Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 09 июня 2014 г. по делу N 33-2178/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего БлиновойМ.А.,

судей Агеева О.В., Александровой А.В.,

при секретаре Петровой Г.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Орловой О.А. к Петровой Ж.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи *** павильона и взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе истца Орловой О.А. на решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 04 апреля 2014 г., которым в удовлетворении указанных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи БлиновойМ.А., выслушав объяснения представителя истца Орловой О.А. - Иванова А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы на решение суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орлова О.А. обратилась в суд с иском к Петровой Ж.С. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи *** павильона " ... " и взыскании денежных средств в размере ... руб.

Исковые требования основывала нормами ст.ст. 429, 445 ГК РФ и мотивировала тем, что 18 октября 2013 г. между ней (продавцом) и Петровой Ж.С. (покупателем) заключено соглашение о внесении задатка, по условиям которого ответчик внесла задаток в размере ... руб. в счет принятого на себя обязательства подписать с ней в срок не позднее до 10 февраля 2014 г. договор купли-продажи принадлежащего ей *** павильона " ... ", расположенного в "адрес", в районе жилого дома N, за ... руб., притом согласно п. 5 соглашения сумма задатка не входит в основную сумму по договору купли-продажи. Сразу после подписания соглашения ответчику был передан комплект ключей от *** павильона, ответчик стал использовать его для предпринимательской деятельности и получать соответствующую прибыль, но впоследствии ответчик заявил о своём отказе от заключения с истцом договора купли-продажи *** павильона. Соглашение о задатке имеет все существенные условия предварительного договора, в связи с чем 05 февраля 2014 года истица заказным письмом на имя ответчика направила предложение о заключении договора купли-продажи *** павильона " ... " на условиях и по цене, определенной соглашением о задатке.

Истец Орлова О.А., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца Орловой О.А. - Иванов А.И. исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Дополнительно суду пояснил, что 18 октября 2013 года между истцом и ответчиком достигнута договоренность на заключение до 10 февраля 2014 г. договора купли-продажи *** павильона " ... ", в связи с чем подписано Соглашение о внесении задатка, согласно которому объектом сделки является только конструктивное здание павильона без привязки к земельному участку. Ответчиком внесен задаток в сумме ... руб., от Орловой О.А. получены ключи от помещения и осуществлялась ... деятельность. Доводы ответчика об отказе администрации района в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен торговый павильон, считает необоснованными.

Ответчик Петрова Ж.С. и её представитель Данилов В.Г. в удовлетворении исковых требований просили отказать. Суду пояснили, что Петрова Ж.С. была намерена приобрести торговый павильон " ... " для осуществления предпринимательской деятельности по месту ее нахождения без какого-либо демонтажа, но Орлова О.А. ввела ее в заблуждение, скрыв от нее отсутствие права пользования земельным участком и отказ администрации района в заключении договора аренды земельного участка и неоднократные требования администрации района о демонтаже *** павильона. С 07 декабря 2013 г. она помещением не пользуется, ее имущества там нет, ключи находятся у нее в связи с тем, что Орлова отказывается их получать. Полагала, что Соглашение о задатке от 18 октября 2013 года не является предварительным договором, что демонтаж *** павильона невозможен без деформации.

Представитель третьего лица администрации Козловского района Чувашской Республики Яковлева Е.М. в судебном заседании пояснила, что Орлова О.А. в мае 2013 года и в ноябре 2013 года обращалась в администрацию района с письменными заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в "адрес" в районе дома N, для содержания *** павильона, но в этом Орловой О.А. было отказано, о чем письменно сообщено в установленные сроки и в установленном порядке.

Решением Козловского районного суда Чувашской Республики от 04 апреля 2014 г. в удовлетворении исковых требований Орловой О.А. к Петровой Ж.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи *** павильона и взыскании стоимости *** павильона в сумме ... руб. отказано.

Указанное решение обжаловано истцом Орловой О.А. по мотивам незаконности и необоснованности. Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о том, что спорный торговый павильон является объектом недвижимости. Заявитель считает, что суд необоснованно применил положения ч.1 ст.130 ГК РФ в отношении спорного объекта, определив его как объект недвижимости. Считает, что в Соглашении о внесении задатка от 18 октября 2013г. указаны все существенные условия заключения основного договора купли-продажи, местоположение спорного объекта и отказ в заключении основного договора купли-продажи при наличии предварительного договора не соответствует требованиям ст.ст. 429, 445 ГК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Орловой О.А. - Иванова А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы на решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между сторонами 18 октября 2013г. заключено письменное Соглашение о внесении задатка, по условиям которого Петрова Ж.С. (покупатель) вносит Орловой О.А. (продавцу) задаток в общей сумме ... руб. в три этапа: в размере ... руб. - перед подписанием соглашения, ... руб. - 20 ноября 2013 г., ... руб. - 20 декабря 2013 г., в счет частичного выполнения договора купли-продажи объекта недвижимости - *** павильона " ... " по адресу: ... , район жилого дома N.

Согласно пункту 2 Соглашения задаток одновременно является подтверждением обязательства покупателя купить торговый павильон. Стоимость *** павильона (включая ... ) сторонами определена в ... руб. (п. ... ).

Пунктом 6 Соглашения предусмотрена обязанность покупателя подписать с продавцом договор купли-продажи *** павильона не позднее 10 февраля 2014г.

Вместе с тем, в срок до 10 февраля 2014 г. основной договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами заключен не был. Стороны указанные обстоятельства не оспаривают.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Орловой О.А. о понуждении Петровой Ж.С. к заключению договора купли-продажи *** павильона и взыскании денежных средств, суд первой инстанции указал, что торговый павильон является объектом недвижимости, право собственности на который у продавца не зарегистрировано в установленном порядке, права на земельный участок не оформлены, соглашение о внесении задатка не является в силу ст. 429 ГК РФ предварительным договором.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о незаконности и необоснованности указанных выводов суда, судебная коллегия исходит из следующего.

Единственным правоустанавливающим документом о владении истцом Орловой О.А. на праве собственности спорным торговым павильоном является определение суда от 14 октября 2011г. об утверждении мирового соглашения между Орловой О.А. и ФИО1 по делу о разделе совместно нажитого имущества. Согласно утвержденному судом мировому соглашению в собственность Орловой О.А. передано ... здание - ... " ... ", площадью ... кв.м., по адресу: ... (л.д. ... ). Из технического паспорта объекта, составленного БТИ Козловского района следует, что торговый павильон фундамента не имеет, стены металлические каркасно-обшивные с отеплением пенопластом, полы: дощатая фанера, отопление печное, имеются бетонные отмостки и крыльцо.

Из материалов дела следует, что письмом администрации Козловского района Чувашской Республики от 21 мая 2013г. Орловой О.А. было отказано в предоставлении земельного участка в аренду под указанный торговый павильон и в связи с принятием решения о не предоставлении в дальнейшем земельного участка в аренду под содержание *** павильона рекомендовано демонтировать торговый павильон и привести земельный участок в надлежащее состояние (л.д. ... ). Соответственно на момент заключения соглашения о задатке продавец павильона не обладала правом пользования земельным участком для обслуживания *** павильона по месту ее расположения.

Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Указанный торговый павильон на кадастровый учет как недвижимость не поставлен, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не числится. По параметрам, изложенным в техническом паспорте, спорный торговый павильон не отвечает признакам объектов капитального строительства, предусмотренным Градостроительным кодексом РФ. В деле отсутствуют документальные сведения, которые свидетельствовали бы о том, что торговый павильон без фундамента является объектом недвижимости. Поэтому доводы апелляционной жалобы на решение суда в указанной части являются обоснованными, выводы суда первой инстанции о том, что торговый павильон является объектом недвижимости подлежат исключению.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает правильным отказ в удовлетворении исковых требований Орловой О.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи *** павильона, поскольку соглашение о задатке от 18 октября 2013г. не содержит существенных условий основного договора купли-продажи и соответственно не обладает силой предварительного договора ввиду следующего.

В соответствии с п.1 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса (п.5 ст.429 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Заключенное между сторонами соглашение о задатке от 18 октября 2013г. не содержит существенных условий основного договора купли-продажи. В частности, в нем четко не определен предмет договора - торговый павильон. С одной стороны, в п.1 договора стороны указали о продаже *** павильона как объекта недвижимости, расположенного в "адрес", район жилого дома N, в то время как у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы о регистрации права собственности на объект недвижимости. В ходе судебного разбирательства представитель продавца указывает, что имело место продажа *** павильона как движимого имущества с возможным получением покупателем прав аренды земельного участка для содержания павильона либо демонтажа для последующего установления в ином месте. Вместе с тем, в соглашении о задатке отсутствует положение о продаже *** павильона с условием его демонтажа на другое место.

Согласно п.3 соглашения о задатке от 18 октября 2013г. стоимость *** павильона (включая ... ) определена в ... руб. В то же время из п.5 соглашения следует, что сумма задатка не входит в основную сумму по договору купли-продажи павильона.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о таких существенных условиях как предмет договора и цена договора. Соответственно соглашение о задатке не является предварительным договором о заключении в будущем основного договора купли-продажи.

Фактическая передача объекта в пользование ответчика, временное осуществление ответчиком в нем "данные изъяты" не являются основанием понуждения к заключению основного договора купли-продажи, поскольку заключенное между сторонами Соглашение о задатке не является по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи ввиду того, что не оговорены все существенные условия сделки.

При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба истца Орловой О.А. на решение суда от 04 апреля 2014 г. об отказе в удовлетворении исковых требований Орловой О.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи *** павильона и взыскании стоимости павильона подлежит оставлению без удовлетворения с изменением мотивировочной части решения суда по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу истца Орловой О.А. на решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 04 апреля 2014 г. оставить без удовлетворения, изменив мотивировочную часть решения суда.

Председательствующий

Судьи: