Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 18 июня 2014 г. по делу N 33-1751/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Спрыгиной О.Б.,

судей областного суда Усенко О.А., Коробченко Н.В.,

при секретаре Кирилиной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Коробченко Н.В.

дело по апелляционной жалобе истца Яшкова И.Б.

на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 17 марта 2014 года

по исковому заявлению Яшкова И.Б. к управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Яшков И.Б. обратился в суд с иском к управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований Яшков И.Б. указывает, что на основании постановления администрации г. Астрахани от 29 апреля 2013 года N3458 ему был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" для использования в целях строительства здания магазина с объектами складского назначения различного профиля общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N. Согласно указанному постановлению полномочия по заключению договора аренды земельного участка были делегированы управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани в течение месяца со дня принятия постановления. Однако проект договора был предоставлен лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении 5 месяцев с момента принятия постановления. В редакции договора, а именно в пункте 2.1 срок действия договора указан с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 3.2 предусмотрена уплата единовременного платежа в сумме "данные изъяты".

В связи с несогласием с данными пунктами договора ДД.ММ.ГГГГ им был направлен протокол разногласий с требованием: изменить дату начала действия договора на ДД.ММ.ГГГГ и исключить пункт 3.2 Договора.

18 октября 2013 года Управление отклонило от согласования протокол разногласий и настаивало согласовать договор аренды.

Истец считает указанные пункты договора не соответствующими требованиям действующего гражданского и земельного законодательства, поскольку земельный участок предоставляется по акту выбора с предварительным согласованием места размещения объекта, в данном случае требование об оплате права на заключение договора аренды законодательно не установлено.

На основании изложенного, Яшков И.Б. просит суд принять пункты договора аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 25 сентября 2013 года N1002, между управлением земельными ресурсами администрации "адрес" и ним, в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ: в пункте 2.1 Договора дату " ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ." изменить на " ДД.ММ.ГГГГ пункт 3.2 договора исключить.

В последующем истец изменил исковые требования и просил суд принять пункты договора аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ N N, между управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани и ним в следующей редакции: пункт 2.1 договора изложить: "настоящий договор заключается сроком на три года и считается заключенным со дня его государственной регистрации", пункт 3.2 договора исключить, в пункте 3.1 Договора слова "единовременного платежа" исключить.

В судебном заседании истец Яшков И.Б. поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани Радченко Н.В. просила суд отказать в удовлетворении иска.

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 17 марта 2014 года исковые требования Яшкова И.Б. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Яшков И.Б. ставит вопрос об отмене решения суда по основаниям нарушения норм материального права и процессуального закона и просит суд апелляционной инстанции принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы истец ссылается не незаконность выводов суда относительно даты начала действия договора и указывает, что право пользования земельным участком возникает не с момента принятия постановления органом местного самоуправления, а с момента заключения договора аренды. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, истец ссылается на ничтожность условий договора в части требований об уплате единовременного платежа, поскольку торги на право заключения договора не проводились.

Учитывая надлежащее извещение представителя ответчика управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, в соответствии с требованиями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.

Заслушав докладчика, истца Яшкова И.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить в части по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Астрахани от 9 ноября 2012 года N9737 утвержден акт выбора земельного участка для строительства здания магазина с объектом складского назначения различного профиля по "адрес".

В связи с обращением истца от ДД.ММ.ГГГГ за N администрацией г. Астрахани 29 апреля 2013 года вынесено постановление N3458 "О предоставлении Яшкову И.Б. земельного участка по "адрес" для строительства здания магазина с объектом складского назначения различного профиля" площадью "данные изъяты"., (кадастровый номер N), в аренду сроком на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани в адрес Яшкова И.Б. направило проект договора аренды вышеуказанного земельного участка.

8 октября 2013 года Яшков И.Б. возвратил в адрес администрации г. Астрахани договор аренды земельного участка с приложением протокола разногласий.

Согласно протоколу разногласий Яшков И.Б. предложил внести изменения в пункт 2.1 Договора, изложив его в следующей редакции: "Настоящий договор заключается на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ", пункт 3.2 "арендатор обязан осуществить единовременный платеж, определенный на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости права на заключение договора аренды в сумме "данные изъяты" рублей, до момента подписания данного договора арендодателем путем перечисления на счет р/с N УФК по Астраханской области в банк ГРКЦ ГУ банка России по Астраханской области" - исключить.

Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани отказалось от подписания договора аренды в редакции предложенной Яшковым И.Б. и предложило согласовать договор в ранее представленной редакции.

Неурегулирование сторонами разногласий, послужило основанием для обращения Яшкова И.Б. в суд.

Отказывая в удовлетворении требований об урегулировании разногласий, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для внесения изменений в пункт 2.1 и исключения пункта 3.2 договора аренды, поскольку спорные пункты сформулированы администрацией в условиях действия принципа свободы договора и не противоречат положениям статей 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий посредством исключения из пункта 3.1 фразы "единовременного платежа" и исключения пункта 3.2 Договора в целом по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется следующими способами: без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.

Акт о выборе земельного участка является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункта 6,8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в силу пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для заключения договора аренды.

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит ни норм, запрещающих предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта с оплатой права аренды, ни норм, обязывающих арендатора, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок в таких целях, произвести оплату права аренды земельного участка.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Из существа договора аренды следует, что цена по договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа в сумме 513000 рублей, определенного на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости права на заключение договора аренды, и периодической арендной платы в размере 1/10 общей годовой суммы.

Несмотря на составной характер платы по договору аренды земельного участка, обе ее части (единовременный платеж и периодическая арендная плата) являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком в соответствии с пунктом 3.1 Договора.

В случае если договор аренды земельного участка содержит условие о единовременном платеже, выраженное в виде платы за право на заключение договора аренды, то такое условие правомерно и данный платеж является составной частью арендной платы, а не самостоятельным платежом.

Доводы жалобы о ничтожности условия пункта 3.2 Договора судебная коллегия полагает не состоятельными, поскольку отсутствие законодательно закрепленных положений, регулирующих внесение платы за заключение договора аренды земельного участка в силу принципа свободы договора не исключает возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий такое условие.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда относительно срока действия договора и полагает правомерными исковые требования Яшкова И.Б. о принятии пункта 2.1 Договора аренды в предложенной им в протоколе разногласий редакции в силу следующих обстоятельства.

Согласно положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения.

Из пункта 2.1 постановления администрации г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что договор аренды должен быть заключен в течение месяца со дня принятия настоящего постановления.

Судебной коллегией установлено, что проект договора представлен истцу ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 4,5 месяца.

Согласия на применение условий договора на отношения, возникшие до его заключения, истец не давал.

По смыслу указанных норм гражданского права, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Судебной коллегией установлено, что спорный земельный участок не был передан истцу по акту приема-передачи, доказательств фактического использования Яшковым И.Б. спорного земельного участка с момента вынесения постановления в материалах дела не имеется и управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани не представлено.

Судебная коллегия считает правомерным отклонение истцом первоначальной редакции пункта 2.1 договора аренды, предложенной ответчиком, согласно которой передача участка арендатору совпадает с моментом выхода постановления администрации г. Астрахани о предоставлении участка.

На основании пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в городской и муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, и 11 Кодекса.

Исходя из вышеизложенных норм права, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, включающего принятие компетентным органом решения о предоставлении участка и заключение сторонами на основании этого решения договора аренды земельного участка.

В этой связи постановление администрации г. Астрахани от 29 апреля 2013 года N3458 о предоставлении истцу спорного земельного участка не породило между сторонами арендные отношения, так как его издание явилось лишь частью процесса накопления юридических фактов, направленных на формирование земельных правоотношений.

Принимая во внимание, что арендные отношения между сторонами до момента заключения договора аренды не возникли, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом правомерно момент передачи земельного участка определен как момент заключения договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, которым исковые требования Яшкова И.Б. удовлетворить частично, пункт 2.1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу "адрес", общей площадью "данные изъяты"., с кадастровым номером N, принять в следующей редакции: "Настоящий договор заключается на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ."

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 17 марта 2014 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Яшкова И.Б. к управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани, от ДД.ММ.ГГГГ года N N, удовлетворить частично.

Пункт 2.1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Магистральная, общей площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N принять в следующей редакции: "Настоящий договор заключается на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.".

В остальной части исковые требования Яшкова И.Б. оставить без удовлетворения.