Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 21 мая 2014 г. по делу N 33-3532

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Киселевой Н.В., судей Фомина В.И., Пьянкова Д.А., при секретаре Кармановой Ж.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 21 мая 2014 г. дело по апелляционной жалобе Мауликаева С.С. , Мауликаевой Ю.А. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 20.01.2014 года, которым постановлено:

"Признать Мауликаева С.С. , Мауликаеву Ю.А. , Мауликаеву В.С. утратившими права пользования жилым помещением - комнатой N ** в доме N ** по ул. **** . Выселить Мауликаева С.С. , Мауликаеву Ю.А. , Мауликаеву В.С. из жилого помещения - комнаты N ** в доме N ** по ул. **** без предоставления другого жилого помещения".

Заслушав доклад судьи Фомина В.И., объяснения ответчика Мауликаева С.С, представителя ответчика Шестакова С.Л., представителя истца Крыловой Л.А., заключение прокурора Пермской краевой прокуратуры Третьяковой О.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Редуктор - ПМ" обратилось в суд с иском к Мауликаеву С.С, Мауликаевой Ю.А. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением - комнаты ** в доме ** по ул. **** , указывая в обоснование иска на то, что ответчики занимают жилое помещение без законных оснований, краткосрочный договор найма прекращен, однако добровольно выселиться ответчики отказываются.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал.

Ответчик Мауликаев С.С. в судебном заседании исковые требования истца не признал.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчики Мауликаев С.С, Мауликаева Ю.А. просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное. Приводят доводы о том, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Суд не принял во внимание, что изначально Мауликаев С.С. и члены его семьи вселились в спорное жилое помещение, когда право собственности на данную комнату было зарегистрировано за ООО " *** ". Договор о предоставлении жилого помещения с предыдущим собственником, ООО " *** ", заключен на период действия трудового контракта, о чем указано в самом договоре. Спорное жилое помещение было предоставлено Мауликаеву С.С. и членам его семьи на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист - ПМ", на котором он работал и продолжает работать в настоящее время. Договор найма, заключенный между Мауликаевым С.С. и ООО " *** ", в силу ст. 675 ГК РФ сохраняет свое действие и ответчики выселению из занимаемого жилого помещения не подлежат. Спорное жилое помещение, по существу, до сих пор находится в государственной собственности, поскольку право собственности на него не могло перейти в силу ничтожности к ОАО "Пермские моторы", в последующем к ООО " *** " и ОАО "Редуктор - ПМ". Выселение граждан из жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником, поэтому в данном случае выселение ответчиков из занимаемого спорного жилого помещения возможно только по иску прежнего собственника, а именно, ООО " *** " и только с предоставлением другого жилого помещения.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Свердловского района г. Перми и ОАО "Редуктор-ПМ" просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. ГПК РФ), считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применение норм материального права, неправильным определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчики были вселены в комнату ** в доме ** по ул. **** на основании договора найма жилого помещения с ООО " *** " от 01.06.2005 года. Впоследствии с ответчиком Мауликаевым С.С. заключались договоры коммерческого найма, последний из которых заключен 01.08.2011. При этом в п. 1.2. договора указано, что срок найма жилого помещения устанавливается с 01.08.2011 года по 15.07.2012 года на период действия трудового договора, заключенного между предприятием ЗАО "Металлист - ПМ" и Мауликаевым С.С.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований к удовлетворению иска, в то время как таких оснований исходя из положений ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 671, 675, 683 ГК РФ не имелось.

Суд не принял во внимание, что правоотношения по пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма к моменту разрешения спора не прекращены, соответственно, отсутствуют основания для выселения ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

В силу ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По правилам, предусмотренным п. 2 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года является краткосрочным, в то время как по общему правилу согласно п.1 указанной статьи договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти лет.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая вышеприведенные положения закона, условия заключенного 01.08.2011 года договора найма жилого помещения между ООО " *** " и Мауликаевым С.С. подлежат истолкованию с учетом отраженного в п. 1.2 положения - на период действия трудового договора, заключенного между ЗАО "Металлист - ПМ" и Мауликаевым С.С, поскольку вселение последнего в спорное жилое помещение обусловлено трудовыми отношениями.

Таким образом, дата указанная в п. 1.2. - 15.07.2012 года не является датой прекращения отношений по пользованию спорным жилым помещением.

Как было установлено судом, по договору купли - продажи от 15.06.2012 года право собственности на жилые помещения в доме по ул. **** перешло от ООО " *** " к ОАО "Редуктор - ПМ". При этом по наступлении указанного в п.1.2. договора найма срок - 15.07.2012 года и до передачи спорного жилого помещения в собственность истца, ООО " *** " не предъявляло требований о выселении ответчиков из жилого помещения в связи с окончанием, как полагает истец, срока договора коммерческого найма.

Поскольку на 15.07.2012 года, а также на дату перехода права собственности на спорное жилое помещение трудовые отношения между Мауликаевым С.С. и ЗАО "Металлист - ПМ" не прекращены, учитывая установившуюся практику во взаимных отношениях сторон по договору найма следует вывод о том, что между предыдущим собственником и Мауликаевым С.С. возникли отношения по пользованию спорным жилым помещением на условиях коммерческого найма, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение по правилам, предусмотренным ст. 675 ГК РФ, не могут быть признаны расторгнутыми.

Тем самым выявление смысла договора коммерческого найма при толковании его условий обусловливает вывод о том, что воля сторон договора найма была направлена не только на предоставление жилого помещения в пользование на период с 01.08.2011 года по 15.07.2012 года, но и на обеспечение Мауликаева С.С. жилым помещением в период трудовых отношений между ЗАО "Металлист - ПМ" и Мауликаевым С.С.

Это условие, определенное сторонами договора, признано ими существенным. При этом волеизъявление собственника жилого помещения основано на реализации им своих правомочий по распоряжению своим имуществом, в данном случае передача в наем, в своих интересах (ст. 9 ГК РФ). Поэтому, учитывая, как указано выше, установившуюся во взаимных отношениях договора коммерческого найма практику, можно сделать вывод о том, что между ООО " *** " и Мауликаевым С.С. заключен договор коммерческого найма на период действия трудового договора, заключенного между предприятием ЗАО "Металлист - ПМ" и Мауликаевым С.С.

Соответственно, на дату предъявления требования истцом о выселении ответчиков, а также на дату рассмотрения дела судом первой инстанции основания для вывода о прекращении ответчиками права пользования жилым помещением и, как следствие, выселения ответчиков из жилого помещения отсутствуют.

Доводы истца об отсутствии между ОАО "Редуктор-ПМ" и работодателем ответчика ЗАО "Металлист-ПМ" договора на долевое участие по содержанию общежития по адресу **** , не свидетельствуют об отсутствии у ответчиков правовых оснований для проживания в спорном жилом помещении по указанным выше основаниям.

При наличии указанных обстоятельств решение суда является неправильным, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ОАО "Редуктор-ПМ" исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Перми от 20.01.2014 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "Редуктор-ПМ" к Мауликаеву С.С. , Мауликаевой Ю.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения.

Председательствующий:

Судьи: