Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 17 марта 2014 г. по делу N 33-2076

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Лаврентьева В.Ю.,

судей Ефремовой О.Н., Опалевой Т.П.,

при секретаре Семченко И.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 17 марта 2014 года дело по апелляционной жалобе Рашитовой Р.Р. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 26 ноября 2013 года которым постановлено:

"В удовлетворении требований Рашитовой Р.Р. к муниципальному образованию г, Пермь отказать в полном объеме.

Прекратить право собственности Рашитовой Р.Р. на 34/109 доли в праве на земельный участок общей площадью 319 кв.м по адресу: **** .

Признать за муниципальным образованием г. Пермь право собственности на 34/109 доли в праве на земельный участок общей площадью 319 кв.м по адресу: **** .

Решение суда является основанием для прекращения права собственности на земельный участок Рашитовой Р.Р. и регистрации права собственности муниципального образования г. Пермь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заслушав доклад судьи Ефремовой О.Н., проверив дело, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рашитова Р.Р., с учетом уточненных требований, обратилась в суд с иском к муниципальному образованию г. Пермь о признании п. 4.1.1 договора N ** об изъятии жилого помещения путем выкупа от 16.08.2011 недействительной в силу ничтожности, обязать заключить с Рашитовой Р.Р. договор выкупа земельного участка общей площадью 319 кв.м под домовладением (адрес объекта: **** ), общая долевая собственность, доля в праве 34/109, кадастровый номер ** , и взыскать с ответчика выкупную цену за земельный участок в размере *** руб. Требование мотивировала тем, что она являлась собственником 34/109 доли жилого дома, расположенного по ул. **** г. Перми, а также собственником в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным домом. Летом 2011 года ей из администрации г. Перми сообщили, что дом изымается для муниципальных нужд. 16.08.2012 между ней и Муниципальным образованием город Пермь был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому администрация города выплатила ей выкупную цену изъятой доли дома. Однако выкупная цена за принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом ей выплачена не была. В связи с чем, истец просит взыскать рыночную стоимость 34/109 доли земельного участка площадью 1003 кв.м по состоянию на 25.10.2012 в размере *** руб.

Администрация г. Перми обратилась со встречными требованиями к Рашитовой Р.Р., просит прекратить право собственности Рашитовой Р.Р. на 34/109 доли в праве на земельный участок общей площадью 319 кв.м по адресу: **** , признать за муниципальным образованием г. Пермь право собственности на указанный объект недвижимости, указав в решении, что оно является основанием для прекращения права собственности на земельный участок Рашитовой Р.Р. и регистрации права собственности муниципального образования г. Пермь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свои требования администрация мотивировала тем, что на основании договора N ** от 16.08.2011 было изъято 34/109 долей в праве собственности на домовладение по адресу: **** , принадлежащих на праве собственности Рашитовой Р.Р. Одновременно с переходом права собственности на 34/109 долей домовладения к администрации перешла также доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ** . Однако при регистрации договора об изъятии жилого помещения путем выкупа, органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, не была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.

В судебном заседании истец не присутствовала. Ее представитель настаивал на удовлетворении исковых требований, встречные требования не признал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, встречные требования поддержал в полном объеме.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец.

В апелляционной жалобе Рашитова Р.Р. просит отменить решение суда. В обоснование доводов указывает, что предмет договора купли-продажи доли в домовладении не содержит выкупа земельного участка, который на момент выкупа имел отдельный документ. Поэтому УФРС по Пермскому краю отказалась перерегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок на администрацию г. Перми. Указанная в договоре выкупная цена жилого помещения Рашитову Р.Р. устроила. С оценочным отчетом N ** от 31.05.2011 Рашитову Р.Р. не знакомили. Таким образом, п. 4.1.1 договора противоречит п.п. 1-1.9 договора и поэтому является ничтожным. Кроме того, суд вышел за пределы заявленных требований, так как Рашитова Р.Р. с иском о признании договора о выкупе незаключенным не обращалась, предметом иска была недействительность и ничтожность п. 4.1.1 договора, в остальной части договор не оспаривался, был исполнен. Рашитова Р.Р. также указывает, что владела 34/109 жилого дома, а не долей в многоквартирном доме, ей было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, Рашитова Р.Р. являлась собственником 34/109 долей в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: **** .

