Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 июля 2014 г. по делу N 33-13026/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующей Гусевой Е.В.,

судей Мирошкина В.В. и Медзельца Д.В.,

при секретаре Крючковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июля 2014 года апелляционную жалобу представителя третьего лица - ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 31 мая 2013 года по гражданскому делу по иску Журавлёва Владимира Анатольевича, действующего в своих интересах и в защиту законных интересов своих несовершеннолетних детей: Журавлёва Анатолия Владимировича, 03.11.2003 г.р., Журавлёва Владимира Владимировича, 16.01.2006 г.р., и Журавлёвой Марии Владимировны, 18.10.2007 г.р., к ООО "ФлайтИнвест" о признании права общей долевой собственности на жилое помещение,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

УСТАНОВИЛА:

Журавлев В.А., действующий от своего имени и в интересах Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., обратился в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на жилое помещение - "данные изъяты" , общей площадью 105,20 кв.м., расположенную по адресу: "данные изъяты" .

В обоснование заявленных требований истец указал, что 31 августа 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" и Журавлевым В.А., действующим от своего имени и в качестве законного представителя несовершеннолетних детей Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N НК-К 20/2/4/4(1), согласно которому ООО "ФлайтИнвест" обязалось продать, а Журавлев В.А. - купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: "данные изъяты" этаж 4, количество комнат 4, общей площадью по проекту 106,74 кв.м., номер на площадке 1. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: "данные изъяты" , а квартире присвоен номер 9. Журавлев В.А. полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 8 067 775 руб. 00 коп. Квартира передана ответчиком к истцу по акту приема-передачи от 04 апреля 2012 г. ООО "ФлайтИнвест" передало Журавлеву В.А. спорную квартиру, а истец хотя и вступил во владение указанной квартирой и фактически осуществляет полномочия собственника, не может ей распоряжаться, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Истец Журавлев В.А. в судебное заседание суда первой инстанции, о времени и месте которого извещен, не явился и сведений о причинах неявки не представил.

Представитель истца Журавлева В.А. судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям и просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика - ООО "ФлайтИнвест" и временный управляющий ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ООО "ФлайтИнвест" представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об отсутствии возражений относительно иска.

Представитель третьего лица - администрации ГО "Химки" Московской области в судебное заседание не явился, Администрация г.о. Химки Московской области о времени и месте судебного заседания извещена, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Представители третьих лиц ООО "Стройсимвол", ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", ООО "СБМ-Инвест", ЗАО "КАМА-Проект" и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания третьи лица извещены, сведений о причинах неявки не представили.

ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" представило возражения, в которых просило суд в удовлетворении исковых требований Журавлева В.А. отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поскольку отсутствует акт о результатах реализации инвестиционного проекта, на основании которого происходит окончательное распределение площадей между инвестором и соинвесторами, следовательно ООО "ФлайтИнвест" не имеет права передать квартиру Журавлеву В.А. Кроме того, ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" ссылается на отсутствие заключенного между сторонами основного договора, а также на то, что дело подведомственно арбитражному суду в рамках дела о банкротстве ответчика ООО "ФлайтИнвест".

ЗАО "КАМА-Проект" ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об удовлетворении требований истца.

Управление Росреестра по Московской области представило заявление, в котором указано, что предметом данного судебного разбирательства не является оспаривание его действий, поэтому оно считает возможным рассмотрение дела в отсутствие его представителя.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 31 мая 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В обоснование решения суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст.11, 12,219, 309, 310, 429, 432, 433, 454 ГК РФ, ст.126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", указал, что спорная "данные изъяты" , расположенная по адресу: "данные изъяты" , имеет фактическую площадь 106,40 кв.м., общую площадь 105,20 кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения квартиры, составленным Химкинским филиалом ГУП Московской области "Московское областное БТИ" по состоянию на 29.12.2012.

31 августа 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" (продавец) и Журавлевым В.А., действующим от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г., продавец обязался в будущем продать, а покупатель обязался купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, район Новокуркино, микрорайон 7, корпус 20, секция 2, этаж 4, количество комнат 4, общей площадью по проекту 106,74 кв.м., номер на площадке 1.

Стоимость квартиры в соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г. составляет 8 067 775 руб. 00 коп.

Согласно п.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-к21А/2/5/4(1) от 05.07.2011 г., стоимость квартиры должна быть оплачена покупателями по предварительному договору не позднее окончания срока действия Свидетельства N 32881 о предоставлении субсидии на строительство или приобретение жилища, выданного Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, со сроком действия до 19.01.2012 г.

