Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 июля 2014 г. по делу N 11-7400/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Терюшовой О.Н.

судей Савельевой Л.А., Марченко А.А.

при секретаре Рзаевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 15 июля 2014 года гражданское дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя Лакницкого О.В., Хачина К.С. на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 апреля 2014 года.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционных жалоб, объяснения представителя истца Лакницкого О.В. - Штригуль Надежды Ивановны, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Лакницкий О.В. обратился с иском к Хачину К.С. с учетом уточненных требований:

о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 февраля 2012 по 10 января 2014 года, начисленных на основной долг - **** руб., в сумме **** руб. и процентов, начисленных на сумму основного долга - **** руб. за период с 11 января по 07 февраля 2014 года в сумме **** руб. 96 коп.,

об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., находящийся на территории поселка "Звездный" посредством продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены по соглашению сторон **** руб.

Истец указал, что 15 июня 2011 года между индивидуальным предпринимателем Лакницким О.В. и Хачиным К.С. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Стоимость участка по договору составила **** руб., из которых **** руб. ответчиком оплачено, а **** руб. ответчик согласно пункту 4 договора обязался оплатить в срок до 15 февраля 2012 года, но обязательств по оплате не выполнил надлежащим образом. Кроме того, пунктом 4 договора установлено обеспечение исполнения договора в виде залога предмета договора купли-продажи. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на имущество. Учитывая, что

сумма основного долга по договору выплачена в полном объеме, но проценты за пользование чужими денежными средствами не оплачены, истец просил обратить взыскание на земельный участок.

Хачин К.С. обратился со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Лакницкому О.В., Управлению Росреестра по Челябинской области:

о признании пункта 4 договора купли - продажи земельного участка недействительным,

о признании незаконной записи о существующих ограничениях (обременениях) права (ипотеке в силу закона).

В обоснование иска указал, что в данном случае между сторонами заключен договор купли - продажи земельного участка с отсрочкой платежа, включение в условия договора пункта о залоге, противоречит требованиям Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, так как Хачин К.Б. не мог выступать в качестве залогодателя земельного участка, в связи с отсутствием прав на спорный участок.

Представитель Лакницкого О.В. - Штригуль Н.И. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, требования встречного иска не признала.

Представители ответчика Хачин К. С - Хачин С.Н. и Соколов К.Б. исковые требования Лакницкого О.В. признали частично, в части начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами, с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество не согласились. Указали, что обязательства по договору купли - продажи земельного участка Хачиным К.В. в настоящее время исполнены в полном объеме. Более того, на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, что значительно превышает первоначальную стоимость земельного участка.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному Хачин К.С. при надлежащем извещении участия в деле не принимал.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области участия в суде первой инстанции не принимал, предоставил отзыв на встречное исковое заявление, в соответствии с которым указала, что на основании пункта 4 договора купли - продажи земельного участка от 15 июня 2011 года имущество находится в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации права. Внесена соответствующая запись о регистрации права и о существующем ограничении (обременении) права (ипотека в силу закона). При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Нарушений действующего законодательства при регистрации обременения не допущено.

Истец Лакницкий О.В., ответчик Хачин К.В. участия в суде первой инстанции не принимали, при надлежащем извещении.

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 апреля 2014 года исковые требования индивидуального предпринимателя Лакницкого О.В. к Хачину К.С. удовлетворены частично: взысканы с Хачина К.С. проценты за пользование чужими денежными средствами **** руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме **** руб. В части исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано. В удовлетворении встречного иска Хачина К.С. к индивидуальному предпринимателю Лакницкому О.В., Управлению Росреестра по Челябинской области о признании пункта 4 договора купли - продажи земельного участка недействительным, признании незаконной записи о существующих ограничениях (обременениях) права (ипотеке в силу закона), отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Хачин К.С. просит об отмене решения, указывая на то, что статья 487 Гражданского кодекса РФ не содержит указаний на возникновение права залога у продавца в силу закона, в связи с чем суд ошибочно счел спорную сделку продажей товара в кредит с рассрочкой платежа на основании статьи 489 Гражданского кодекса РФ.

В апелляционной жалобе истец Лакницкий О.В. просит об отмене решения, указывая на несогласие с решением в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Вывод суда об отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет залога считает противоречащим статье 337 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию; пункту 1 статье 50, статье 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ. Судом не правильно применена статья 348 Гражданского кодекса РФ, поскольку между сторонами был заключен не кредитный договор, а договор купли-продажи земельного участка, ответчик существенно нарушил основное обязательство, не выплачивая в течение двух лет стоимость приобретенного обязательства. Кроме того, суд нарушил право истца на судебную защиту своих интересов,

встав на защиту интересов должника, сделал практически неисполнимым судебное решение о взыскании с ответчика денежных средств, так как ответчик по месту своей регистрации не проживает, место его нахождения и место работы не известны, сведений о наличии другого имущества не имеется.

В возражениях на апелляционную жалобу Хачина К.С. Лакницкий О.В. полагает доводы жалобы несостоятельными, поскольку сторонами договора предварительная плата до передачи участка покупателю не была согласована. Полагает обоснованным применение судом к спорным правоотношениям статьи 489 Гражданского кодекса РФ.

Иные участники процесса в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом путем направления судебного извещения по почте и телефонограммой. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в их отсутствие.

Из материалов гражданского дела следует, что 15 июня 2011 года индивидуальный предприниматель Лакницкий О.В. (далее Лакницкий О.В.) и Хачин С.Н. заключили договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Лакницкий О.В. продает, а Хачин С.Н. покупает земельный участок, расположенный по адресу: город Магнитогорск, Орджоникидзевский район площадью **** кв.м с кадастровым номером ****, расположенный на территории строящегося коттеджного поселка "Звездный". В соответствии с пунктами 3, 4 договора купли-продажи имущество оценено сторонами и продано за **** рублей, из которых **** рублей оплачивается до подписания договора, **** рублей - в течение трех дней после подписания договора, **** рублей - до 15 февраля 2012 года. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на имущество. В случае не оплаты денежных средств покупателем в сроки, согласованные в договоре, продавец вправе отказаться от исполнения договора (л.д.4).

18 июля 2011 года Хачин К.С. получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный в договоре земельный участок с существующими ограничениями - ипотека в силу закона (л.д.28).

В исковом заявлении Лакницкий О.В. подтверждает факт перечисления ему Хачиным К.С. **** рублей за период с 22 февраля 2011 года по 23 декабря 2011 года.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора

4

определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем (то есть в законе) обстоятельств.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Хачину К.С, суд пришел к правильному выводу о том, что условия договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Лакницким О.В. и Хачиным К.С. соответствуют указанным выше требованиям закона. Хачин К.С. не доказал наличие обстоятельств, препятствующих ему в понимании последствий оплаты имущества в рассрочку в виде ипотеки в силу закона, зарегистрировал право собственности за собой на земельный участок с

обременением в виде ипотеки в 2011 году, не оспаривая наличие обременения до момента предъявления требований Лакницким О.В. Фактические обстоятельства дела, указанные в исковом заявлении Лакницкого О.В. и установленные судом в части оплаты имущества, Хачин К.С. не оспаривает и не оспаривал.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ определено, что в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Обратившись в суд, Лакницкий О.В. избрал способ защиты в виде взыскания процентов в соответствии с требованиями ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Суд первой инстанции, установив нарушение обязательств по оплате проданного земельного участка со стороны Хачина К.С. взыскал проценты в размере **** руб. 15 коп. В указанной части решение суда не оспаривается, что указывает на согласие сторон по делу с выводами суда, фактическими обстоятельствами дела, на которых такой вывод суда основан, в названной части.

На основании п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ

б

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, только если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, когда взыскание обращается на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

На момент принятия судом решения размер задолженности, образовавшейся в результате неисполнения Хачиным К.С. обязательств по оплате имущества, составлял **** руб. 15 коп. - проценты за неправомерное удержание денежных средств. Сумма основного долга в размере **** руб. погашена 02 апреля 2014 года. В материалах гражданского дела имеется отчет о рыночной стоимости земельного участка - **** рублей (л.д. 116), который не оспорен, кроме того, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, стоимость которого определена в **** руб.

Фактические обстоятельства, подтвержденные письменными материалами гражданского дела, подтверждают вывод суда об отказе в обращении взыскания на земельный участок.

Указание в решении суда на то, что задолженность по процентам за

7

пользование чужими денежными средствами является штрафной санкцией в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, не повлекло неправильное рассмотрение спора по существу, поскольку выводов о том, что данное обстоятельство каким-либо образом влияет на наличие, либо отсутствие ипотеки, в решении суда не содержится. При этом фактические обстоятельства дела оценивались судом применительно к определению существенности, либо несущественности нарушения условий договора на момент вынесения решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Лакницкого О.В., Хачина К.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

8