Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2769/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Рочевой Е.С.,

судей Степановой Т.Г., Леоновой Л.П.

при секретаре Буш В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 22 ноября 2013 г. по иску Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к Козлову И. А. о признании договора аренды земельного участка незаключенным и освобождении земельного участка.

Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия (далее также - Администрация) обратилась в суд с иском о понуждении ответчика освободить земельный участок площадью ( ... ) кв.м. с кадастровым номером ( ... ), расположенный в ( ... ), мотивируя тем, что подписанный сторонами ( ... ) договор аренды земельного участка, заключенный сроком до ( ... ), является ничтожным, так как не зарегистрирован ответчиком в предусмотренном законом порядке. Земельный участок находится в пользовании ответчика без законных оснований. ( ... ) истцом ответчику было направлено дополнительное соглашение о расторжении договора и оплате задолженности за фактическое пользование участком в размере ( ... ) рублей, пени в размере ( ... ) рублей.

В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования и просил признать незаключенным договор аренды земельного участка от ( ... ) N ( ... ); обязать Козлова И.А. передать по акту приема-передачи и освободить самовольно занимаемый земельный участок с кадастровым номером ( ... ), местоположение: ( ... ), под строительство индивидуального дачного дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью ( ... ) кв.м., категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", путем демонтажа строения и вывоза мусора; взыскать с Козлова И.А. в пользу истца неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в размере ( ... ) рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ( ... ) рублей.

В дальнейшем истец отказался от иска в части взыскания с ответчика задолженности за фактическое пользование участком в размере ( ... ) рублей и пени в размере ( ... ) рублей, в связи с добровольной уплатой долга ответчиком. В указанной части производство по делу прекращено определением суда.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал незаключенным договор аренды земельного участка N ( ... ), подписанный ( ... ) Администрацией Прионежского муниципального района РК и Козловым И.А., и обязал Козлова И.А. освободить и передать Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия земельный участок площадью ( ... ) кв.м. с кадастровым номером ( ... ), местоположение: ( ... ), путем демонтажа возведенного строения и вывоза мусора. Суд взыскал с Козлова И.А. государственную пошлину в доход местного бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия в размере ( ... ) рублей.

С таким решением не согласен ответчик Козлов И.А., в апелляционной жалобе просит его отменить, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом были нарушены нормы процессуального права, так как он не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в нарушение требований ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ). Полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, так как договор аренды земельного участка является действующим: в силу ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор между сторонами был заключен, воля истца на заключение договора выражена, разногласия по условиям договора отсутствовали, была соблюдена письменная форма договора, факт пользования ответчиком земельным участком не отрицается. Доводы о неисполнении либо нарушении договора аренды сторонами не приводились. Указывает, что в настоящее время на арендуемом земельном участке производится строительство дома. Отмечает, что отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ не допускается.

Полагает, что ст.609 ГК РФ не содержит прямого указания на недействительность сделки при отсутствии факта ее государственной регистрации; к договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не применяются правовые последствия недействительности сделок.

Считает, что Администрация могла обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика исполнить обязанность по регистрации совершенной сделки согласно п.3 ст.165 ГК РФ, чего сделано не было. Истцом не представлено доказательств того, что Козлов И.А. уклонялся от регистрации спорного договора.

Ответчик Козлов И.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился; о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Его представитель Федотова Н.Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав пояснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене на основании положений п.п.1,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации.

Согласно пункту 1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ( ... ) между истцом и ответчиком был подписан договор N ( ... ) аренды земельного участка, согласно которому ответчику был передан участок, площадью ( ... ) кв.м., с кадастровым номером ( ... ), расположенный в ( ... ), для индивидуального дачного строительства, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", сроком до ( ... ).

Между тем, до настоящего времени указанный договор аренды земельного участка не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что договор аренды земельного участка N ( ... ) от ( ... ) является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, и руководствовался положениями пункта 1 статьи 301 ГК РФ, предусматривающего, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что в силу положений статей 22, 25, 29 ЗК РФ и статей 8, 606 ГК РФ основанием возникновения права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду и заключение сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 названной статьи предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а именно в таком порядке земельный участок предоставлялся ответчику, осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса.

Пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу абзаца первого пункта 8 ст.31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

По смыслу статей 31 и 32 ЗК РФ принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду является завершающим этапом названной процедуры.

Из материалов дела следует, что Администрация в порядке, предусмотренном статьям статьями 30, 31 ЗК РФ, подготовила и утвердила по заявлению Козлова И.А. акт выбора спорного земельного участка под размещение дачного дома, предварительно согласовала ему место размещения дачного дома на данном участке и вынесла ( ... ) постановление о предоставлении этого участка Козлову И.А. в аренду для строительства индивидуального дачного дома.

Указанные действия явились основанием для подписания сторонами договора аренды земельного участка N ( ... ) от ( ... ). При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Условия указанного договора аренды земельного участка сторонами исполнялись. Так, Администрацией земельный участок по акту приема-передачи был передан ответчику и принят им. В соответствии с установленными Администрацией условиями размещения объекта Козловым И.А. осуществляется строительство на данном земельном участке дачного дома, что подтверждается материалами дела и истцом не оспаривалось. Кроме того, за период фактического использования предоставленного ему в аренду земельного участка Козловым И.А. уплачивалась арендная плата в соответствии с условиями договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств необходимо заключить, что достигнутое между Администрацией и Козловым И.А. соглашение об условиях использования земельного участка связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Более того, постановлением Администрации N ( ... ) от ( ... ) земельный участок предоставлен Козлову И.А. в аренду на срок до ( ... ), который в настоящее время не истек. Указанный срок предусмотрен и условиями договора аренды земельного участка N ( ... ) от ( ... ). Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком об условиях использования земельного участка и возникшее из него обязательство являются действующими.

При таких обстоятельствах использование спорного земельного участка Козловым И.А. не является в настоящее время незаконным, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для понуждения ответчика к освобождению данного земельного участка и удовлетворения исковых требований в указанной части.

Требования Администрации в части признания незаключенным договора аренды земельного участка N ( ... ) от ( ... ) также, по мнению судебной коллегии, не подлежали удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены положениями ст.12 ГК РФ, из содержания которой следует, что таковые могут быть предусмотрены только законом. Признание договора незаключенным в числе возможных способов защиты гражданских прав законом не названо. Аналогичные положения содержатся главе IX Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, признание договора незаключенным в судебном порядке не требуется, поскольку таковым он при отсутствии государственной регистрации является в силу прямого указания приведенных выше положений действующего законодательства. Само по себе признание договора незаключенным не влечет также и никаких правовых последствий и правоустанавливающего значения не имеет. Данные обстоятельства, как юридически значимые, могут быть установлены при разрешении иных исковых требований.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что исковые требования Администрации Прионежского муниципального района не подлежали удовлетворению, а потому считает необходимым отменить решение суда по настоящему делу и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь положениями статей 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 22 ноября 2013 г. по настоящему делу отменить. Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к Козлову И. А. о признании незаключенным договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

Председательствующий

Судьи

Деперсонификацию выполнила помощник судьи

___________________ (Табота Ю.Д.), ____ августа 2014 г.

"Согласовано" судья Верховного Суда РК

____________________ (Степанова Т.Г.),_____ августа 2014 г.

"Разместить на сайте" председательствующий судья Верховного Суда РК

____________________ ( ____________________), ____ августа 2014 г.