Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 мая 2014 г. по делу N 33-2260/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Федотовой Л.Б., судей Селютиной И.Ф., Новожениной О.Р., при секретаре Евсеевой О.В., рассмотрев по докладу судьи Федотовой Л.Б. апелляционную жалобу администрации г.Орска Оренбургской области на решение Октябрьского районного суда г.Орска Оренбургской области от 15 января 2014 года по делу по иску Сопельцевой Е.С. к администрации г.Орска Оренбургской области о признании постановления администрации г.Орска Оренбургской области об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании выдать разрешение на перевод,

УСТАНОВИЛ:

Сопельцева Е.С. обратилась с иском, указав, что является собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 44,4 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: (адрес) , которая приобретена ею по договору купли-продажи от 25.10.2012 года.

09 сентября 2013 года она обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска с просьбой разрешить перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое для его использования в дальнейшем в качестве промтоварного магазина.

Постановлением главы Администрации г. Орска от 10 октября 2013 года ей было отказано в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что ею не соблюдены требования статей 22-24 Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, а именно, в связи с тем, что представленный проект предусматривает присоединение лоджии к существующей квартире; изменение инженерно-технического обеспечения помещения, что, согласно ч. 4 ст. 1, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, является реконструкцией, следовательно, требуется согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, однако, согласие (100%) собственников жилых помещений на общее имущество не представлено.

Считает, что Администрацией г. Орска ей незаконно и необоснованно отказано в переводе, так как представленный ею проект не предусматривает присоединение лоджии к существующей квартире. Кроме того, по техническому паспорту в плане квартиры лоджия отсутствует, поэтому ссылка Администрации г. Орска на не представление согласия (100%) собственников жилых помещений на общее имущество в связи с изменением инженерно-технического обеспечения помещений (присоединение лоджии), как на основание отказа в переводе жилого помещения в нежилое, является незаконной. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не нарушает права и интересы третьих лиц.

Просит признать пункты 2, 2.1 Постановления главы Администрации г. Орска Оренбургской области N7408-п от 10.10.2013 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, расположенного по адресу: (адрес) , незаконным. Обязать Администрацию г. Орска Оренбургской области устранить ее нарушенное право на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Решением суда исковое заявление Сопельцевой Е.С. удовлетворено. Суд постановил: признать незаконным пункты 2, 2.1 постановления N7408-п администрации города Орска от 10.10.2013г. об отказе в переводе в нежилое помещение двухкомнатной квартиры (адрес) общей площадью 44,4 кв.м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома (адрес) .

Возложить обязанность на администрацию города Орска Оренбургской области устранить нарушение прав Сопельцевой Е.С. на перевод жилого помещения в нежилое путем принятия решения о переводе принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 44,4 кв. м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: (адрес) , в нежилое помещение для размещения промтоварного магазина.

С решением суда администрация г.Орска Оренбургской области не согласна, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Сопельцева Е.С. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, хотя была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просила рассмотреть дело в её отсутствие. Судебная коллегия вынесла определение о рассмотрении дела в отсутствие Сопельцевой Е.С. в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Заслушав доклад судьи Федотовой Л.Б., пояснения лиц, участвующих в деле, проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 12.11.2012 г. Сопельцевой Е.С. на праве собственности принадлежит жилое помещение - двухкомнатная квартира общей площадью 44,4 кв. м, расположенная на первом этаже по адресу: (адрес) .

09 сентября 2012 года Сопельцева Е.С. обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе жилого помещения, расположенного в Орске по (адрес) , в нежилое для размещения в нем промтоварного магазина.

К заявлению были приложены документы: свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2012 года серии N56-АБ 858744 о принадлежности квартиры на праве собственности Сопельцевой Е.С., технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, заключение по проекту, протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, справка о прописке.

Протоколом заседания комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории МО г. Орск N10 от 16.09.2013 г. Сопельцевой Е.С. отказано в переводе жилого помещения в нежилое по тем основаниям, что проект перепланировки предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции, что запрещено Правилами Госстроя РФ от 27.09.2003 года N170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Не представлено согласие (100%) собственников жилых помещений на общее имущество, что является несоблюдением условий перевода помещений (ст. 24 ч.1п.3, ст. 22 ч.1 ЖК РФ).

Постановлением Администрации города Орска N 7408-п от 10.10.2013 года на основании ст. 24 ч.1 п.п. 3,4 ЖК РФ Сопельцевой Е.В. отказано в переводе двухкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу (адрес) в нежилое помещение под размещение промтоварного магазина.

Уведомлением N 25 от 11.10.2013 г. администрация г. Орска отказала Сопельцевой К.С. в переводе принадлежащей ей квартиры в нежилое помещение, поскольку представленный проект предусматривает присоединение лоджии к существующей квартире (площадь лоджии включена в общую площадь помещения); изменение инженерно-технического обеспечения помещений. Согласно ч.4 ст.1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, а именно: площади и качества инженерно-технического обеспечения помещения, является реконструкцией, следовательно, требуется в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. Согласие (100%) собственников жилых помещений на общее имущество не представлено, что является несоблюдением условий перевода помещений, согласно п.З ч.1 ст.24 Жилищного кодекса РФ, предусмотренных ч.1 ст.22 Жилищного кодекса РФ (л.д.13-14 ).

Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Удовлетворяя требования Сопельцевой Е.С., суд первой инстанции пришел к выводу, что все необходимые документы в соответствии с требованиями статьи 23 ЖК РФ Сопельцевой Е.С. в орган местного самоуправления предоставлены, в связи с чем, отказ в переводе жилого помещения в нежилое не основан на законе.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может на основании следующего.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 - 24).

Согласно ч.1 ст.22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований настоящего кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 24 ЖК РФ основаниями для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение является: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189 -ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российско Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости кадастровый учет вышеуказанного земельного участка был проведен 31.03.1999 г., следовательно, у собственников помещений в многоквартирном доме с этого момента возникло право общей долевой собственности на этот земельный участок.

В силу ст. ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, из смысла приведенных норм права следует, что множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предусматривает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, в том числе и действия по изменению соответствующего объекта, находящегося в долевой собственности.

Из материалов дела усматривается, что проектом переустройства и перепланировки квартиры, принадлежащей Сопельцевой Е.С. предусмотрено выполнение следующих работ:

- демонтаж перегородки между кухней и ванной комнатой;

- закладка дверного проема (вход в квартиру с лестничной клетки);

- пробивка дверного проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой с целью организации торгового зала;

- увеличение ширины существующего дверного проема в несущей стене между жилыми комнатами со смещением его в сторону межквартирной несущей стены путем пробивки дополнительной части нового проема;

- устройство изолированного входа в магазин с учетом существующей входной группы в смежное нежилое помещение:

- устройство дверного проема на месте существующего оконного проема (со стороны (адрес) ) путем разборки подоконной части в наружной несущей стене;

- устройство лестничного марша входной группы из металлических конструкций со ступенями из бетона по металлическому каркасу.

Таким образом, реконструкция объекта истца ведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, поскольку обустройство отдельного входа в помещение изменяет порядок использования внешней стены дома, также предусматривает занятие части придомовой территории под оборудование лестницы, которая будет использоваться исключительно для нужд истца, а не в целях эксплуатации жилого многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так как производством данных работ затронуты права и законные интересы собственников многоквартирного дома, то для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.

Судебная коллегия не может согласиться с применением при рассмотрении спора судом первой инстанции положений статей 44, 46 Жилищного кодекса РФ, регулирующих вопросы управления многоквартирным домом, поскольку положениями статей 36, 40 того же кодекса императивно указано о необходимости получении согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений при уменьшении общего имущества.

Из материалов дела усматривается, что такого согласия всех собственников дома Сопельцевой Е.С. получено не было, протокол общего собрания собственников жилых помещений от 03 июня 2013 г. нельзя рассматривать в качестве согласия собственников дома, поскольку все собственники дома в голосовании участия не принимали.

При таких обстоятельствах решении суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Сопельцевой Е.С.

На основании изложенного и руководствуясь ст.330 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Орска Оренбургской области от 15 января 2014 года отменить, постановить новое решение:

в удовлетворении исковых требований Сопельцевой Е.С. отказать.

Председательствующий:

Судьи: