Кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 июля 2010 г. по делу N 33-7424/2010

Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда

в составе: судьи - председательствующего Ковалева А.М.

судей Титухова М.Б., Корниловой Т.Г.

при секретаре Верещагиной О.В.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Титухова М.Б. гражданское дело по кассационной жалобе Богданова В.Н., Богдановой М.Т., Залескина И.И., Фоменко А.В. на решение Целинского районного суда Ростовской области от 12 мая 2010 года,

УСТАНОВИЛА:

Богданов В.Н., Богданова М.Т., Залескин И.И., Фоменко А.В. обратились в суд с иском к СПК "Победа" об аннулировании зарегистрированного права аренды путем исключения записи об обременении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обосновывая свои исковые требования, истцы указали на то, что 18.09.2004 г. между собственниками земельного участка, ... и СПК "Победа" был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя, согласно которому истцы и остальные собственники данного земельного участка передали в аренду СПК "Победа" земельные доли, которые принадлежали им на праве общей долевой собственности.

Позднее истцами было принято решение выделить из земельного участка площадью 9730,99 га. земельный участок в счет своих земельных долей.

12.11.2005 г. было проведено общее собрание собственников земельного участка площадью 9730,99 га., 04.12.2008 г. истцами был произведен выдел земельного участка площадью 155,2 га. с кадастровым номером N 61:40:60 00 01:0513, получены свидетельства о государственной регистрации права на указанный земельный участок в порядке общей долевой собственности.

Однако указанные свидетельства содержали запись об обременении земельного участка площадью 155,2 га. арендой.

Истцы полагали, что с образованием земельного участка площадью 155,2 га из земельного участка площадью 9730,99 га, являющегося предметом договора аренды от 18.09.2004 г., указанный договор аренды прекратил свое действие в отношении истцов, и у ответчика возникло в связи с этим преимущественное право на заключение договора аренды образованного земельного участка площадью 155,2 га.

Ответчик указанным правом не воспользовался, хотя именно арендатор (ответчик) обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. То есть обязанность уведомления о желании заключить договор возлагается на арендатора.

Ответчик знал об образовании истцами земельного участка площадью 155,2 га., соответственно, знал о прекращении договора аренды от 18.09.2004 г., поэтому должен был сам поставить в известность истцов о своем желании заключить договор аренды на пользование образованным земельным участком.

В то же время вступившим в силу решением Целинского районного суда Ростовской области от 19.11.2009 г. было установлено, что выдел из сданного в аренду участка земельного участка в счет долевой собственности был произведен с согласия СПК "Победа", и соответствовал действовавшему законодательству.

Арендное обязательство истцов в отношении ответчика в связи с образованием нового земельного участка площадью 155,2 га., было прекращено в силу закона, и нового обязательства относительно образованного земельного участка не возникло. Кроме того, истцы не получали в должном объеме арендной платы, которая должна, согласно договору аренды от 18.09.2004 г., производиться арендатором в натуральном выражении (продукцией) и оказанием услуг.

То, что договор аренды от 18.09.2004 г., предметом которого являлся земельный участок площадью 9730,99 га. прекратил свое действие в отношении истцов по причинам, указанным выше, дало им основание для заключения 26.08.2009 г. договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 155,2 га. с КФХ "Фоменко".

Никаких правовых документов, подтверждающих существующее права аренды, не имеется, а поэтому использование ответчиком данного земельного участка неправомерно, следовательно, и обременение в пользу ответчика неправомерно.

Истцы просили суд аннулировать зарегистрированное право аренды СПК "Победа" на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га. ... , путем исключения записи об обременении данного земельного участка арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ответчика Лемешева М.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что 10.08.2008 года было подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 18.04.2004 года, которое истцы в установленном законом порядке не оспорили.

Подписав данное соглашение, истцы выразили свою волю на продление арендных отношений с СПК "Победа". Арендные отношения между истцами и СПК "Победа" продолжаются и по настоящее время, так как СПК "Победа" продолжает исполнение договорных обязательств перед арендодателями и в материалах дела имеются ведомости о предоставлении истцам арендной платы.

Решением суда от 12 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Богданов В.Н., Богданова М.Т., Залескин И.И., Фоменко А.В. подали кассационную жалобу, в которой просили решение суда от 12 мая 2010 года отменить, и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Опровергая выводы суда, кассаторы указывают на то, что суд сослался на некие методические рекомендации, не являющиеся нормативно-правовым актом. Ответчик же сам не воспользовался своим преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка. Соглашение о внесении изменений в договор аренды от 18.09.2004 г. было заключено до выдела земельных долей истцов в натуре.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя СПК "Победы" Лемешевой М.А., действующей на основании доверенности от 20.01.2010 г., представителя Фоменко В.М. - Кравченко В.А., действующего на основании доверенности от 09.09.2009 г., Обуховой К.А., представляющей интересы Богдановой М.Т. на основании доверенности от 06.10.2009 г., Богданова В.Н. на основании доверенности от 06.10.2009 г., Фоменко А.В. на основании доверенности от 06.10.2009 г., Залескина И.И. на основании доверенности от 24.09.2009 г., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.11.5 Земельного кодекса РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В то же время, в силу п.3 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Земельным кодексом РФ специально урегулировано положение, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ).

Принимая данное решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что 18.09.2004 г. между арендодателями - собственниками земельного участка - и СПК "Победа" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 9 730,99 га.

Впоследствии на основании решения общего собрания собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2005 г., соглашения об установлении (определении) долей в праве общей собственности на земельный участок от 07.10.2008 г. за физическими лицами, истцами по настоящему гражданскому делу, в счет принадлежавших им земельных долей в арендованном земельном участке, было зарегистрировано право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1552000 кв.м.

Истцами 04.12.2008 г. получены свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1552000 кв.м.

Указанные свидетельства содержат запись о существовании в ЕГРП записи о ограничении (обременении) права общей собственности арендой.

Полагая, что в силу требований ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка площадью 9 730,99 га. в отношении земельного участка площадью 1552000 кв.м. прекратил свое действие, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что законоположения, содержащееся в ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, наделяют арендатора, ответчика по делу, правом либо в преимущественном порядке заключить с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, если иное не установлено соглашением сторон, либо внести соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка.

Указанная норма Земельного кодекса РФ не содержит категоричного предписаний о том, что нереализация арендатором предусмотренных правомочий влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, существующего до выдела из него нового участка.

Только соглашением арендодателей и арендатора может быть определена правовая судьба существующего договора аренды земельного участка.

В ЕГРП вносится запись о сохранении ограничения (обременения) права собственности арендодателей арендой, до того момента, пока стороны договора аренды либо не заключат новый договор аренды в отношении образуемого и измененного земельного участка либо не внесут соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка, либо не заключат иное соглашение.

Соглашение о внесении изменений в договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 18.09.2004 г., заключено 10.08.2008 г., то есть уже после того, как было проведено общее собрание собственников земельного участка площадью 9730, 99 га., на котором разрешался вопрос о выделе истцами своих земельных долей, и постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, площадью 115,2 га.

То есть, подписывая указанное соглашение об изменении арендной платы, истцы, инициировавшие процесс выделение принадлежащих им земельных долей в натуре, согласились с арендными отношениями с СПК "Победа" на измененных условиях.

Тем более, что 25.07.2009 г. Богданов В.Н., Богданова М.Т., Залескин И.И., Фоменко А.В. направляли в адрес ответчика требования о разъяснении положений дополнительного соглашения к договору аренды, что также может свидетельствовать о распространении арендных отношений по договору от 18.09.2004 г. и на истцов.

Утверждения кассаторов о том, что договор аренды от 18.09.2004 г. прекратил свое действие в силу трансформации объекта сделки, не обоснованны на нормах материального права, а именно, Гражданского и Семейного кодексах РФ.

Статья 11.8 Земельного кодекса РФ не регулирует вопрос прекращения существующего договора аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового, поскольку такой договор будет находиться в юридической силе, пока стороны договора аренды не заключат новые договора, либо не внесут изменения в ранее заключенный договор.

Внести же изменения возможно только в ту сделку, которая является юридически действительной.

Преимущественное право, коим обладает арендатор, не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка, поскольку любое изменение договора основано на взаимном согласии сторон.

Вместе с тем кассаторы не обращались ни к арендатору с заявлением о прекращении договора аренды, ни в установленном законом порядке регистрационную службу с заявлением о внесением изменений в ЕГРП и исключении из него записи о ограничения (обременения) их права общей собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и ограничения (обременения) права собственности - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В случаях же, когда запись в ЕГРП нарушает право собственника, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, и когда он полагает, что существующее обременение прекратились, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, но не как через исключения записи из ЕГРП.

В остальном доводы кассационной жалобы сводятся к тем, которые были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции и им дана должная правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает, они доказательно не опровергают выводы суда первой инстанции.

При таком положении принятое судом решение следует признать законным и обоснованным.

Судебная коллегия находит, что выводы суда в обжалованной части основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. ст. 360, 362 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Целинского районного суда Ростовской области от 12 мая 2010 года - оставить без изменения, а кассационную жалобу Богданова В.Н., Богдановой М.Т., Залескина И.И., Фоменко А.В. - без удовлетворения.

Судья - председательствующий:

Судьи: