Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 30 июля 2014 г. по делу N 33-6125

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кавуновой В.В.

судей Варнавского В.М., Дмитриевой О.С.

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Факел" на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 мая 2014года по делу по иску ООО "Факел" к Климошенко В. В. , индивидуальному предпринимателю Трефилову Е. Э. о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Кавуновой В. В. , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Факел" обратилось в суд с иском к Климошенко В.В. , индивидуальному предпринимателю Трефилову Е.Э. , о признании недействительными и о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды недвижимого имущества *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору аренды недвижимого имущества *** от ДД.ММ.ГГ , просило обязать ИП Трефилова Е.Э. возвратить недвижимое имущество собственнику; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты" рублей.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ответчиками Климошенко В.В. и ИП Трефиловым Е.Э. был заключен договор *** аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" . На момент заключения договора аренды земельный участок находился в залоге у ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк"" на основании кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения к кредитному договору *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ , договора ипотеки N *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения к договору ипотеки *** от ДД.ММ.ГГ , решения Тальменского районного суда по делу *** от ДД.ММ.ГГ , исполнительного листа от ДД.ММ.ГГ . Обременение в виде ипотеки зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ . Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ Климошенко В.В. передал в аренду ИП Трефилову Е.Э. подкрановый путь *** протяженностью 0,07 км, расположенный по указанному адресу. На момент заключения дополнительного соглашения подкрановый путь *** находился под арестом в соответствии с актом о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГ судебного пристава-исполнителя по сводному исполнительному производству N *** . Собственник арестованного имущества арендодатель Климошенко В.В. не имел права сдавать имущество в аренду и иным образом распоряжаться им. Заключение договора аренды недвижимого имущества *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ было произведено без согласия залогодержателя - ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк". Государственная регистрация договора аренды земельного участка, в нарушение норм действующего законодательства, не была произведена. ДД.ММ.ГГ между ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк"" и ООО "Факел" был заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с которым права требования банка к должнику Климошенко В.В. перешли к ООО "Факел" в полном объеме на сумму "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. Обязательства обеспечены залогом имущества Климошенко В.В. . Стоимость уступаемого права составила "данные изъяты" руб., расчет произведен. Определением Тальменского районного суда Алтайского края по делу *** ( *** ) от ДД.ММ.ГГ , вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГ , по заявлению ООО "КБ Тальменка-Банк" отменены обеспечительные меры в отношении залогового имущества Климошенко В.В. ДД.ММ.ГГ между должником Климошенко В.В. и кредитором ООО "Факел" был заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с п.2.2 указанного договора за уступленные права требования Климошенко В.В. в счет оплаты передает одновременно с подписанием цессии по договору купли-продажи в собственность ООО "Факел" земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый номер *** и подкрановый путь *** протяженностью "данные изъяты" км, кадастровый номер объекта *** . В соответствие с п.2.3 указанного договора цессии стоимость уступаемого права определена в сумме "данные изъяты" руб. Таким образом, в собственность истца перешел земельный участок кадастровый номер *** и подкрановый путь N *** , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ . При этом, ни при заключении договора цессии с ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк"", ни при заключении договоров с должником Климошенко В.В. , ООО "Факел" не было уведомлено о наличии обременения в виде аренды имущества и узнало об этом только после заключения указанных сделок при передаче документов ДД.ММ.ГГ . Более того, во всех договорах указано на отсутствие обременения в виде аренды. При заключении договора цессии между истцом и ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк" истцу была представлена выписка из ЕГРП в отношении земельного участка, в соответствии с которой обременение в виде аренды не зарегистрировано. Истец считает, что его права нарушены тем, что заключая вышеуказанные сделки и оплатив их стоимость, он рассчитывал, в соответствии с условиями заключенных договоров, получить в собственность земельный участок свободный от прав третьих лиц.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 мая 2014года исковые требования ООО "Факел" к Климошенко В. В. , индивидуальному предпринимателю Трефилову Е. Э. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО "Факел" просит решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 мая 2014года отменить, ссылаясь на то, судом нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, спорное имущество не могло быть передано в аренду в связи с наличием обременений, обременения спорного имущества лишают собственника права распоряжаться данным имуществом.

В возражениях представитель индивидуального предпринимателя Трефилова Е.Э. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что заключение договора аренды не противоречит закону.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей истца, ответчика, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ООО "Факел" является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м и подкранового пути *** протяженностью "данные изъяты" км, расположенных по адресу: "адрес" , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ .

Право собственности истца на данное имущество возникло на основании договора купли-продажи от 19.11.2013, заключенного между ООО "Факел" и Климошенко В.В.

В пункте 4.2 договора указано, что на момент заключения договора в отношении отчуждаемого земельного участка и подкранового пути *** зарегистрировано обременение в пользу ООО "КБ "Тальменка-банк", которое будет снято до перехода права собственности на объекты. В пункте 4.3 договора также указано, что в отношении части отчуждаемого земельного участка установлен сервитут, учетный номер *** . Наличие частного сервитута в пользу ООО "МК-43" также подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГ

Также в суде установлено, что на спорном земельном участке по адресу: "адрес" , расположено сооружение - подкрановый путь *** протяженностью "данные изъяты" км, кадастровый номер *** , принадлежащее на праве собственности Климошенко В.В. Согласно выписке из ЕГРП, ДД.ММ.ГГ на данный объект зарегистрировано ограничение права в виде ареста на основании постановления судебного пристава-исполнителя Новоалтайского МОСП УФССП России по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ .

ДД.ММ.ГГ между Климошенко В.В. и ИП Трефиловым Е.Э. был заключен договор аренды недвижимого имущества N *** , по условиям которого за плату во временное владение и пользование на срок до ДД.ММ.ГГ ИП Трефилову Е.Э. была передана часть земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, из земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" .

ДД.ММ.ГГ составлен акт приема-передачи имущества к вышеуказанному договору аренды.

ДД.ММ.ГГ между Климошенко В.В. и ИП Трефиловым Е.Э. заключено дополнительное соглашение к вышеуказанного договору аренды, а именно: изменен п.1.1 договора аренды. Согласно данному дополнительному соглашению арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующее имущество: часть земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, из земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес" , и сооружение - подкрановый путь N *** протяженностью "данные изъяты" км по адресу: "адрес" , кадастровый номер *** . Также дополнительным соглашением был изменен п.7.1 договора аренды и предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГ и заключается на неопределенный срок. Любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор путем направления другой стороне соответствующего уведомления за 9 месяцев до момента расторжения, если иной срок уведомления не установлен соглашением сторон.

Кроме того, на момент заключения договора аренды земельный участок находился в залоге у ООО "Коммерческий банк "Тальменка-Банк"" на основании кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения к кредитному договору *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ , договора ипотеки N *** от ДД.ММ.ГГ , дополнительного соглашения к договору ипотеки *** от ДД.ММ.ГГ . Обременение в виде ипотеки зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ .

Решением Тальменского районного суда от ДД.ММ.ГГ , вступившим в законную силу, были удовлетворены исковые требования ООО "КБ "Тальменка-Банк", с Климошенко В.В. взыскана задолженность по кредитному договору N *** от ДД.ММ.ГГ в сумме "данные изъяты" руб., расходы по оплате госпошлины в сумме "данные изъяты" руб. и расходы по оплате экспертизы в сумме "данные изъяты" руб. Также решением суда обращено взыскание на имущество Климошенко В.В. , находящееся в залоге у банка: земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес" ; сооружение - подкрановый путь *** - "данные изъяты" км (протяженность), расположенный по адресу "адрес" . С установлением начальной продажной цены данных объектов в размере рыночной стоимости: земельного участка в размере "данные изъяты" руб., подкранового пути в размере "данные изъяты" руб. с продажей на публичных торгах.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 декабря 2012 года апелляционная жалоба Климошенко В.В. на вышеуказанное решение суда оставлена без удовлетворения.

Согласно договору уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГ ООО "КБ "Тальменка-банк" передало ООО "Факел" права требования по кредитному договору N *** от ДД.ММ.ГГ , заключенному с Климошенко В.В. , которые также подтверждаются решением Тальменского районного суда от 17.05.2012. Пунктом 1.4 вышеуказанного договора уступаемые права переходят к ООО "Факел" в полном объеме, в том числе право требования "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. - сумма долга по кредитному договору с учетом частичного гашения в сумме "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

ДД.ММ.ГГ между ООО "Факел" и Климошенко В.В. был заключен договор купли- продажи земельного участка и расположенного на нем подкранового пути N 2, находящихся по адресу: "адрес" .

При заключении договоров уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ , между Климошенко В.В. и ООО "Факел" ДД.ММ.ГГ был составлен акт приема-передачи документов к договору уступки прав требования (цессии), по которому Климошенко В.В. были переданы генеральному директору ООО "Факел" следующие подлинные документы: договор аренды недвижимого имущества *** от ДД.ММ.ГГ ; дополнительное соглашение к данному договору.

Истец в обоснование признания сделки недействительной сослался на то, что спорное имущество не могло быть передано в аренду в связи с наличием обременений, обременения спорного имущества лишают собственника права распоряжаться данным имуществом, договор аренды спорного имущества заключен на неопределенный срок и подлежал государственной регистрации.

С доводами жалобы о наличии обременений, препятствующих заключению договора аренды, судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

В силу ст.346 ГК РФ и специальных по отношению к этой норме правил ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при наличии двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, п.п. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, при заключении между залогодателем - Климошенко В.В. и ИП Трефиловым Е.Э. без согласия банка договора аренды уже заложенного банку имущества право аренды из этого договора прекратилось бы на основании ст. 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка.

Таким образом, заключение договора аренды ранее заложенного имущества без согласия залогодержателя не нарушает прав истца. Также суд обоснованно не нашел оснований для признания договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительными в связи с тем, что постановлением судебного пристава - исполнителя ДД.ММ.ГГ был наложен арест на передаваемое в аренду имущество, по следующим основаниям:

Исходя из смысла и содержания ст.606 ГК РФ, право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со ст.624 ГК РФ. В связи с чем собственник имущества остался прежним.

Доводы жалобы о необходимости регистрации указанного договора аренды заслуживают внимания. Однако не являются основанием для удовлетворения жалобы.

Первоначально договор аренды заключался сроком на 6 месяцев. Но впоследствии соглашением от ДД.ММ.ГГ в п.7.1 договора были внесены изменения и срок договора установлен как неопределенный. (л.д.47)В связи с чем данный договор подлежал регистрации. (ст.ст.609, 651 ГК РФ)

В силу п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор и дополнительное соглашение не прошли регистрацию, договор аренды с изменениями считается не заключенным.

Следовательно, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ООО "Факел" на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 мая 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи