Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08 сентября 2014 г. по делу N 33-7078/2014

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Федоренко В.Б.

судей Ашихминой Е.Ю., Тихоновой Ю.Б.

при секретаре Костыльниковой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ашихминой Е.Ю. гражданское дело по иску Мирошниченко Н.И. к Санниковой У.Н., Малий С.Н., Санниковой Д.В., ООО "ФИНАМ" о расторжении договора купли-продажи недвижимости, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возвращении недвижимого имущества и признании права собственности на него, прекращении ипотеки

по апелляционной жалобе Мирошниченко Н.И.

на решение Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Мирошниченко Н.И. к Санниковой У.Н., Малий С.Н. и Санниковой Д.В. о расторжении договора купли-продажи жилого "адрес" земельного участка, расположенных адресу: Россия, "адрес", заключенного 11.04.2013 г. между Мирошниченко Н.И. (продавец) и Санниковой У.Н., Малий С.Н. и Санниковой Д.В. (покупатели), внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно с указанием на наличие право собственности у Мирошниченко Н.И. на вышеуказанное недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок), возврате в собственность Мирошниченко Н.И. вышеуказанного недвижимого имущества - жилого "адрес" земельного участка, расположенных по адресу: Россия, "адрес", обвязывании Санниковой У.Н. подготовить все необходимые документы для проведения расторжения вышеуказанного договора купли-продажи, признании за Мирошниченко Н.И. права собственности на жилой "адрес" земельный участок, расположенные по адресу: Россия, "адрес" и прекращении ипотеки на жилой "адрес" земельный участок, расположенные по адресу: Россия, "адрес", отказать.

Обеспечительные меры, наложенные согласно определения Краснотуранского районного суда от 23.05.2014 г., в виде наложения ареста на недвижимое имущество, находящееся в общедолевой собственности ответчиков Санниковой У.Н., Малий С.Н. и Санниковой Д.В., а именно: объект индивидуального жилищного строительства, назначение жилое, 1-этажное, находящийся по адресу: Россия, "адрес" земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", в связи с принятием решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по вступлению решения суда в законную силу, отменить.".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мирошниченко Н.И. обратилась с иском (с учетом уточнений) к Санниковой У.Н., ее несовершеннолетним детям Малий С.Н. и Санниковой Д.В. о расторжении заключенного 11.04.2013 г. с ответчиками договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о возложении на Санникову У.И. обязанности подготовить необходимые документы для расторжения договора, о возвращении указанного недвижимого имущества, признании права собственности на него и прекращении ипотеки, ссылаясь на существенное нарушение договора ответчиками, не исполнившими обязательство по оплате цены за указанную недвижимость, установленную договором в 450 000 руб., из которых 408 960 руб. подлежали уплате после государственной регистрации перехода к ответчикам права собственности на недвижимость за счет средств, переданных ответчику Санниковой У.Н. по договору целевого займа с ООО "ФИНАМ". Государственная регистрация договора, перехода к ответчикам права общей долевой собственности на указанную недвижимость, а также обременение их права ипотекой в пользу ООО "ФИНАМ" произведена 18.04.2013 г., однако по настоящее время Санникова У.Н. расчет не произвела, от предложения истца о расторжении договора по соглашению сторон отказалась.

Определениями Краснотуранского районного суда от 13 февраля 2014 г., от 17.03.2014 г., от 10.04.2014 г. к участию в деле привлечены соответчик ООО "ФИНАМ", третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Красноярскому краю, Дроздова Н.А.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе Мирошниченко Н.И. просит решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, указывая, что суд сделал неправильный вывод о несущественном нарушении договора ответчиками, без учета периода просрочки исполнения обязательства по оплате цены за недвижимость, размера долга, имущественного положения сторон спора и позиции ответчика Санниковой У.Н., заявлявшей в суде первой инстанции о согласии с требованиями истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, считает незаконными определения суда первой инстанции от 17.03.2014 г. и 10.04.2014 г. о привлечении к участию в деле третьих лиц и соответчика ООО "ФИНАМ", права и интересы которого в данном споре не затрагиваются.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, заслушав Мирошниченко Н.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Разрешая спор, суд установил, что между продавцом Мирошниченко Н.И. и покупателем Санниковой У.Н., действовавшей в интересах своих и несовершеннолетних детей Малий С.Н. "дата" г., Санниковой Д.В. "дата" г., был заключен 11.04.2013 г. договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в равнодолевую собственность покупателей жилой дом общей площадью 26,1 кв.м. и земельный участок кадастровый номер N площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: "адрес" (л.д.43 т.1).

Пунктами 4, 5, 6 договора определена цена недвижимости в 450 000 руб., в том числе 430 000 руб. - жилого дома, 20 000 руб. - земельного участка и порядок оплаты: деньги за земельный участок в размере 20 000 руб. и за жилой дом в размере 21 039,50 руб. переданы покупателями продавцу до подписания настоящего договора, остаток в размере 408 960,50 руб. за жилой дом - после государственной регистрации договора и перехода к покупателям права собственности на указанные объекты недвижимости за счет средств, предоставленных Санниковой У.Н. по договору целевого займа N от "дата" г., заключенному с ООО "ФИНАМ".

Согласно пункту 7 настоящего договора, стороны пришли к соглашению о том, что объекты недвижимости не находятся в залоге у продавца.

11.04.2013 г. продавец и покупатели подписали передаточный акт, согласно которому последние приняли от продавца недвижимость в соответствии с условиями вышеуказанного договора.

По условиям договора N0075 от 11.04.2013 г. и согласно расходному кассовому ордеру заемщик Санникова У.Н. получила 19.04.2013 г. от займодавца ООО "ФИНАМ" целевой займ в размере 408 960,50 руб. под 2% ежемесячно на срок 90 дней для покупки жилого дома с земельным участком по адресу: "адрес", возврат которого возможен в том числе за счет средств материнского капитала, право на который имеет заемщик в соответствии с государственным сертификатом серии N, выданным 16.05.2012 г. ГУ Управление Пенсионного Фонда РФ в г.Черногорске Республики Хакасия (л.д.118, 123 т.1).

Государственная регистрация договора, перехода к покупателям Санниковой У.Н., несовершеннолетних Малий С.Н., Санниковой Д.В. права общей долевой собственности на указанную недвижимость (по 1\3 доле каждому), а также обременение их права ипотекой в пользу ООО "ФИНАМ" произведена 18.04.2013 г., однако по настоящее время Санникова У.Н. с продавцом не рассчиталась, на предложение истца о расторжении договора по соглашению сторон до предъявления иска в суд, полученное 21.12.2013 г. не ответила (13,14 т.1)

Решением ГУ Управление Пенсионного Фонда РФ в г.Абакане Республики Хакасия от 17.05.2013 г. Санниковой У.Н. отказано в распоряжении средствами материнского капитала в сумме 408 960,50 руб. на оплату целевого займа и процентов для приобретения жилого помещения с земельным участком по адресу: "адрес", ввиду не пригодности жилого помещения для проживания со ссылкой на акт комиссии Восточенского сельсовета "адрес" от "дата" г., согласно которому на момент осмотра данного жилого дома в нем нет отопления, электричества, воды и санузла, оконные блоки повреждены, не остеклены, отсутствуют пол и двери, нет фундамента, повреждена кровля, помещение использовалась для содержания скота (л.д.172-192 т.1)

Согласно письменного отзыва ООО "ФИНАМ" на иск, заемщик Санникова У.Н. по настоящее время не исполнила обязательства по вышеуказанному договору целевого займа, имеет просроченную задолженность, в связи с чем общество намерено реализовать право залогодержателя обратить взыскание на предметы ипотеки - жилой дом с земельным участком по вышеуказанному адресу (л.д.117 т.1).

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении требований истца в части расторжения договора купли-продажи, суд руководствовался нормами статей 321, 431, 451, 453 ГК РФ и исходил из того, что неисполнение покупателем обязательства по оплате цены за недвижимость в срок не признается существенным нарушением договора продажи недвижимости, и не может служить основанием для расторжения договора по требованию другой стороны договора - продавца в том положении, когда право собственности ответчиков на объекты недвижимости обременено ипотекой в пользу иного лица ООО "ФИНАМ", права которого в случае расторжения договора нарушаются, поскольку последствием расторжения договора является прекращение ипотеки.

С таким выводом судебная коллегия не соглашается, поскольку он основан на неправильном применении толковании норм материального права и не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, целевой займ в размере 408 960,50 руб. ответчик Санникова У.Н. получила 19.04.2013 г., однако не произвела оплату истцу за недвижимость, израсходовав денежные средства, о чем дала объяснения в суде первой инстанции, заявив о том, что согласна с требованием истца о расторжении договора купли-продажи, поскольку не имеет средств для расчета с ней, в спорной недвижимости проживать не была намерена изначально, и заключала данный договор исключительно в целях распоряжения средствами материнского капитала на приобретение иного жилья.

При этом сумма произведенного ответчиком платежа за проданную ей в рассрочку недвижимость (41 039,50 руб.) не превышает половину цены товара (450 000/2).

С учетом изложенных обстоятельств, следует признать нарушение договора продажи недвижимости ответчиком Санниковой У.Н. существенным исходя из размера просроченного обязательства и ее недобросовестности, не намеревавшейся исполнять принятое по условиям договора обязательство об оплате цены за недвижимость, и учитывая ее согласие в суде с требованием истца о расторжении договора купли-продажи спорной недвижимости, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Вывод суда о том, что расторжениедоговора купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиками нарушает права и интересы залогодержателя ООО "ФИНАМ" основаны на неправильном применении норм материального права.

Так, сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Следовательно, обременение права ипотекой, установленное собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Данных за недобросовестность поведения ООО "ФИНАМ", в пользу которого установлено обременение ипотекой права общей долевой собственности ответчиков на спорные объекты недвижимости, в деле нет, истец о таких обстоятельствах не заявляла.

В заседании суда апелляционной инстанции истец продолжала настаивать на требованиях о расторжении договора купли-продажи недвижимости, и не заявила о существенном размере обременения в виде ипотеки.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца к ответчикам Санниковой У.Н., несовершеннолетним детям Малий С.Н., Санниковой Д.В. о расторжении заключенного 11.04.2013 г. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене по основаниям, установленным пунктами 3 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ ввиду не соответствия выводов суда в решении обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований в указанной части, что не влечет прекращение обременения спорной недвижимости ипотекой в пользу ООО "ФИНАМ".

При этом судебная коллегия не находит оснований для разрешения вопроса о возврате истцом ответчику уплаченной части цены за недвижимость, поскольку Санниковой У.Н. такие требования не заявлены и она не лишена права предъявить их в общем порядке.

Оснований для удовлетворения исковых требований о Мирошниченко Н.И. о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о возложении на Санникову У.И. обязанности подготовить необходимые документы для расторжения договора, о возвращении спорного недвижимого имущества и признании права собственности на него за истцом не имеется, поскольку все перечисленное не относится к самостоятельным способам защиты нарушенного права, и является последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Также не имеется оснований для удовлетворения исковых требований Мирошниченко Н.И. о прекращении обременения ипотекой спорной недвижимости, возникшей не из данного договора недвижимости, а в силу закона, и зарегистрированной в установленном порядке в пользу залогодержателя ООО "ФИНАМ".

Таким образом, в остальной части судебная коллегия считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика Санниковой У.Н. в пользу истца подлежит взысканию в возмещение судебных расходов оплаченная государственная пошлина пропорционально цене удовлетворенного иска (цены договора в 450 000 руб.), составляющая 7 700 руб. (1% от суммы 250 000 руб.), но в пределах уплаченной истцом суммы 7 500 руб.

Поскольку судебная коллегией принято новое решение об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи недвижимости, то принятая судом первой инстанции мера по обеспечению иска путем ареста спорной недвижимости, подлежит сохранению в силу требований ст.144 ГПК РФ до исполнения решения суда в указанной части и государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности ответчиков.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Мирошниченко Н.И. к Санниковой У.Н., несовершеннолетним Малий С.Н., Санниковой Д.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и в части отмены меры по обеспечению иска, приняв новое решение в указанной части о расторжении заключенного 11 апреля 2013 г. между продавцом Мирошниченко Н.И. и покупателями Санниковой У.Н., Малий С.Н., Санниковой Д.В. договора купли-продажи жилого дома общей площадью 26,1 кв.м. и земельного участка кадастровый номер N площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: "адрес", сохранив обременение прав на данные объекты недвижимости в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО "ФИНАМ".

Взыскать с Санниковой У.Н. в пользу Мирошниченко Н.И. в возмещение судебных расходов 7 500 руб.

Меру обеспечения иска в виде ареста жилого дома и земельного участка кадастровый номер N площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: "адрес", сохранить до исполнения настоящего судебного постановления - до регистрации в установленном порядке прекращения права общей долевой собственности Санниковой У.Н., Малий С.Н., Санниковой Д.В. на указанные объекты недвижимости в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости.

В остальной части настоящее решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Мирошниченко Н.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи