Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2014 г. по делу N 33-11428/14

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего: Савоскиной И.И.,

судей: Медзельца Д.В., Быковской Е.В.,

при секретаре: Молевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 мая 2014 года апелляционную жалобу ЗАО КБ "КЕДР" на решение Истринского городского суда Московской области от 20 марта 2014 года по гражданскому делу по иску Бухтиярова Вадима Геннадьевича к закрытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Кедр", обществу с ограниченной ответственностью "АэроВокзал" об образовании земельного участка площадью 1291 кв.м, земельного участка площадью 1611 кв.м, земельного участка площадью 3272 кв.м, земельного участка площадью 1464 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395 и обязании заключить договор купли-продажи образованных земельных участков и по встречному иску закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр" к Бухтиярову Вадиму Геннадьевичу о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи от 10.12.2012 в отношении земельного участка площадью 1291 кв.м, земельного участка площадью 1611 кв.м, земельного участка площадью 3272 кв.м, земельного участка площадью 1464 кв.м.,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Бухтияров В.Г. обратился в суд с иском к ЗАО "КБ "Кедр", ООО "Аэровокзал" об образовании земельного участка площадью 1291 кв.м, земельного участка площадью 1611 кв.м, земельного участка площадью 3272 кв.м, земельного участка площадью 1464 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395 и обязании ЗАО "КБ "Кедр" заключить основные договоры купли-продажи указанных земельных участков в соответствии с условиями предварительных договоров от 10.12.2012.

В обосновании своих требований Бухтияров В.Г. указал, что он заключил с ООО "Аэровокзал" предварительные договоры купли-продажи от 10.12.2012 г., по условиям которых ОАО "Аэровокзал" должно было сформировать в качестве самостоятельных объектов недвижимости земельный участок площадью 1291 кв.м, земельный участок площадью 1611 кв.м, земельный участок площадью 3272 кв.м, земельный участок площадью 1464 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395 и продать ему вновь сформированные земельные участки. Бухтияров В.Г. в свою очередь должен был оплатить 50% стоимости земельных участков, после чего он и ООО "Аэровокзал" должны были заключить основной договор купли-продажи земельных участков. Свои обязательства по оплате 50% от стоимости земельных участков выполнил. Впоследствии в соответствии с договорами об уступке от 11.02.2013 г. и дополнительным соглашениям от 15.05. 2013 права и обязанности ООО "Аэровокзал" перешли к ЗАО "КБ "Кедр". 27.08.2013 Бухтияров В.Г. направил в ЗАО "КБ "Кедр" требование о заключении основных договоров купли-продажи в отношении земельных участков, подлежащих формированию из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395, однако данные требования Бухтиярова В.Г. остались без удовлетворения.

ЗАО "КБ "Кедр" предъявил встречный иск к Бухтиярову В.Г. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи от 10.12.2012 г., ссылаясь на то, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости - уникальные характеристики земельных участков, подлежащих продаже с установлением границ и площади, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

В судебном заседании Бухтияров В.Г. и его представитель Васильев С.В. заявленные требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

Представители ЗАО "КБ "Кедр" в судебном заседании просили суд в удовлетворении иска Бухтиярова В.Г. отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель ООО "Аэровокзал" в судебное заседание не явился, извещен.

Решением суда от 20 марта 2014 года исковые требования Бухтиярова В.Г. удовлетворены, встречные исковые требования о признании предварительных договоров недействительными оставлены без удовлетворения.

С решением суда не согласилось ЗАО "КБ "Кедр", подав апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.

Представитель ЗАО "КБ "Кедр" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить, в иске Бухтиярову В.Г. отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Бухтияров В.Г. и его представитель Васильев С.В. в судебном заседании апелляционной инстанции просили решение оставить без изменения, жалобу-без удовлетворения.

Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что собственником земельного участка с кадастровым номером 50:08:0070328:395 являлся ООО "Аэровокзал".

Согласно предварительным договорам от 10.12.2012 г. N08/1212/АВ/Е-13аПД, N08/1212/АВ/Е- 14а ПД, N08/1212/АВ/Е- 15аПД, N08/1212/АВ/Е- 16а ПД ОАО "Аэровокзал" должно было в срок до 01.10.2013 сформировать в качестве самостоятельных объектов недвижимости земельный участок 3272 кв.м, земельный участок 1291 кв.м, земельный участок 1464 кв.м, земельный участок 1611 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395 и продать Бухтиярову В.Г. данные земельные участки соответственно по цене 238856-00 долларов США, цене 94243-00 долларов США, по цене 106872-00 долларов США, по цене 117603-00 долларов США по курсу Банка России.

Бухтияров В.Г. в свою очередь должен был оплатить 50% стоимости формируемого земельного участка, после чего Бухтияров В.Г. и ООО "Аэровокзал" должны были заключить основные договоры купли-продажи земельных участков.

Согласно договорам уступки прав и обязанностей от 11.02.2013 N13а и дополнительному соглашению от 15.05.2013 права и обязанности ООО "Аэровокзал" в части формирования земельного участка и передачи его покупателю Бухтиярову В.Г. по предварительным договорам от 10.12.2012 г. перешли к ЗАО "КБ "Кедр".

Удовлетворяя исковые требования Бухтиярова В.Г., суд с учетом положений ст. 314 ГК РФ, ч. 1 ст. 457 ГК РФ, ч. 1 ст. 458 ГК РФ, ч. 2 ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 8 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 4 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", приняв во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы, пришел к выводу, что поскольку ООО "Аэровокзал", а впоследствии ЗАО "КБ "Кедр" свои обязательства по формированию земельных участков не выполнили, тем самым не исполнив условия предварительного договора, суд может сформировать земельные участки как объекты недвижимости с внесением соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости с обязанием заключения основных договоров купли-продажи земельных участков на условиях, указанных в предварительных договорах.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального права.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Законодатель как в положении ст. 429 ГК РФ так и в положении ст. 554 ГК РФ однозначно предусмотрел, что в договоре должны быть указаны условия и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ ( действующая на момент возникновения правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Таким образом, объектом земельных правоотношений и предметом сделки может быть земельный участок с определенной площадью, границы которого описаны в установленном законом порядке и состоящий на кадастровом учете.

Вместе с тем, из предмета предварительных договоров следует, что площадь земельных участков является ориентировочной, примерные границы земельных участков будут соответствовать Земельному участка под определенным номером Плана раздела Основного земельного участка- Приложение N 1 к предварительным договорам. Границы земельного участка могут незначительно отклоняться от границ, но не более 5 % от общей площади Земельного участка, обозначенных в Приложении N 1.

В соответствии с п. 2.1 предварительных договоров стороны предусмотрели, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить Земельный участок, точные характеристики которого, в том числе кадастровый номер, адрес ( местоположение) точная площадь и иные сведения будут указаны в Основном договоре, исходя из условий предварительного договора.

Пунктом 3.8 8 предварительного договора предусмотрено, что продавец обязуется до постановки на кадастровый учет земельного участка согласовать с Покупателем устанавливаемые границы Земельного участка по материалам межевания в связи с выделением земельного участка.

Пунктом 3.9 предварительного договора предусмотрено, что Продавец обязуется предоставить покупателю кадастровый паспорт на вновь образованные земельные участки течение 3 рабочих дней с даты его получения.

Судебная коллегия считает, что объект недвижимого имущества в виде земельного участка исходя из содержания предмета и условий предварительного договора не сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, следовательно, объектом земельных правоотношений земельные участки являться не могли.

Судебная коллегия находит допущенные судом нарушения существенными, влекущими за собой отмену решения суда.

Оценив представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия, учитывая вышеизложенное, не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований Бухтиярова В.Г., встречные исковые требования ЗАО "КБ "Кедр" подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Истринского городского суда Московской области от 20 марта 2014 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Бухтиярову Вадиму Геннадьевичу об образовании земельного участка площадью 1291 кв.м, земельного участка площадью 1611 кв.м, земельного участка площадью 3272 кв.м, земельного участка площадью 1464 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером N50:08:0070328:395 и обязании заключить договор купли-продажи образованных земельных участков отказать.

Встречные исковые требований Закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр" удовлетворить.

Признать недействительными предварительные договоры купли-продажи N08/1212/АВ/Е- 14а ПД, N08/1212/АВ/Е- 16а ПД, N 08/1212/АВ/Е-13аПД, N08/1212/АВ/Е- 15а ПД в отношении земельного участка площадью 1291 кв.м, земельного участка площадью 1611 кв.м, земельного участка площадью 3272 кв.м, земельного участка площадью 1464 кв.м., заключенные 10.12.2012 года между Бухтияровым Вадимом Геннадьевичем и обществом с ограниченной ответственностью "АэроВокзал".

Председательствующий

Судьи