Истец Журавлев В.А. полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п.п.2.1, 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г., уплатив ЗАО "Кама-Проект", действующему от имени ООО "ФлайтИнвест", денежную сумму в размере 8 067 775 руб. 00 коп, что подтверждается Свидетельством N 32881 о предоставлении субсидии на строительство или приобретение жилища, выданным Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Из текста разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 50301000-37 от 30.06.2011, выданного ООО Холдинговая компания "Управление экспериментальной застройки "Ново-Куркино", следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного 23-х этажного 2-х секционного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по строительному адресу: "данные изъяты"

Вновь построенному и введенному в эксплуатацию 23-х этажному 2-х секционному жилому дому с нежилым первым этажом, расположенному по строительному адресу: "данные изъяты" , г.о. Химки, микрорайон 7, корпус 20, присвоен почтовый адрес: "данные изъяты" .

04 апреля 2012 г. между ООО "ФлайтИнвест" и Журавлевым В.А., действующим от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г., в соответствии с условиями которого уточнен адрес приобретаемой Журавлевым В.А. квартиры с учетом присвоения строительному объекту почтового адреса, а именно: "данные изъяты" , а также была уточнена общая площадь квартиры - 105,20 кв.м., площадь с учетом не отапливаемых помещений - 106,40 кв.м.

Покупатели в полном объеме осуществили оплату приобретаемой квартиры, таким образом, стороны подтвердили, что обязанность по оплате стоимости квартиры покупателем Журавлевым В.А. исполнена.

Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО "ФлайтИнвест" и Журавлевым В.А. 04.04.2012 г., "данные изъяты" по Проспекту Мельникова г. Химки Московской области фактической площадью 106,40 кв.м., общей площадью 105,20 кв.м., передана Журавлеву В.А. на срок до момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ или проживания.

Из представленного уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области следует, что данные о зарегистрированных правах на "данные изъяты" по Проспекту Мельникова г. Химки Московской области отсутствуют.

Судом установлено, что стороны - ООО "ФлайтИнвет" и Журавлев В.А., действующий от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях, характерных для договора купли-продажи недвижимости с элементами договора подряда и инвестиционного договора.

До настоящего времени, несмотря на то, что жилой дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию еще 30.06.2011 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50301000-37, истец Журавлев В.А. не может оформить право собственности на квартиру.

Согласно п.2.3 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г., договор купли-продажи (фактическое оформление квартиры в собственность) подлежит заключению сторонами в срок не позднее 45 банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.

Из текста п.3.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N НК-К20/2/4/4(1) от 31.08.2011 г. следует, что продавец обязался подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления квартиры в собственность покупателям, однако до настоящего времени такой пакет документов не подготовлен и не передан покупателю, то есть ответчик не исполняет своих обязательств в соответствии с договором.

Судом сделан вывод, что ответчиком нарушен разумный срок оформления квартиры в собственность истца, поскольку ответчик не предпринял с января 2011 года никаких мер к оформлению квартиры в свою собственность с целью ее дальнейшей передачи истцу или непосредственно в собственность истца и не подготовил необходимый комплект документов для оформления квартиры в собственность. Кроме этого, с учетом того, что оплата стоимости квартиры произведена, квартира фактически передана истцу, а заключенный между ООО "ФлайтИнвест" и Журавлевым В.А., действующим от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Журавлева А.В., Журавлева В.В. и Журавлевой М.В., договор поименован как предварительный, оформление квартиры в собственность без решения суда не представляется возможным, поскольку дать квалификацию сделки как притворной может только суд.

Более того, при вынесении решения суд учитывал то обстоятельство, что между ЗАО "Кама-Проект" и ООО "ФлайтИнвест" 25.05.2011 г. заключен агентский договор N АД/ФИ-01, согласно которому агент - ЗАО "Кама-Проект" по поручению ООО "ФлайтИнвест" за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО "ФлайтИнвест". Права на квартиру, которые были переданы впоследствии ответчиком истцу, возникли у ООО "ФлайтИнвест" на основании договора N НК-21А/8 от 23.12.2010 г., заключенного между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест". В свою очередь, ООО "СБМ-Инвест" получило права на квартиру от ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" на основании договора N ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от 01.07.2010 г. ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (ранее ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") получило право на указанную квартиру по договору долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6, 7, 8 в г.о. Химки Московской области N НК-ЖСИ/03 от 15.10.2003 г., заключенному с ООО Холдинговая компания "Управление экспериментальной застройки "Ново-Куркино".

Судом установлено, что соинвестор ООО "СБМ-Инвест" полностью исполнил свою обязанность перед ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" по внесению инвестиционного взноса по договору N ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от 16.05.2011 г.

При таких обстоятельствах истец Журавлев В.А. как потребитель полностью исполнил свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах инвестиционного проекта, не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.

Суд первой инстанции отклонил довод третьего лица - ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" о подведомственности настоящего дела арбитражному суду в рамках дела о банкротстве ответчика - ООО "ФлайтИнвест" по следующим обстоятельствам.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо - ООО "СБМ-Инвест" в лице его представителя, наделенного соответствующими полномочиями по доверенности, подал апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая, что ООО "СБМ-Инвест" не было надлежащим образом уведомлено о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Кроме того, между согласно п. 1.1 договора от 23 декабря 2010 года NНК -20/16 инвестор (ООО "СБМ-Инвест") привлекает соинвестора (ООО "ФлайтИнвест") к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по вышеуказанному адресу с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир в доме.

Договор заключён в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В силу п. 3.2.1 Договора обязательство соинвестора в рамках договорных отношений состояло в инвестировании за счёт собственных и/или привлечённых денежных средств строительства объекта в объёме получаемой площади.

Согласно п. 4.1. Договора ориентировочный размер инвестиционного взноса соинвестора по настоящему Договору составляет 69 382 530 рублей и подлежит уточнению по результатам обмеров, проведённых органом технической инвентаризации.

Инвестиционный взнос подлежал перечислению ответчиком истцу в порядке и сроки, установленные пп. 4.2, 4.3. Договора, а именно, не позднее 31.12.2010 года денежными средствами в безналичном порядке на расчетный счёт истца, указанный в Договоре, или иным, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации и согласованным сторонами способом.

В настоящее время ООО "ФлайтИнветс" инвестиционный взнос не оплатил в установленный договором срок. Соответственно ООО "СБМ-Инвест" не мог и не передавал ООО "ФлайтИнвест" квартиры в жилом доме, расположенные по адресу: "данные изъяты" , в том числе и спорную квартиру под номером 9.

В настоящее время ООО "СБМ-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о расторжении договора N НК-20/16 от 23 декабря 2010 года в связи с неисполнением ООО "ФлайтИнвест" своих обязательств по внесению инвестиционного взноса.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ООО "ФлайтИнвест" не обладало правом собственности или иным правом на вышеназванное имущество и, как следствие этого, не имел право отчуждать не существующее право на получение спорной квартиры от ООО "СБМ-Инвест". У ООО "ФлайтИнвест" не было право на заключение с покупателем каких-либо договоров по отчуждению спорной квартиры, и право передачи спорной квартиры по акту приёма-передачи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный между ООО "ФлайтИнвест" и Мирзояном Л.Э., должен быть признан недействительным, а сама сделка - ничтожной.

По договору N НК -20/16 от 23 декабря 2010 года, заключенному между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест", при условии выполнения его сторонами, у ООО "ФлайтИвест" возникало только право оформления в собственность определённых квартир, но никак не право собственности на данные квартиры. Фактическая и юридическая передача квартир по данному договору должна была произойти только после исполнения данного договора сторонами. При таких обстоятельствах необходимо было признать предварительный договор между ООО "ФлайтИнвест" и истцами незаключенным, так как не согласован предмет предварительного договора.

Истцом не доказан факт передачи ООО "СБМ-Инвест" ООО "ФлайтИнвест" право на оформление в собственность спорной квартиры по договору N НК -20/16 от 23 декабря 2010 года, а также факт передачи самой спорной квартиры от Инвестора - ООО "СБМ- Инвест" к соинвестору - ООО "ФлайтИнвест".

В судебное заседании суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не явились, о причинах неявки суд своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив письменные материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального закона.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам третьего лица и представленным его представителем доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, так как довод представителя ООО "СБМ-Инвест" о том, что общество не было надлежащим образом извещено о времени и месте разбирательства дела в суде первой инстанции, опровергается наличием в материалах дела сведений о заблаговременном уведомлении третьего лица (л.д. 90, 91, 92).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда Московской области от 31 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя - ООО "СБМ-Инвест" - без удовлетворения.

Судья-председательствующая:

Судьи: