Постановление Президиума Ростовского областного суда от 29 марта 2012 г. по делу N 44Г-23/2012

Президиум Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Ткачева В.Н.,

членов президиума Бахтиной С.М., Кречун Н.И.,

Огульчанского М.И., Рафаэлова Л.М., Юровой Т.В.,

с участием прокурора Клименко А.Д.,

рассмотрев дело по иску Толстых В.Е. к Данченко Н.Ф., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, - Управление Росреестра по Ростовской области, Территориальное управление Росимущества в Ростовской области, ОАО КБ "Центр-инвест", о применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности и встречному иску Данченко Н.Ф. к ЗАО "Сантарм", ООО "Правовые технологии", Толстых В.Е. о выселении, признании права собственности в порядке приватизации, прекращении права собственности,

переданное в суд надзорной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Коробковой Л.В. от 24 февраля 2012 г., вынесенного по надзорной жалобе Толстых В.Е. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 7 ноября 2011 г.,

по докладу судьи Ростовского областного суда Коробковой Л.В.,

УСТАНОВИЛ:

В январе 2010 г. Толстых В.Е. вместе с рядом других граждан, проживающих в жилом доме по ул. ... в г. Ростове-на-Дону, ранее являвшемся общежитием государственного объединения "Ростовсантехника", обратилась в суд с иском к ЗАО "Сантарм" о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в указанном доме (комната N ... ).

Эти исковые требования были обоснованы тем, что в ходе приватизации государственного производственного объединения "Ростовсантехника" в 1991-1992 годах все здание общежития в нарушение требований законодательства, регулирующего приватизацию государственного имущества, стало собственностью ЗАО "Сантарм".

В дальнейшем к участию в деле привлечены в качестве ответчика ООО "Правовые технологии", ставшее собственником указанного здания на основании договора купли-продажи от 29 декабря 2009 г., и в качестве третьих лиц, - Управление Росреестра по Ростовской области, ТУ Росимущества в Ростовской области, а также Данченко Н.Ф., проживающая в комнате N ... на основании договора, заключенного ею с ООО "Правовые технологии".

Определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 октября 2010 г. исковые требования Толстых В.Е. к ЗАО "Сантарм" и другим выделены в отдельное производство.

Протокольным определением суда от 25 января 2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечено ОАО КБ "Центр-инвест" - залогодержатель недвижимого имущества на основании договора с ООО "Правовые технологии" о залоге недвижимости (л.д. 144).

Уточнив свои исковые требования, Толстых В.Е. просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора найма части жилого помещения, заключенного 1 апреля 2010 г. между ООО "Правовые технологии" и Данченко Н.Ф., и выселить Данченко Н.Ф. из комнаты N ... , расположенной на ... этаже здания N ... литер ... по ул. ... в г. Ростове-на-Дону согласно данным технического паспорта (она же - комната N ... , далее - спорное жилое помещение); признать за Толстых В.Е. право собственности в порядке приватизации на спорное жилое помещение и прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на это помещение (л.д. 17-21, 113-116).

В обоснование иска Толстых В.Е. сослалась на то, что спорное жилое помещение она занимает на законных основаниях с 14 апреля 1987 года, это помещение в качестве общежития было ей предоставлено в связи с трудовыми отношениями с ПО "Ростовсантехника". В ходе приватизации имущественного комплекса государственного предприятия общежитие, относившееся к государственному жилищному фонду, незаконно было передано в собственность ЗАО "Сантарм". Поэтому договор N 4 от 12 мая 1992 г. о выкупе имущества государственного объединения "Ростовсантехника" в части, относящейся к внесению в уставный капитал ЗАО "Сантарм" здания общежития по ул. ... , д. ... в г. Ростове-на-Дону, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий. Это здание в нарушение закона не передано в муниципальную собственность, что не может являться основанием ограничения законных прав граждан, проживавших в этом общежитии на момент незаконной передачи здания из государственной собственности в частную собственность.

Ничтожность указанной сделки влечет ничтожность с момента заключения последующих сделок - сделки по купле-продаже здания общежития, заключенной 29 декабря 2009 г. между ЗАО "Сантарм" и ООО "Правовые технологии", и договора найма части жилого помещения N Д/74-10 от 1 апреля 2010 г., заключенного между ООО "Правовые технологии" и Данченко Н.Ф.

Договор найма части жилого помещения от 1 апреля 2010 г. Толстых В.Е. считала ничтожным и по тем основаниям, что в нарушение требований ст.ст. 673, 676 ГК РФ его предметом является не изолированное жилое помещение, свободное от прав других лиц, а часть жилого помещения, в котором на законных основаниях проживает истица.

Данченко Н.Ф. иск Толстых В.Е. не признала, предъявила иск к ЗАО "Сантарм", ООО "Правовые технологии" и Толстых В.Е., в котором просила выселить Толстых В.Е. из спорного жилого помещения; признать за Данченко Н.Ф. право собственности в порядке приватизации на спорное жилое помещение и прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на это помещение (л.д.149-152).

Это исковое заявление протокольным определением суда от 3 марта 2011 г. принято в качестве встречного иска для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Толстых В.Е. и Данченко В.Е. встречные требования друг друга не признали.

Представители ООО "Правовые технологии" и ОАО КБ "Центр-инвест" против удовлетворения исков возражали.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 7 ноября 2011 г., в удовлетворении исков Толстых В.Е. и Данченко Н.Ф. отказано.

В надзорной жалобе, поступившей в Ростовский областной суд 5 декабря 2011 г., Толстых В.Е. просит об отмене указанных судебных постановлений как принятых с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которого невозможны защита и восстановление законных прав заявителя надзорной жалобы.

Толстых В.Е. ссылается на то, что при доказанности проживания ее в спорной комнате с 1987 года на законных основаниях суд, разрешая ее требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора найма части жилого помещения от 1 апреля 2010 г., заключенного между ООО "Правовые технологии" и Данченко Н.Ф., должен был руководствоваться положениями ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, и положениями ст. 166 ГК РФ, закрепляющей право предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки любым заинтересованным лицом, каковым и является в данном случае Толстых В.Е.

Толстых В.Е. считает, что выводы суда о соответствии закону сделок по передаче в собственность ЗАО "Сантарм" здания общежития и последующей продаже этого здания ООО "Правовые технологии" противоречат Закону РФ N 1531-1 от 03.07.1991 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действие которого не распространялось на объекты жилищного фонда, Закону РФ N 1541-1 от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Заявитель жалобы ссылается и на то, что такие суждения противоречат выводам, содержащимся в решении того же суда от 4 октября 2010 г., оставленном без изменения судом кассационной инстанции 2 июня 2011 г., об удовлетворении требований С.А.И., Ч.А.И. и других (по делу, из которого были выделены в отдельное производство требования Толстых В.Е.).

Определением судьи Ростовского областного суда от 26 декабря 2011 г. по указанной жалобе дело в порядке ст. 381 ГПК РФ истребовано из суда первой инстанции и поступило в суд надзорной инстанции 17 января 2012 г.

В соответствии с Федеральным законом от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу указанного Закона (т.е. до 1 января 2012 г.) рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

В судебное заседание суда надзорной инстанции не явились Данченко Н.Ф., от которой поступило заявление (ходатайство) с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также представители ЗАО "Сантарм" и третьих лиц - Управления Росреестра по Ростовской области и Территориального управления Росимущества в Ростовской области, которые надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, президиум признал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ознакомившись с материалами дела, выслушав объяснения Толстых В.Е. и ее представителя адвоката Кумовой В.Е., поддержавших доводы надзорной жалобы в полном объеме, возражения представителя ООО "Правовые технологии" Дьяконовой Т.В., действующей на основании доверенности N 37-12 от 13.01.2012, возражения представителя ОАО КБ "Центр-инвест" Нагаева А.Н., действующего на основании доверенности N 29-Д от 13.12.2011, заключение прокурора, полагавшего, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и подлежат отмене, президиум признал обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене в надзорном порядке.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 330-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Принимая решение об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков, суд первой инстанции исходил из следующего.

Толстых В.Е., работавшей в ПО "Ростовсантехника"" с 1986 года по 1995 год, в 1987 году предоставлено койко-место в общежитии, находившемся в ведении работодателя, и в спорной комнате N ... в разное время, кроме Толстых В.Е., проживали другие лица.

Построенное в 1977 году и находившееся на балансе государственного предприятия ПО "Ростовсантехника" общежитие по ул. ... в г. Ростове-на-Дону в процессе приватизации указанного государственного предприятия в 1991-1992 г.г. перешло в собственность ЗАО "Сантарм" на основании договора купли-продажи N 4 от 12 мая 1992 г., а затем по договору купли-продажи от 29 декабря 2009 г. перешло в собственность ООО "Правовые технологии".

Указанные сделки, по выводу суда, заключены в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством, прошли государственную регистрацию, в связи с чем отсутствуют основания считать эти сделки ничтожными, также как договор найма части жилого помещения, заключенный 1 апреля 2010 г. между ООО "Правовые технологии" как собственником помещения и Данченко Н.Ф.

Одновременно с этим суд первой инстанции указал в решении на то, что Толстых В.Е. и Данченко Н.Ф., каждой из которых на законных основаниях в разное время было предоставлено койко-место в общежитии, сохранили право на получение в собственность спорного жилого помещения в порядке приватизации; но это право может быть ими реализовано лишь при наличии их соглашения о приобретении спорного помещения в совместную или долевую собственность.

С правильностью этого решения согласился суд второй инстанции. Он указал на то, что материалами дела не подтверждено предоставление в пользование Толстых В.Е. изолированной комнаты N ... , и существующее у Толстых В.Е. право пользования койко-местом в общежитии ни фактически, ни юридически не трансформировалось в право пользования целой комнатой; это свидетельствует об отсутствии у Толстых В.Е. права требовать выселения Данченко Н.Ф. и исключает возможность приобретения Толстых В.Е. всей спорной комнаты в свою собственность в порядке приватизации.

Между тем, доводы надзорной жалобы Толстых В.Е. о неправильном применении и толковании судами первой и второй инстанций норм материального права, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям, заслуживают внимания, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 212 ГК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, составляют частный жилищный фонд.

Совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование, образуют жилищный фонд коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Регулирование договора найма жилых помещений в таком фонде осуществляется гражданским законодательством (глава 35 ГК РФ).

Поэтому и вселение собственником граждан в жилое помещение после перехода дома, используемого в качестве общежития, в частную собственность юридического лица (в том числе и тогда, когда здание внесено в уставный капитал юридического лица в процессе приватизации государственного имущества с соблюдением закона) возможно на основании договора, регулируемого не жилищным, а гражданским законодательством (п. 2 ст. 288 ГК РФ).

Само по себе продолжающееся использование здания в качестве общежития после перехода его в частную собственность (в собственность ЗАО "Сантарм") не означает, что такое здание (жилой дом) продолжает сохранять статус общежития в значении, придаваемом жилищным законодательством, тем более, что как ЖК РСФСР, действовавший до 1 марта 2005 г., так и введенный в действие с 1 марта 2005 г. ЖК РФ допускают использование в качестве специализированных жилых помещений (включая общежития) только жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, ограничено указанием на то, что такие действия должны не противоречить закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, допускающий заключение договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами, также действует во взаимосвязи с положениями ст. 422 ГК РФ, устанавливающей, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, либо не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Поэтому часть комнаты самостоятельным объектом договора коммерческого найма жилого помещения являться не может.

Пунктом 1 ст. 676 ГК РФ установлена обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение.

В данном деле никем не оспаривалось то, что спорное жилое помещение на момент вселения в него Данченко Н.Ф. уже было обременено не оспоренным правом постоянного пользования Толстых В.Е., проживающей в этом помещении с 1987 года.

Поэтому независимо от того, было ли предоставлено Толстых В.Е. работодателем, в ведении которого ранее находилось общежитие, койко-место в общежитии или изолированная комната в общежитии, Толстых В.Е. в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ относится к числу заинтересованных лиц, которые могут требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки, какой Толстых В.Е. считает заключенный 1 апреля 2010 г. между ООО "Правовые технологии" и Данченко Н.Ф. договор найма части жилого помещения.

Эти положения норм материального права судами первой и второй инстанций при разрешении требований Толстых В.Е., относящихся к ничтожности договора найма части жилого помещения, не учтены.

Нельзя согласиться и с той правовой оценкой, которая дана в обжалуемых Толстых В.Е. судебных постановлениях требованиям Толстых В.Е. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, являющихся основанием возникновения права собственности ЗАО "Сантарм" (договор купли-продажи N 4 от 12 мая 1992 г.) и ООО "Правовые технологии" (договор купли-продажи от 29 декабря 2009 г.).

С одной стороны, суд признал, что такие сделки совершены с соблюдением требований законодательства, действовавшего на момент заключения этих сделок, то есть согласился с законностью перехода здания общежития по ул. Каяни, 20 в г. Ростове-на-Дону из государственной собственности в частную собственность (собственность ЗАО "Сантарм").

Но, с другой стороны, суд указал на сохранение у Толстых В.Е. и Данченко Н.Ф. права на приватизацию занимаемого ими спорного жилого помещения (при наличии соглашения между ними), тогда как действие Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" на отношения в частном жилищном фонде не распространяются.

Такая правовая оценка, положенная в основу выводов суда, сама по себе является взаимоисключающей.

Не получили никакой оценки в обжалуемых судебных постановлениях и ссылки истцовой стороны на нарушение при передаче здания общежития в собственность ЗАО "Сантарм" требований Законов РФ N 1531-1 от 03.07.1991 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", N 5141-1 от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", N 4218-1 от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики", которыми не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и они повлияли на исход дела. Без их устранения восстановление и защита прав заявителя надзорной жалобы невозможна, и с учетом существа спора, необходимости обеспечения защиты конституционного права заявителя на жилище имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания к отмене вступивших в законную силу судебных постановлений.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 390 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 330-ФЗ), президиум

ПОСТАНОВИЛ:

решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 7 ноября 2011 г. по делу по иску Толстых В.Е. к Данченко Н.Ф., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, - Управление Росреестра по Ростовской области, Территориальное управление Росимущества в Ростовской области, ОАО КБ "Центр-инвест", о применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности и встречному иску Данченко Н.Ф. к ЗАО "Сантарм", ООО "Правовые технологии", Толстых В.Е. о выселении, признании права собственности в порядке приватизации, прекращении права собственности отменить;

дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону, в ином составе судей.

Председательствующий