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений принято решение об изъятии жилых помещений в жилом дома ** по ул. **** в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

16.08.2011 между Рашитовой Р.Р. и Муниципальным образованием город Пермь был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа N ** , согласно которому муниципальное образование (далее - администрация) выкупает с согласия собственника в муниципальную собственность 34/109 доли в праве собственности на домовладение, состоящее из 2-этажного бревенчатого жилого дома (лит.А) общей площадью 136 кв.м., том числе жилой площадью 108,9 кв.м, с холодным пристроем (лит.а) и надворных построек: трех навесов (лит.Г, Г1, Г2), трех туалетов (лит.ГЗ, Г4, Г5), забора. Выкупная цена изымаемого имущества составила ***руб. (на основании отчета об оценке N ** ООО Пермпрофимущество от 31.05.2011, где определена стоимость имущества в размере *** руб., в том числе стоимость земельного участка *** руб.).

Принимая решение об отказе Рашитовой Р.Р. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в рыночную стоимость жилого помещения была включена и стоимость земельного участка под домовладением.

Судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Так, согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Последствия несогласия с определением выкупной цены прописаны в ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения; либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Из содержания приведенных выше норм права, а также ч. 5 ст. 32 ЖК РФ следует, что в случае изъятия земельного участка выкупная цена жилого помещения может быть определена либо по соглашению с собственником жилого помещения, либо может быть установлена решением суда в случае отсутствия соглашения о выкупной цене.

Согласно п. 1.4 договора об изъятии жилого помещения от 16.08.2011 выкупная цена изымаемых 34/109 долей в праве собственности на домовладение в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составила ***руб.

В данном случае договор об изъятии жилого помещения путем выкупа следует расценивать именно как соглашение, в котором стороны определили выкупную цену подлежащего изъятию имущества.

При этом судебная коллегия считает не имеющим значения то обстоятельство, чем именно руководствовались стороны, заключая данное соглашение. Сама по себе ссылка в указанном договоре на оценочный отчет ООО Пермпрофимущество N 1-52/2011 от 31.05.2011, согласно которому рыночная стоимость имущества составила ***руб., не имеет какого-либо значения. При определении именно выкупной цены стороны могли исходить как из данного оценочного отчета, так и самостоятельно определить выкупную цену.

Поскольку положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривают выплату именно выкупной цены, а не рыночной стоимости жилого помещения, при определении выкупной цены стороны имели возможность либо уменьшить, либо увеличить ее относительно рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете.

Согласно ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

То есть свобода договора подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.

Судебная коллегия считает, что в данном случае стороны самостоятельно установили выкупную цену жилого помещения на основании принципа свободы договора. Указанный договор не был признан недействительным. А отраженная в нем выкупная цена фактически была выплачена истцу.

Из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишен самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка. Размер выкупной цены жилого помещения, определенный соглашением сторон 16.08.2011, не предполагает наличия у истца права требовать возмещения стоимости общего имущества жилого дома (земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, помещений, не являющихся частями квартир, ограждающих и несущих конструкций дома, лестниц и лестничных площадок, технических этажей и т.д.), право собственности на которое в силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ в связи с переходом права собственности на жилое помещение подлежит переходу к муниципальному образованию.

В данном же случае, как уже было указано, стороны в добровольном порядке пришли к соглашению о том, что выкупная цена имущества в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составляет ***руб. То есть стороны, определяя выкупную цену 34/109 долей в праве собственности на домовладение, изначально учитывали как стоимость непосредственно жилого помещения, так и стоимость земельного участка, приходящегося на долю собственника этого жилого помещения. Заключая с администрацией г. Перми, договор об изъятии жилого помещения, Рашитова Р.Р., тем самым, согласилась с указанной в нем выкупной ценой жилого помещения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии в договоре указания на выкуп земельного участка, противоречии п. 4.1.1 договора пунктам 1-1.9 договора, являются несостоятельными. Учитывая условия договора и положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора, судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Рашитовой Р.Р. о признании договора в части недействительным и взыскании в ее пользу выкупной цены за изъятую долю земельного участка.

В остальной части решение не обжалуется и не проверяется судебной коллегией.

Положения ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ предусматривают, что вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено. Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 26 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рашитовой Р.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: