Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 10 июня 2014 г. по делу N 33-849

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе:

председательствующего Игошина В.Е.,

судей: Мурина В.А., Адаева И.А.,

при секретаре Ищенко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Пскове 10 июня 2014 года в апелляционном порядке гражданское дело по иску

Герладжи О.В. к Дмитриеву Л.В. об обязании передачи объекта строительства, устранении недостатков работ, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя и встречному иску Дмитриева Л.А. к Герладжи О.В. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Герладжи О.В. на решение Себежского районного суда Псковской области от 03 апреля 2014 года.

Заслушав доклад судьи Мурина В.А., выслушав объяснения истца Герладжи О.В., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, представителя ответчика Дмитриева Л.А. - Мамедова Э.Ю.о., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Герладжи О.В. обратился в суд с иском к Дмитриеву Л.А ... С учетом изменения и уточнения исковых требований просил обязать ответчика передать ему квартиры (****), общей площадью "данные изъяты" и (****), общей площадью "данные изъяты"., расположенные в жилом доме по "****"; устранить недостатки в указанных квартирах путем проведения отделочных работ в них и установки в данных помещениях систем отопления водоснабжения, канализации, электроснабжения, предусмотренных договором N1 долевого участия в строительстве от 14 мая 2013 года; взыскать с Дмитриева Л.А. в его пользу неустойку за нарушение установленного срока выполнения требования об устранении недостатков в размере "данные изъяты" рублей, компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом, расходы на оплату услуг представителя в размере "данные изъяты" рублей.

Свои требования истец мотивировал тем, что 14 мая 2013 г. между ним и ответчиком был заключен договор N1 долевого участия в строительстве двадцати четырех квартирного жилого дома по "****". По условиям договора ответчик, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, обязан передать ему, расположенные на третьем этаже указанного дома квартиры (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м., и квартиру (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м. до 15 октября 2013 года. Обязанность по оплате стоимости указанных квартир в сумме "данные изъяты" рублей им исполнена. Несмотря на то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 19 июля 2013 года, указанные квартиры ответчиком истцу не переданы. В спорных квартирах отсутствуют отделка стен, перегородок, потолков, полов, системы отопления, электроосвещения, водопровод и канализация. Требование об устранении выявленных недостатков в квартирах в срок до 14 ноября 2013 года было оставлено ответчиком без удовлетворения

В связи с тем, что договор N1 долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию и заключен в нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с физическим лицом истец полагал, что правоотношения, возникшие между ним и Дмитриевым Л.А., содержат элементы договора строительного подряда, к которым подлежат применению нормы главы 37 ГК РФ.

Истец также исходил из того, что в отношении заключенной сделки, подлежат применению правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также положения Закона РФ от 07.02.1992 года N2300-1 "О защите прав потребителей".

Ответчик Дмитриев Л.А. в судебном заседании исковые требования Герладжи О.В. не признал и предъявил встречный иск о признании недействительным договора долевого участия в строительстве двадцати четырех квартирного жилого дома по адресу: "****", заключенного сторонами 14 мая 2013 года, и взыскании в пользу Герладжи О.В. полученных Дмитриевым Л.А. по сделке денежных средств в размере "данные изъяты" рублей.

По мнению Дмитриева Л.А., договор, заключенный между сторонами является ничтожной сделкой, так как противоречит нормам Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ, поскольку застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства жилого дома, не может быть физическое лицо, а кроме того, договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Полагает, что предъявленные Герладжи О.В. требования о взыскании неустойки, штрафа, об устранении недостатков, равно, не подлежат удовлетворению, в силу того, что эти требования не являются юридическими последствиями недействительности сделки, предусмотренные ч.1 ст. 167 ГК РФ. В качестве реституции считает правомерным применить одностороннее взыскание в пользу Герладжи О.В. всех денежных средств, переданных ему по сделке - "данные изъяты" рублей.

Стороны настаивали на удовлетворении своих исков, не признавая требования противоположной стороны.

Решением Себежского районного суда Псковской области от 03 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований Герладжи О.В. к Дмитриеву Л.А. об обязании передать квартиру (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м., и квартиру (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилого дома "****", обязании устранить недостатки квартир (****) путем проведения отделочных работ и установки в данных помещениях систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве жилья от 14 мая 2013 N1, отказано. Встречное исковое заявление Дмитриева Л.А. удовлетворено. Договор долевого участия в строительстве двадцати четырех квартирного жилого дома по адресу: "данные изъяты"", заключенный между Дмитриевым Л.А. и Герладжи О.В. 14 мая 2013 года, признан недействительным. С Дмитриева Л.А. в пользу Герладжи О.В. взысканы денежные средства в размере "данные изъяты" рублей.

Не согласившись с решением суда, Герладжи О.В. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решение суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении его исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, послуживших основанием для удовлетворения встречных исковых требований. Кроме того, автор жалобы привел доводы, аналогичные доводам правовой позиции, изложенной в суде первой инстанции.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик Дмитриев Л.А., извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явился, об отложении разбирательства по делу не просил. На основании положений части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в его отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст.330 ГПК Российской Федерации, для отмены состоявшегося судебного решения в апелляционном порядке в части удовлетворения встречных исковых требований Дмимтриева Л.А. к Герладжи О.В. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от 14 мая 2013 года и принять новое решение об отказе в удовлетворении данных исковых требований, однако не усматривает оснований для отмены решения суда в остальной части.

В ходе судебного разбирательства были установлены фактические обстоятельства дела, которые сводятся к следующему.

14 мая 2013 г. между Дмитриевым Л.А. (Застройщик) и Герладжи О.В.(Участник долевого строительства) был заключен договор N1 долевого участия в строительстве двадцати четырех квартирного жилого дома. Данный договор государственную регистрацию не проходил и был подписан Дмитриевым Л.А. только с истцом для привлечения денежных средств последнего в строительство дома.

В соответствии с условиями договора Герладжи О.В. принял на себя обязательство внести денежные средства застройщику для строительства двадцатичетырех квартирного жилого дома по "****", а Дмитриев Л.А. принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Герладжи О.В. объект долевого строительства - квартиры (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м. и (****), общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Согласно п. 3.2 договора цена договора - сумма денежных средств, расходуемых на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика - составила "данные изъяты" рублей.

Сумма денежных средств была полностью выплачена истцом ответчику двумя платежами 14 мая 2013г. и 01 августа 2013г., что подтверждается расписками Дмитриева Л.А.

В соответствии с п. 2.2 договора передача застройщиком объекта долевого строительства истцу осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию 15 октября 2013 года.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство выдано Дмитриеву Л.А. 18 сентября 2012 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства - трехэтажного многоквартирного жилого дома было получено 19 июля 2013 года.

Техническое описание объекта долевого строительства (квартир (****)) с указанием площади, конструктивных элементов, наличия инженерных систем содержится в технических паспортах жилых помещениях, составленных по состоянию на 03 июля 2013 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтвержденным выпиской от 30.01.2014 г., представленной в материалы дела, собственником квартир (****), расположенных по адресу: "данные изъяты", является Дмитриев Л.А.

20 октября 2013г. истцом ответчику была направлено требование о необходимости выполнения работ на объекте долевого строительства по установке систем отопления, электроснабжения, водоснабжения канализации, внутренней отделки помещений в соответствии с проектной документацией дома в срок к 14 ноября 2013 года. Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

03 декабря 2013 года Дмитриевым Л.А. направлено уведомление Герладжи О.В. о том, что квартиры готовы к передаче и должны быть приняты в течение семи рабочих дней

Передаточный акт между Дмитриевым Л.А. и Герладжи О.В. не был подписан.

Предметом рассмотрения суда по настоящему делу являлись требования Герладжи О.В. к Дмитриеву Л.А. о передачи ему квартир, обязании ответчика выполнения отделочных работ в квартирах и установки в них систем отопления водоснабжения, канализации, электроснабжения, о взыскании неустойки за нарушение установленного срока выполнения требования об устранении недостатков по договору подряда, компенсации морального вреда и встречные требования Дмитриева Л.А. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: (****), заключенного сторонами 14 мая 2013 года.

Удовлетворяя требования ответчика о признании недействительным договора заключенного сторонами 14 мая 2013 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор необходимо рассматривать как договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, который в силу ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация договора не была осуществлена, суд пришел к выводу, что договор не порождает прав и обязанностей для сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в много квартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия, в частности "застройщик" - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения строительства.

Из толкования приведенных норм закона следует, что сторонами договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, является с одной стороны гражданин (юридическое лицо), направляющее свои денежные средства для долевого строительства в целях возникновения в дальнейшем у него права собственности на объект долевого строительства, а с другой стороны - застройщик, осуществляющий на основании полученного разрешения на строительство на принадлежащем ему на законном основании земельном участке строительство многоквартирного дома.

Названный закон исключает из числа возможных застройщиков физических лиц, индивидуальных предпринимателей, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации. Физические лица и индивидуальные предприниматели не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов ввиду императивного запрета, налагаемого Законом N214-ФЗ.

Анализ договора долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: "данные изъяты", позволяет сделать вывод, что данный договор, заключенный между сторонами 14 мая 2013 года, по своей правовой природе не может быть отнесен к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку стороной договора, являющегося предметом рассмотрения по настоящему делу, является физическое лицо, который не может быть отнесен к застройщикам.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что оснований для признания договора, подписанного сторонами 14 мая 2013 года, недействительным в силу того, что он не прошел государственную регистрацию, не имеется, так как между сторонами заключен договор, имеющий иную правовую природу, устанавливающий иные права и обязанности сторон.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необоснованным ссылку истца на то, что правоотношения между сторонами регулируются нормами Главы 37 Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда.

Из обстоятельств дела усматривается, что истец не выступал заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, а ответчик не был его подрядчиком. Дмитриев Л.А. осуществлял строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему на законном основании земельном участке, на основании полученного разрешения на строительство, и имел статус застройщика применительно к положениям Градостроительного кодекса РФ, предполагая в дальнейшем продажу квартир в построенном доме.

По мнению судебной коллегии, характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стала передача истцом денежных средств ответчику в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу предназначались для передачи соответствующие квартиры, содержит в себе условия договора купли-продажи будущей квартиры.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлен исчерпывающий перечень правовых оснований и форм привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.

Одновременно пунктом 2.1. статьи 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Кроме того, данной нормой закона предусмотрено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу указанных положений закона привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств не предусмотренным в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина, что исключает возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истец Герладжи О.В. не заявлял требований о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 14.05.2013 г. недействительным и взыскании уплаченных денежных средств.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения исковых требований Дмитриева Л.А. о признании недействительной совершенной сторонами сделки.

Поскольку закон содержит прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов лицами, не являющимися застройщиками, Дмитриев Л.А. получил от истца денежные средства без предусмотренных данным законом оснований.

На основании ч. 3 ст. 3 названного Федерального закона в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Судебная коллегия полагает, что истец имеет право на судебную защиту по данным основаниям, которые предметом настоящего судебного разбирательства не являются.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым установить, что передача денежных средств по договору предусматривала встречное исполнение Дмитриевым Л.А. обязательств по передаче в собственность Герладжи О.В. квартир, предусмотренных договором, которые до настоящего времени не исполнены. В связи с чем, истец не лишен права на обращение в суд с соответствующими исковыми требованиями, вытекающими из обязанности продавца передать в собственность покупателя недвижимость.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия считает, что обжалуемое решение в части удовлетворения встречных исковых требований Дмитриева Л.А. к Герладжи О.В. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от 14 мая 2013 года подлежит отмене, а допущенные судом первой инстанции нарушения подлежат устранению апелляционной инстанцией.

Решение суда в части отказа в иске Герладжи О.В. судебная коллегия оставляет без изменения.

В решении суда первой инстанции требованиям истца дана верная оценка, выводы суда должным образом мотивированы в решении и доводами жалобы Герладжи О.В. не опровергаются. Суд правильно указал, что по обстоятельствам дела Дмитриев Л.А. не уклонялся от передачи квартир истцу. Ссылаясь на выявленные недостатки в объекте долевого строительства, оцененные по своему усмотрению, а именно на необходимость выполнения ответчиком работ, стоимость которых, по мнению истца, включена в цену указанного договора, надлежащих доказательств существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства истец не представил.

Правильным является решение суда и в части отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, по основаниям, предусмотренным Законом " О защите прав потребителей", поскольку в ходе разрешения спора по существу данное данные требования истца не нашли своего подтверждения, что свидетельствует об их необоснованности.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Себежского районного суда Псковской области от 03 апреля 2014 года отменить в части удовлетворения встречного иска Дмитриева Л.А. к Герладжи О.В. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств.

В данной части принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Дмитриева Л.А. к Герладжи О.В. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от 14 мая 2013 года и взыскании денежных средств.

В остальной части решение Себежского районного суда Псковской области от 03 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Герладжи О.В.- без удовлетворения.

Председательствующий В.Е. Игошин

Судьи В.А. Мурин

И. А. Адаев

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Псковского областного суда В.А. Мурин