Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 сентября 2014 г. по делу N 33-19437/14

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Гончаровой С.Ю., Калашникова Ю.В.

при секретаре с/з Назаровой М.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Баштового В.А. на решение Староминского районного суда от 17 июля 2014 года.

Заслушав доклад судьи Гончаровой С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баштовой В.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Большевик" о признании необоснованными возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, ссылаясь на то, что он является участником долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером " ... " , расположенный в границах землепользования СПК "Большевик" " ... " , площадью 44134500 кв.м., размер доли 5709/441345. В целях реализации права на выдел в натуре земельного участка, в счет принадлежащей Баштовому В.А. доли, он обратился к кадастровому инженеру Чевичалову С.Л., которым были проведены работы по подготовке проекта межевания выделяемого земельного участка и в газете "Степная Новь" " ... " опубликовано извещение о согласовании данного проекта. В месячный срок со дня публикации извещения от ответчика ЗАО "Большевик" кадастровому инженеру поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Считает, что возражения ответчика на проект межевания нарушают его права и законные интересы, просит признать возражения необоснованными.

Представитель ответчика ЗАО "Большевик" в суде иск не признал, ссылаясь на то, что на момент выделения земельного участка в счет земельной доли, принадлежащей Баштовому В.А., земельный участок, из которого производится выделение, обременен договором аренды ЗАО "Большевик", срок действия которого в настоящее время не истек, выделяемая истцом земельная доля имеет лучшие качественные показатели, по сравнению с остальными землями, находящимися в составе общего земельного участка.

Решением Староминского районного суда от 17 июля 2014 года отказано в удовлетворении исковых требований Баштового В.А.

В апелляционной жалобе Баштовой В.А. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что исходя из текста обжалуемого судебного акта, единственным основанием для отказа в иске послужило наличие возражения арендатора земельного участка (ЗАО "Большевик") о выделе земельного участка в счет земельной доли. Считает, что истец вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей до истечения срока действия договора аренды с обязательным условием регистрации обременения в пользу арендатора (ЗАО "Большевик") до окончания срока действия договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения относительно неё, выслушав объяснения Баштового В.А. и его представителя, представителя ЗАО "Большевик", судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, суд правильно применил закон и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что Баштовой В.А. обратился к кадастровому инженеру Чевичалову С.Л. для изготовления проекта межевания по образованию земельного участка, площадью 570900 кв.м., выделяемого в счет земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером " ... " , расположенный в границах землепользования СПК "Большевик" (в настоящее время ЗАО "Большевик") " ... " , площадью 44134500 кв.м.

" ... " в газете "Степная Новь" " ... " кадастровым инженером Чевичаловым С.Л. размещена информация о возможности ознакомления с проектом межевания земельного участка, площадью 816000 кв.м., выделяемого Баштовым В.А. в счет земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером " ... " , расположенный в границах землепользования СПК "Большевик" " ... " , площадью 44134500 кв.м. и представления возражений на проект межевания в 30-дневный срок со дня опубликования извещения.

" ... " на указанное извещение кадастровому инженеру поступили возражения от ответчика ЗАО "Большевик" относительно размера и местоположения границ выделяемых Баштовым В.А. земельных участков с указанием на обременение выделяемых договором аренды с СПК "Большевик".

Участниками процесса в суде первой и апелляционной инстанций не оспаривалось, что по состоянию на " ... " Баштовым В.А. по праву долевой собственности принадлежала доля 5709/441345 в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером " ... " , расположенный в границах землепользования СПК "Большевик" " ... " , площадью 44134500 кв.м.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона РФ от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона.

В силу п.п. 7, 13, 14 ст. 13.1 указанного Закона извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, по делу о признании возражений относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка необоснованными имеет значение, что возражения поступили от участника долевой собственности, возражения вызваны нарушением его прав или законных интересов.

Действия участника долевой собственности, нарушающие вышеописанный порядок выделения земельного участка являются незаконными и не могут породить соответствующих юридических последствий.

Из дела усматривается, что в подтверждение размера и границ земельных участков, выделяемых Баштовым В.А. , предоставлен проект межевания, подготовленный кадастровым инженером Чевичаловым С.Л.

В соответствии с п. 3 ст. 13.1 указанного Закона требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

На основании п. 5 ст. 13.1 Закона проект межевания должен быть утвержден решением собственника земельной доли или земельных долей.

Согласно п. 23 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011г. N 388 (зарегистрировано в Минюсте РФ 19.09.2011г. N 21825) на титульном листе в реквизите "5" проекта межевания приводится подпись собственника земельной доли (долей) с расшифровкой подписи в виде фамилии и инициалов и дата утверждения проекта межевания.

Как усматривается из проекта межевания земельных участков, на титульном листе проекта межевания указана дата утверждения проекта - " ... " Вместе с тем, информация о возможности ознакомления с проектом межевания земельного участка, площадью 816000 кв.м., выделяемого Баштовым В.А. была опубликована в газете "Степная Новь" " ... " г., то есть, заинтересованные лица были объективно лишены возможности ознакомиться с утвержденным проектом межевания земельного участка.

Согласно п. 18 Требований к проекту межевания предусматривается два полномочия кадастрового инженера: вывод об отсутствии возражений и о снятии возражений. На основании п. 20 Требований заключение кадастрового инженера о снятии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка подписывается лицом, снявшим ранее представленные возражения. Подпись кадастрового инженера заверяется его печатью.

Из дела видно, что на момент рассмотрения спора возражения не урегулированы кадастровым инженером и не сняты лицами, принесшими возражения.

Судом установлено, что по состоянию на " ... " земельный участок с кадастровым номером " ... " , расположенный в границах землепользования СПК "Большевик" " ... " , площадью 44134500 кв.м., передан в аренду ЗАО "Большевик" на срок до " ... " г., что подтверждается договором аренды от " ... " и записью "аренда" в графе "существующие ограничения (обременения) права" в представленном истцом свидетельстве о государственной регистрации права.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 5.1 договора аренды земельного участка, он заключен на срок на 10 лет и вступает в силу со дня регистрации в Учреждении юстиции. Договор зарегистрирован в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по " ... " " ... " Договор аренды не расторгнут и ответчик ЗАО "Большевик" продолжает пользоваться спорным земельным участком.

Из договора аренды и приложения к нему, которые обозревались в судебном заседании, усматривается, что договор заключен при множественности лиц на стороне арендодателей.

Таким образом, с учетом количественного состава совладельцев спорного участка, к действиям, совершаемым с долями в праве общей собственности на такой земельный участок, должны применяться не только положения ГК РФ, но и особенности, установленные ст.ст.13 и 14 закона N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г.

В соответствии с п. 1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Таким решением, в том числе, может быть принятое на общем собрании решение об условиях аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом, согласно п. 5 ст. 14 Закона участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей по своему усмотрению. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что истец совместно с другими собственниками земельного участка принимали на общем собрании решение о возможности прекращения договора аренды от " ... " истцом в судебное заседание не представлено.

Поскольку ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в целях планирования хозяйственной деятельности сельскохозяйственный товаропроизводитель - арендатор земельного участка по итогам проведения общего собрания участников общей долевой собственности должен иметь информацию о размере возможного уменьшения площади арендуемого участка (в результате выдела "несогласных"). Обратный подход привел бы к нарушению баланса интересов арендатора и арендодателей в пользу последних.

Конституционный суд РФ в своем постановлении от 30 января 2009 г. N 1-П " По делу о проверке конституционности положений п. 2,3 и 4 ст. 13 и абзаца второго п. 1.1. ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, в п. 4.1. указал, что право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своих долей не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у собственников общих интересов, выражаемых большинством.

Судом правильно установлено, что земельную долю в размере " ... " истец Баштовой В.А. приобрел, в том числе, в период с " ... " по " ... " у участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственого назначения на основании договоров купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Таким образом, на истца распространяются все права и обязанности, принятые на себя предыдущими собственниками при заключении " ... " договора аренды с СПК "Большевик".

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя был заключен без каких-либо возражений относительно его условий и срока его действия, что соответственно не может распространять на истца право требования образования отдельного земельного участка без согласия арендатора земельного участка.

Добровольно заключив указанный договор аренды, собственники земельных долей распорядились принадлежащим им имуществом, реализовав свои полномочия. Однако, при вынесении решения суд правомерно принял во внимание, что в случае образования самостоятельных земельных участков изменится предмет договора аренды.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ, действовавшим на момент заключения договора аренды, до вступления в законную силу Закона РФ от 22.07.2008 г. N 141-ФЗ, п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 ФЗ РФ от 24.07.2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являлись уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

В договоре аренды от 22.04.2004 г. такой земельный участок был отражен и, поскольку выдел земельного участка, а в данном случае выдел 570900 кв.м., повлечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ РФ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Если земельный участок, находящийся в долевой собственности, уже передан в аренду, как в данном случае с 28.12.2004 г. сроком до 28.12.2014 г., то его юридическая судьба определена на срок аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом, п.4 указанной статьи указывает, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендатора, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.

Диспозиция данной статьи направлена, прежде всего, на сохранение целевого назначения и разрешенного использование земельного участка, в праве собственности на который истец является участниками общей долевой собственности. Выдел же земельного участка истца, приведет к разрушению целостности единого земельного массива, который передан по договору аренды арендатору в лице ЗАО "Большевик", который в свою очередь именно единый массив использует для сельскохозяйственных нужд, а не каждую земельную долю участника долевой собственности в отдельности, вследствие чего данная статья и предусматривает обязательность наличия письменного согласия арендатора на выдел земельных участков. Такой же позиции придерживается Министерство Экономического развития Российской Федерации, которое своим письмом от " ... " " ... " "Об условиях образования земельных участков" указало, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки и согласно п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.

Суд также правильно принял во внимание, что после регистрации права собственности за истцом на выделенный земельный участок, вновь образованный и зарегистрированный участок не только будет иметь другие уникальные характеристики, но и будет свободен от обременения, в частности аренды и соответственно собственник будет вправе совершать с данным участком любые не запрещенные законом сделки, что не только не соответствует закону, но и нарушает права арендатора ЗАО "Большевик". Гражданское и земельное законодательство не содержит положений, предусматривающих обязанность землепользователя, землевладельца, арендатора, залогодержателя исходного земельного участка давать согласие на образование земельного участка.

В соответствии с вышеизложенным, суд правильно отказал в удовлетворении исковых требований Баштового В.А.

Доводы жалобы о том, что судом сделан неправильный вывод об отказе в иске. Так как истец вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей до истечения срока действия договора аренды с обязательным условием регистрации обременения в пользу арендатора, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Конституционно-правовой смысл законоположений, регламентирующих отношения, возникающие в процессе выдела в счет земельной доли земельного участка, согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 30.01.2009 года N 1-П по делу о проверки конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 ст. 13 и абзаца второго пункта 1.1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной, заключается в том, что право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством. При этом ограничение конституционного права собственности на землю одного лица, поскольку оно осуществлено в целях защиты прав и законных интересов других лиц, не может рассматриваться как несоразмерное целям, перечисленным в ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Староминского районного суда от 17 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу

- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи