Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 17 сентября 2014 г. по делу N 33-2803/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Коробченко Н.В.,

судей областного суда: Поляковой К.В., Сухачевой Т.Ю.,

при секретаре Искандарян А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе заместителя начальника УПФР в Ленинском районе г. Астрахани Пчельниковой Е.Ю. на заочное решение Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. по искам Сорокиной В.И. к Мясниковой Р.П., Мариенко Е.Р., Калмыковой Т.Ф., Мясниковой М.Н. о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности, возврате доли домовладения,

УСТАНОВИЛА:

Сорокина В.И. обратилась в суд с исками к Мариенко Е.Р., Мясниковой Р.П., Калмыковой Т.Ф., Мясниковой М.Н. о расторжении договоров купли-продажи, указав, что ДД.ММ.ГГГГг. между нею и ответчиками были заключены договоры купли-продажи жилого дома (по доли с каждым), расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего истцу на праве собственности. Согласно данным договорам ответчики приобретали по доли вышеназванного дома каждая, оплата за которую должна была быть передана ими из средств материнского капитала в размере по руб. каждая. Сделки купли-продажи зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГг. Ответчики обязательства по договору не исполнили, денежные средства не передали. В дом ответчики не вселялись, в нем по-прежнему продолжает проживать семья истца. При указанных обстоятельствах истец просит расторгнуть договоры купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", заключенные между нею и Мариенко Е.Р., Мясниковой Р.П., Мясниковой М.Н., Калмыковой Т.Ф. ДД.ММ.ГГГГг., прекратить за каждым из ответчиков право собственности на доли домовладения, возвратить по доли спорного домовладения в собственность истца.

Определением Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

Определениями Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены соответственно УПФР в Ленинском районе г. Астрахани, ГКУ "Центр социальной поддержки населения по Ленинскому району г. Астрахани", УПФР по Трусовскому району г. Астрахани.

В судебном заседании истец Сорокина В.И. и ее представитель Жарук Л.Г. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители УПФР в Ленинском районе г. Астрахани Здобнова А.А. и УПФР в Трусовском районе г. Астрахани Голинко Н.Н. просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчики Мариенко Е.Р., Мясникова Р.П., Мясникова М.Н., Калмыкова Т.Ф., представители Управления Росреестра по Астраханской области и ГКУ "Центр социальной поддержки населения по Ленинскому району г. Астрахани" в судебном заседании не присутствовали.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. исковые требования Сорокиной В.И. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе заместителя начальника УПФР в Ленинском районе г. Астрахани Пчельниковой Е.Ю. ставится вопрос об отмене судебного решения и принятии по делу нового, указано, что суд при принятии решения необоснованно пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи долей жилого дома, поскольку ст. 450 ГК РФ и п. 4 ст. 453 ГК РФ не предусмотрено условий, определяющих случаи расторжения договоров по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денег за долю жилого дома. Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

На заседание судебной коллегии Мариенко Е.Р., Мясникова Р.П., Мясникова М.Н., Калмыкова Т.Ф., представители Управления Росреестра по Астраханской области и ГКУ "Центр социальной поддержки населения по Ленинскому району г. Астрахани" , будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст.167,327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителей третьих лиц Григорьеву Т.С. и Голинко Н.Н., поддержавших доводы жалобы, истца Сорокину В.И. и ее представителя Жарук Л.Г . , считавших решение законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены состоявшегося решения по доводам жалобы в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящими Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что Сорокиной В.И. на праве собственности принадлежал дом, расположенный по адресу: "адрес" .

ДД.ММ.ГГГГг. между Сорокиной В.И. и Мясниковой Р.П., Мариенко Е.Р., Мясниковой М.Н., Калмыковой Т.Ф. заключены договоры купли-продажи, по условиям которых Сорокина В.И. продает Мясниковой Р.П., Мариенко Е.Р., Мясниковой М.Н. и Калмыковой Т.Ф. по доли жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", за руб. за каждую из долей, которые были подписаны сторонами. Договоры продажи, право общей долевой собственности и ипотека в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГг.

В пункте 4 названных выше договоров купли-продажи недвижимого имущества указано, что отчуждаемые доли доли жилого дома по соглашению сторон оцениваются и продаются за руб. каждая доля, которые являются заемными средствами, предоставленными ООО "Центр микрофинансирования г. Астрахань" по заключенным с покупателями договорам займа, и которые будут переданы покупателями продавцу не позднее одного месяца после государственной регистрации сделок и перехода права собственности.

Погашение займов приобретаемых долей жилого дома производится после подписания настоящего договора. Данные заемные средства будут погашены п еречислением на расчетный счет заимодавца из средств Материнского (Семейного) капитала по сертификату серии N, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГг. (Мариенко Е.Р.), серии N, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГг. (Мясникова Р.П.), серии N, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГг. (Калмыкова Т.Ф.), серии N, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГг. (Мясникова М.Н.) (п. N договоров).

Согласно п.7 договоров на момент заключения договоров в вышеуказанном жилом доме на регистрационном учете состоят и проживают граждане, которые оставляют за собой право регистрации и проживания в указанном жилом доме.

Пунктом 16 договоров предусмотрено, что договоры могут быть расторгнуты сторонами в установленном законодательством порядке.

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. При указанных обстоятельствах, установив, что ответчики Мариенко Е.Р., Мясникова Р.П., Мясникова М.Н., Калмыкова Т.Ф. как покупатели до настоящего времени не приняли и не оплатили товар в виде долей спорного домовладения, суд, руководствуясь положениями п. 4 ст. 486 ГК РФ, пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований Сорокиной В.И. о расторжении договоров купли-продажи и возврате истцу спорного имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно ст.450, п.4 ст.453 ГК РФ, из которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенные между Сорокиной В.И. и Мариенко Е.Р., Мясниковой Р.П., Мясниковой М.Н., Калмыковой Т.Ф. договоры купли-продажи долей жилого дома условий, определяющих случаи расторжения договоров по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривали, в том числе при неуплате покупателями денег за доли домовладения. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, согласно которой продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст.450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договоров купли-продажи долей дома от ДД.ММ.ГГГГг., судебная коллегия приходит к выводу о том, что Сорокиной В.И. не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи право требовать от ответчиков возврата переданных по договорам долей дома, даже в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости долей дома.

Выводы суда первой инстанции о праве истца согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи в случае непринятия и неоплаты товара, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, основанием для вывода о том, что покупатель недвижимости отказался принять имущество, является уклонение его от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором.

Однако каких-либо доказательств, свидетельствующих об уклонении покупателей от подписания документа о передаче долей дома, в материалах дела не имеется.

Как следует из представленных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., в пункте 9 каждого из договоров стороны согласовали, что передача и принятие доли жилого дома, ключей и необходимых документов от нее будет осуществлена ДД.ММ.ГГГГг. при подписании настоящего договора, данный пункт договора считать одновременно актом приема-передачи вышеуказанной доли жилого дома в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, выводы суда о том, что продавцы в установленном законом порядке не приняли спорное имущество, являются ошибочными. Не опровергает данное обстоятельство и ссылка суда на то, что ДД.ММ.ГГГГг. стороны подписали договор купли-продажи, по которому права собственника на спорное имущество переходили к истцу. Указанный переход права собственности не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, не имеет юридического значения. Более того, после регистрации вновь возникшего права общей долевой собственности каждый из покупателей в отношении спорного имущества выдал нотариально удостоверенные обязательства оформить приобретенное имущество в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей, что также подтверждает то обстоятельство, что имущество было принято покупателями и в отношении него были совершены распорядительные действия.

Не влияет на выводы судебной коллегии ссылка и на то обстоятельство, что в спорном доме продолжают проживать члены семьи истца, поскольку, как указано выше, условиями договоров купли-продажи предусматривалось сохранение за ними права пользования спорным жилым помещением.

Также несостоятельна ссылка стороны истца на п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N10/22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, при этом неоплата по договору не поименована в разъяснениях в качестве существенного нарушения договора одной из сторон. В рассматриваемом случае оснований для расторжения договоров купли-продажи долей дома, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, не установлено. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102,1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Кроме того, давая оценку доводам исковых заявлений со ссылками на положения ГК РФ, регулирующих продажу товара в кредит и в кредит с условием рассрочки, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Поскольку договоры купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГг. не содержат условий о рассрочке платежа, к возникшим правоотношениям положения ст.489 ГК РФ не применяются.

В соответствии со ст.488 ГК РФ в случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Однако положения данной нормы подлежат применению с учетом ст. 491 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойства товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, из толкования ст. 488 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 491 ГК РФ следует, что право продавца требовать возврата неоплаченного товара реализуется в том случае, если не произошел переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

Как следует из договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., в них стороны определили, что отсрочка момента оплаты отчуждаемых долей не влияет на момент перехода права собственности. В силу п.14 указанных договоров стороны определили, что покупатели приобретают право собственности на доли жилого дома после государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п.п.4,5 договоров стороны также определили, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. Отсрочка платежа по настоящему договору не является основанием для залога в силу закона, обременения права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество в пользу продавца.

Условие о том, что право собственности продавца сохраняется до полной оплаты товара, указанные договоры купли-продажи не содержат, иные обстоятельства, влекущие переход права собственности к покупателям, наступили (п.14 договоров), следовательно, истец как продавец не вправе требовать возврата товара покупателями в порядке п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 491 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Сорокиной В.И. о расторжении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. и возврате сторон в первоначальное положение, так как выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Сорокиной В.И. необходимо отказать в полном объеме, при этом она не лишена права на обращение за защитой своих прав в ином установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исков Сорокиной В.И. к Мясниковой Р.П., Мариенко Е.Р., Калмыковой Т.Ф., Мясниковой М.Н. о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности, возврате доли домовладения, - отказать в полном объеме.