Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 13 августа 2014 г. по делу N 33-5095/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Осадчей Е.А. ,

судей Кутыревой О.М. , Полыги В.А. ,

при секретаре Куяновой Д.А. ,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Войтович Н.Н. на решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " , которым постановлено:

"Взыскать с Войтович Н. Н. в пользу Толстыка В. В. денежные средства в суме " ... " , расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " , итого взыскать " ... " 00 коп.

Взыскать с Войтович Н. Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... " ".

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А. , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Толстык В.В. обратился в суд к Войтович Н.Н. с иском о взыскании денежных средств.

В обоснование указал, что " ... " между Толстык В.В. и Войтович Н.Н. заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились о заключении в срок до " ... " основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером " ... " и расположенного на нем жилого " ... " " ... " по " ... " в д. " ... " Омской области. В целях обеспечения исполнения указанных обязательств сторонами был заключен договор задатка от " ... " г., по которому Толстык В.В. передал Войтович Н.Н. денежные средства в размере " ... "

В срок до " ... " договор купли-продажи заключен не был и " ... " Толстык В.В. и Войтович Н.Н. были заключены новый предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в срок до " ... " и договор задатка, по которому истцом ответчику передано еще " ... "

До заключения основного договора на земельном участке произошел пожар, в результате которого сгорела баня и гостевой дом. После этого цена продаваемого объекта изменилась. Однако стороны к новому соглашению о цене продаваемого имущества прийти не смогли. " ... " Толстык В.В. направил Войтович Н.Н. уведомление о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, и о возврате задатка в связи с прекращением обязательства.

Поскольку добровольно задаток ответчиком Войтович Н.Н. ему возвращен не был, просил суд взыскать уплаченные продавцу " ... "

Ответчик Войтович Н.Н. в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель Войтович Н.Н. Бикчуров В.Ф. , действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, при этом факт заключения предварительного договора, также как получение Войтович Н.Н. денежных средств не оспаривал. Пояснил, что право собственности Войтович Н.Н. зарегистрировано только на земельный участок и расположенный на нем дом, которые Войтович Н.Н. и продавала. Пояснил, что в предварительном договоре купли-продажи дома и земельного участка баня и гостевой дом в качестве объекта купли-продажи указаны не были. Полагает, что их повреждение на цене продаваемого имущества не должно было отразиться. Заключение основного договора купли-продажи откладывалось, поскольку у истца отсутствовали денежные средства. Утверждал, что Войтович Н.Н. была полностью готова к совершению сделки, исполнила все условия договора в срок. Полагала, что не должна возвращать задаток, т.к. сделка не состоялась по вине покупателя.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Войтович Н.Н. просит решение отменить, в требовании о взыскании денежных средств отказать. Полагает, что судом не была учтена правовая природа задатка, как меры обеспечения обязательства. Поскольку Толстык В.В. отказался от заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, сделка не состоялась по его вине, задаток в соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ должен остаться у продавца и не подлежит взысканию. Ссылается на отсутствие в предварительном договоре указаний на строение (баню) как предмет соглашения купли-продажи.

Выслушав явившихся в суд апелляционной инстанции Войтович Н.Н. , представителя Войтович Н.Н. Ложевского А.А. , поддержавших апелляционную жалобу, Толстыка В.В. , выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416)(статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Из материалов дела усматривается, что " ... " Войтович Н.Н. и Толстык В.В. заключили предварительный договор купли-продажи, по которому Войтович Н.Н. обязалась продать, а Толстык В.В. - купить в срок до " ... " земельный участок с кадастровым номером " ... " , площадью " ... " кв.м. и расположенный на нем " ... " " ... " по " ... " в д. " ... " . Стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном договоре определена в размере " ... "

Согласно п. 7 договора продавец обязался до заключения основного договора подключить в установленном порядке объект к сетям энергоснабжения, газоснабжения, водоотведения, водоснабжения, оформить право собственности на указанный объект.

В целях обеспечения исполнения обязательств по договору предусмотрена передача покупателем продавцу задатка. " ... " стороны заключили договор задатка на сумму " ... " , которая была Толстык В.В. передана Войтович Н.Н.

" ... " Войтович Н.Н. и Толстык В.В. заключили предварительный договор купли-продажи, которым предусмотрели заключение основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома в срок до " ... " При этом Толстык В.В. передал Войтович Н.Н. еще " ... " в счет оплаты объектов недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что Войтович Н.Н. исполнила все условия договора. В материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой " ... " " ... " договор холодного водоснабжения и водоотведения от " ... " (л.д. 37), разрешение на подключение к центральным водопроводным сетям холодного водоснабжения в отношении дома, договор о создании технической возможности электроснабжения (л.д. 39 - 42), акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы (л.д.62).

Из пояснений Толстык В.В. , данных в судебном заседании от " ... " г., следует, что в январе 2014 г. на земельном участке, принадлежащем Войтович Н.Н. , произошел пожар, в результате которого была повреждена надворная постройка - баня с гостевым домом. Данное имущество входило в состав домовладения (жилого дома и земельного участка), которое он должен был приобрести у Войтович Н.Н. В связи с повреждением данной надворной постройки, цена имущества должна была быть уменьшена. Однако, к соглашению о новой цене продаваемого домовладения стороны прийти не смогли.

В связи с изменением существенных условий договора (условий о составе имущества и его цене) " ... " Толстык В.В. в адрес Войтович Н.Н. было направлено уведомление о расторжении предварительных договоров купли-продажи от " ... " г., " ... " г., и просьбой о возврате сумм задатка, переданных в счет оплаты приобретаемых объектов недвижимости.

Ответчиком Войтович Н.Н. не оспаривался факт получения указанного уведомления, также как получение от истца денежных средств в сумме " ... "

Войтович Н.Н. не отрицала существование на принадлежащем ей земельном участке надворной постройки бани с гостевым домом, а также включение указанной постройки в состав продаваемого ею домовладения (жилого дома и земельного участка). Не отрицала, что после повреждения бани огнем стороны не смогли прийти к соглашению по поводу суммы, на которую цена договора должна быть уменьшена.

Суд первой инстанции установлено, что с предложением о заключении основного договора купли-продажи Войтович Н.Н. к Толстык В.В. в установленный предварительным договором срок " ... " не обращалась.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 1 и п. 2 ст. 451 ГК РФ, п. 1 ст. 381 ГК РФ, учитывая, что срок действия предварительного договора истек, его стороны никаких действий по заключению основного договора не предприняли, соглашения о новой цене договора купли-продажи в связи с изменившимися условиями не достигли, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований у Войтович Н.Н. удерживать у себя полученную по предварительному договору денежную сумму в размере " ... " , поскольку данная сумма была уплачена покупателем в счет оплаты сделки купли-продажи, которая не состоялась.

Коллегия находит такое решение суда правильным, соответствующим нормам материального и процессуального закона.

Доводы апелляционной жалобы Войтович Н.Н. о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине Толстык В.В. , в связи с чем на основании ст. 381 ГК РФ сумма задатка не подлежит возврату истцу, являются несостоятельными.

Как указано выше, судом первой инстанции было установлено, что договор купли- продажи жилого дома и земельного участка по адресу " ... " " ... " по " ... " в д. Ракитинка Омской области не мог быть заключен Толстык В.В. и Войтович Н.Н. на условиях, предусмотренных предварительным договором, поскольку по независящим от сторон обстоятельствам состав имущества, являющегося предметом договора, изменился по причине повреждения огнем. При этом Толстык В.В. обратился к Войтович Н.Н. с предложением о расторжении предварительного договора. Поскольку, в такой ситуации, предусмотренные п. 1 и п. 2 ст. 451 ГК РФ основания для расторжения договора имелись, обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора купли-продажи, прекратились.

По правилам п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Коллегия принимает во внимание, что представитель Войтович Н.Н. Бикчуров В.Ф. в суде первой инстанции не оспаривал необходимость изменения условий договора о стоимости продаваемого имущества, не отрицал, что между сторонами возник спор по данному поводу, при этом стороны соглашения о новой цене договора не достигли.

Аналогичные пояснения дал в суде апелляционной инстанции и представитель Войтович Н.Н. Ложевский А.А.

В такой ситуации, вина какой-либо из сторон в незаключении основного договора купли-продажи не являлась юридически значимым обстоятельством, поскольку в пределах срока для заключения основного договора купли продажи Войтович Н.Н. и Толстык В.В. не достигли согласия по всем существенным условиям сделки. При этом прежние условия предварительного договора подлежали изменению в связи с повреждением продаваемого имущества.

Утверждения Войтович Н.Н. об отсутствии в предварительном договоре условия о включении бани в состав продаваемого имущества не могут повлечь за собой отмены решения, поскольку стороны в суде не оспаривали, что баня, являющаяся надворной постройкой, подлежала передаче покупателю Толстык В.В. в случае заключения основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома, а стоимость бани - входила в общую стоимость дома и участка.

Доводы Войтович Н.Н. об отсутствии основания для применения к возникшим между сторонами правоотношений положений ст. 451 ГК РФ о расторжении договора основаны на неверном токовании закона автором жалобы. По смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор является одним из видов договоров, на который распространяются все правила ГК РФ о договорах, в том числе об их расторжении.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку обстоятельств дела, представленных доказательств, и иное толкование закона, не могут повлечь отмену законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущено не было.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу Войтович Н.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: