Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 12 августа 2014 г. по делу N 33-10410/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ковалевой Т. И.,

судей Чумак Г.Н., Ишенина Д.С.

при секретаре Бабаевой Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курганского Е.В. к Пименовой Ю.А. , Курганскому М.С. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки по апелляционной жалобе Пименовой Ю.А. на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 21 мая 2014 года.

Заслушав доклад судьи Ковалевой Т.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Курганской Е.Ф. В. обратился в суд с иском к Пименовой Ю.А. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки.

На основании определения суда от ( / / ) Курганский М.С. был привлечен для участия в деле в качестве соответчика.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в ( / / ) года умерла его мать. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону истец получил по наследству 1/6 долю в праве общей долевой собственности на ( / / ) квартиру, расположенную в ... Помимо истца наследниками являются: Ларин С.П. , отчим истца - на 2/3 доли; Курганский М.С., племянник истца, - на 1/6 долю. ( / / ) истцу поступила телеграмма от Курганскому М.С. о намерении продать 1/6 доли в праве собственности на названную квартиру за ( / / ) руб. ( / / ) истец направил Курганскому М.С. заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором выражал свое согласие о приобретении данной доли в праве общей собственности за ( / / ) руб. За получением заказного письма Курганский М.С. не явился, на телефонные звонки не отвечал, какой-либо корреспонденции в адрес истца не направлял, в связи с чем истец сделал вывод о том, что Курганский М.С. от намерения продать свою долю отказался. В конце ( / / ) года истцу поступило почтовое извещение о возврате заказного письма. В ( / / ) года истец приехал в квартиру и обнаружил, что в ней установлена новая металлическая входная дверь. Истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ; из выписки ЕГРП ему стало известно, что ( / / ) право на 1/6 долю в праве общей долевой собственности Курганскому М.С. на квартиру было прекращено, в тот же день было зарегистрировано право собственности на 5/6 долей в праве общей долевой собственности за Пименовой Ю.А. ( / / ) истец получил от Пименовой Ю.А. телеграмму, из которой следовало, что она намерена продать принадлежащие ей 5/6 долей указанной квартиры за ( / / ) руб. Полагал, что Курганский М.С. и Пименовой Ю.А. нарушили право преимущественной покупки истцом при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Решением Новоуральского городского суда Свердловской области от 21 мая 2014 года на Курганского Е.В. переведены права и обязанности покупателя 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в ... , по договору купли-продажи от ( / / ) , заключенному между Курганским М.С. и Пименовой Ю.А.

С таким решением Пименовой Ю.А. не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводом суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Полагает, что право собственности, соответственно право отчуждения доли, возникло у Курганскому М.С. не с момента регистрации, а с момента получения свидетельства о наследстве. Указывает, что суд необоснованно принял во внимание не подтвержденную документально почтовую отправку согласия на покупку доли истцом. Считает, что закон не содержит запрета либо обязанности оформления доверенности при уведомлении о продаже доли.

В апелляционной инстанции ответчик поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители истца возражали относительно доводов апелляционной жалобы. Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, что подтвердили его представители. На основании п. 2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец на основании свидетельства о праве на наследство от ( / / ) является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в ... , Ларин С.П. - 2/3 доли, Курганский М.С. - 1/6 доли.

( / / ) истец получил телеграмму, из которой следовало, что ее отправитель Курганский М.С. ( / / ) уведомляет его о своем намерении продать принадлежащую ему 1/6 доли на названную квартиру за ( / / ) руб.

Со слов истца, ( / / ) он направил Курганскому М.С. заказное письмо с уведомлением о вручении, из которого следует, что истец выражает свое согласие на приобретение данной доли в праве общей долевой собственности за ( / / ) руб. Данное письмо было возвращено истцу ( / / ) в связи с истечением срока хранения.

( / / ) 5/6 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... , зарегистрировано за Пименовой Ю.А. (продавцом 1/6 доли являлся Курганский М.С., 2/3 долей - Ларин С.П. ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу о том, что преимущественное право покупки истца Курганского Е.В. на указанную 1/6 долю в праве общей долевой собственности квартиры по ... , было нарушено, поскольку право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение возникло у Курганскому М.С. только ( / / ) , с момента государственной регистрации - только с этого времени ему могло быть предложено приобрести долю по договору купли-продажи.

А поскольку после этого Курганский М.С. не предлагал истцу приобрести у него 1/6 доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение, то права истца нарушены.

С учетом направления Курганской Е.Ф. В. заказного письма Курганскому М.С. , суд пришел к выводу о том, что последний, зная о намерении истца приобрести 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, проигнорировал указанные обстоятельства, нарушив тем самым право истца на преимущественное право покупки доли в указанном жилом помещении.

Суд также указал, что истец помимо заказного письма предпринимал неоднократные попытки обсудить с Курганским М.С. условия сделки, неоднократно звонил ему по телефону.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.

Приведенным выше положением пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена письменная форма для извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Следовательно, ведение устных переговоров о продаже доли, направленных на согласование ее условий, не может быть приравнено к исполнению продавцом обязанности, предусмотренной пунктом 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывая на то, что ответчик приобрел право на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с момента государственной регистрации, суд не учел, что право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание заказное письмо, в подтверждение доводов о намерении приобрести 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, суд не учел, что заказная корреспонденция должна отправляться с описью вложения, в которой должна быть отражена информация о содержании заказного письма. В материалы дела опись вложения заказного письма, направленного ответчику Курганскому М.С. не представлена.

Кроме того, достоверно зная о постоянном месте жительства Курганскому М.С. - ... истец направил ему письмо по месту нахождения спорной квартиры, где фактически наследник не проживал и не проживает.

Статьей 24 ФЗ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Как следует из материалов дела, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по ... по запросу суда дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, государственная регистрация была приостановлена до истечения месячного срока уведомления о продаже доли в квартире по ...

Судебная коллегия считает, что добытые судом первой инстанции доказательства не подтверждают доводы истца о том, что при продаже доли в праве общей собственности было нарушено его право преимущественной покупки, в связи с чем отсутствуют правовые основания в пределах действия ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к переводу на него прав и обязанностей покупателя, то есть оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось.

Доказательств совершения истцом каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о его намерении и возможности заключить договор купли-продажи спорной доли в указанный срок, равно как и после его истечения, при разрешении спора истцом суду представлено не было.

Выводы суда о необходимости оформления доверенности на совершение действий по уведомлению Курганской Е.Ф. от имени ответчика о продаже 1/6 доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение не основаны на законе.

Согласно ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Доказательств, свидетельствующих о платежеспособности истца ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, тогда как такая обязанность в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце. Удовлетворение исковых требований приведет к нарушению прав Пименовой Ю.А.

Решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Отменяя решение, судебная коллегия принимает новое об отказе в удовлетворении требований Курганского Е.В. к Пименовой Ю.А. , Курганскому М.С. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 21 мая 2014 года отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Курганского Е.В. к Пименовой Ю.А. , Курганскому М.С. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки по договору купли-продажи от ( / / ) отказать.

Председательствующий: Т.И. Ковалева

Судьи: Г.Н. Чумак

Д.С. Ишенин