Постановление Президиума Приморского краевого суда от 14 июля 2014 г. по делу N 44г-47

Президиум Приморского краевого суда в составе:

Председательствующего Попова И.А.

членов президиума Дорохова А.П., Семенцовой Л.К., Троеглазова А.С., Хребтовой Н.Л., Украинской Т.И., Хребтовой Н.Л.

при секретаре Компаниец Л.А.

рассмотрел в кассационном порядке гражданское дело по иску Цыбулиной Ю.С. , Султановой Л.У. к Волкову И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости

по кассационным жалобам Волкова И.А. в лице представителя Дедюхиной Т.И., Марчук С.В. в лице представителя ФИО13

на определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 апреля 2014 г.

на основании определения судьи Приморского краевого суда Шевцовой Т.С. о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Заслушав доклад судьи Шевцовой Т.С., выслушав представителей Волкова И.А. -Дедюхиной Т.И., Шлыковой Е.А., представителя Марчук С.В. - Гавриленко С.В., представителя Цыбулиной Ю.С. - Сучкова О.О., представителя Султановой Л.У. - Мартынова В.Г., президиум

УСТАНОВИЛ:

Цыбулина Ю.С., Султанова Л.У. обратились в суд с исковым заявлением к Волкову И.А. о понуждении заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: "адрес" , на условиях, установленных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности передать по Размер в праве на объект, каждой.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 445 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик фактически отказался от исполнения предварительного договора и заключения основного договора.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 43 ГПК РФ, привлечены Марчук С.В. , Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, администрация г. Владивостока.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 20 января 2013 г. в иске отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 апреля 2014 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым иск удовлетворен.

В кассационных жалобах Волков И.А. и Марчук С.В. в лице представителей ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 апреля 2014 г. и оставлении в силе решения Первореченского районного суда г. Владивостока от 20 января 2013 г.

Определением судьи Приморского краевого суда от 2 июля 2014 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Приморского краевого суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ для отмены апелляционного определения от 16 апреля 2014 г. и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 20 января 2013 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и следует из материалов дела между Волковым И.А. в лице представителя по доверенности Девясилова А.А. и Марчук С.В. заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с условием заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости (доли в праве общей долевой собственности в размере Размер на объект незавершенного строительства (двухэтажное строение с пристройками и мансардным этажом -лит.А3) готовностью 45% (лит А, А1-пристройка, А2-пристойка); инвентарный номер N , расположенного по адресу: "адрес" условиям данного соглашения стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере СУММА ., стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70-72).

Право собственности Волкова И.А. на спорный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ на основании договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ Волков И.А. и Цыбулина Ю.С., Султанова Л.У. также заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого, стороны обязались после оформления земельного участка в аренду в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи РАЗМЕР в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (двухэтажное строение с пристройками и мансардным этажом -лит.А3) готовностью 45% (лит А, А1-пристройка, А2-пристойка); инвентарный номер N , расположенного по адресу: "адрес" , в равных долях, по цене СУММА . долларов США (л.д. 6-8).

ДД.ММ.ГГГГ Волков И.А. в лице представителя по доверенности Девясилова А.А. заключил договор купли-продажи спорного имущества с Марчук С.В., во исполнение условий которого по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ г. передал объект недвижимости покупателю (Марчук С.В.). Стороны произвели расчет по оплате данного объекта недвижимости. (л.д. 63-64, 73). Доля в праве общей собственности продана с соблюдением правил о преимущественном праве покупки остальных сособственников - администрации г. Владивостока (л.д. 41). Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена, в связи с наличием ареста и запрета совершать регистрирующим органом действий, касающихся предмета данного спора (определение Первореченского районного суда г. Владивостока от 5 августа 2013 г. и определение Первореченского районного суда г. Владивостока от 11 ноября 2013 г.).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество выбыло из владения собственника, требования Цыбулиной Ю.С., Султановой Л.У. о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежат, но истцы не лишены в силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ права требовать возмещения убытков, причиненных невозможностью заключения основного договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований Цыбулиной Ю.С., Султановой Л.У., указал, что судом не учтены, положения п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164 (в редакции, действовавшей до 01.09.2013), п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривающие, что договор купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации. Поскольку договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел, следовательно, не может считаться заключенным, то разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не подлежат применению.

Президиум Приморского краевого суда полагает, что выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать правильными и основанными на законе.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от 31.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1,2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона

Из содержания приведенных законоположений следует, что с 1 марта 2013 г. частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации прав и сделок в отношении объектов недвижимости.

Поэтому договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые после 1 марта 2013 г. в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549, статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям (предмету и цене).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом был установлен факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного объекта недвижимости, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

При таких данных суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку спорное имущество выбыло из владения собственника (Волкова И.А.), требование о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежит.

Нельзя согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что положения абз. 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 не подлежат применению к спорным отношениям.

В абз. 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Гражданское законодательство не содержит норм запрещающих применение к отношениям сторон по предварительным договорам положений статьи 398 ГК РФ.

Таким образом, если объектом нескольких предварительных договоров, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям сторон по предварительным договорам подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Сторона, с которой не был заключен в будущем основной договор о передаче имущества, вправе требовать от стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, возмещения причиненных убытков и уплаты аванса.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что вышеуказанное положение Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 подлежат применению и к отношениям сторон по предварительному договору (по аналогии п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Придя к выводу об удовлетворении требований истцов о возложении обязанности на Волкова И.А. передать спорный объект недвижимости, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ заключение предварительного договора не может повлечь переход права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества, поскольку порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения.

На основании изложенного, президиум полагает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 апреля 2014 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене как принятое с существенными нарушениями норм материального права, а решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 20 января 2013 г. - оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 апреля 2014 г. отменить, оставить в силе решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 20 января 2013 г.

Председательствующий И.А. Попов