Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 21 октября 2014 г. по делу N 33-2626

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе

Председательствующего Уткиной И.В.

и судей Ирышковой Т.В., Терехиной Л.В.

при секретаре Ешовой Н.А.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Ирышковой Т.В. дело по апелляционной жалобе Магдеева А.А. на решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 28 июля 2014 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Магдеева А.А. к администрации Карноварского сельсовета Неверкинского района Пензенской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение - здание правления, расположенное по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и признании за ним права собственности на недвижимое имущество - здание правления, расположенное по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Взыскать с Магдеева А.А. в доход муниципального образования Неверкинский район государственную пошлину в сумме "данные изъяты" рублей.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса; судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Магдеев А.А. обратился в суд с иском, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у СПК "Им. Чапаева" нежилое здание (бывшего административного здания правления), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес". С. Карновар, "адрес" за "данные изъяты" рублей, оплатив данную сумму наличными в кассу СПК "Им. Чапаева" согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи продавцом здания правления подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и накладной N от ДД.ММ.ГГГГ. Здание расположено на земельном участке, площадью "данные изъяты" кв.м., имеющем кадастровый номер N, относящемся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для размещения административного здания (нежилого здания правления). Земельный участок под зданием продавцу не принадлежал и вместе со зданием не отчуждался. Обязанности по договору сторонами выполнены. Сведения о зарегистрированных правах на указанное недвижимое имущество в ЕГРП отсутствуют. Регистрация объекта недвижимости и перехода права не была произведена по причине отсутствия денежных средств. В настоящее время зарегистрировать право на здание не представляется возможным, так как СПК "им. Чапаева" ликвидирован без передачи прав правопреемникам, правоспособность юридического лица прекращена. Ссылаясь на положения ст.ст. 218, 549,550, 552 ГК РФ считает, что он вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности на нежилое здание, права на которое у СПК им. Чапаева возникли ранее вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ДД.ММ.ГГГГ дополнил иск требованиями о признании за ним права собственности на нежилое недвижимое имущество - здание (бывшее административное здание правления), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на данный объект недвижимости.

Неверкинский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Магдеева А.А. содержится просьба об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении его исковых требований.

Автор жалобы, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные указанным в исковом заявлении, считает, что при постановлении решения суд сделал ошибочный вывод о том, что письменный договор купли- продажи не является подтверждением совершенной между ним и СПК им. Чапаева сделки ввиду того, что подпись на договоре руководителя СПК не соответствует его подписи на карточках образца подписи.

Между тем, в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку данная сделка была одобрена и исполнена сторонами она должна быть признана действительной.

Однако суд первой инстанции, неправильно определив предмет доказывания, ошибочно пришел к выводу о том, что таким обстоятельством являлся исключительно факт подписания соответствующим лицом договора аренды и иных документов, в результате чего нарушено его право на судебную защиту.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Магдеев А.А. и его представитель на основании доверенности Пивкин А.С., поддержали доводы апелляционной жалобы и просили решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований Магдеева А.А.

Представители ответчика администрации Карноварского сельсовета Неверкинского района Пензенской области Абузяров М.А. и Абдулин М.Р. в заседании суда апелляционной инстанции просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явился представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о времени и месте слушания дела извещен, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившегося лица.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества здания правления по адресу: "адрес".

Согласно кадастрового паспорта земельного участка земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., под административным зданием по адресу: расположен на землях населенного пункта, сведений о правах на земельный участок не имеется.

Деятельность СПК "им. Чапаева" прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Магдеев А.А. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание, сославшись на факт приобретения здания у СПК "Им. Чапаева" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с положениями ст. ст. 550, 551, 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556 ГК РФ).

Согласно разъяснений, данных в п.п. 59-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно п. 62 приводимого Постановления при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При постановлении решения об отказе истцу в иске, принимая во внимание вышеприведенные нормы материального права, суд первой инстанции дал оценку представленным истцом доказательствам: договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., на котором подпись выполненная от имени представителя юридического лица ФИО8 выполнена с подражанием транскрипции подписи ФИО8; протоколу общего собрания СПК им. Чапаева N от 16.03.2006, на котором было принято решение о продаже здания; накладной N от ДД.ММ.ГГГГ о внесении ФИО1 продажной цены здания правления - "данные изъяты" рублей; акту приема- передачи юридическим лицом СПК имени Чапаева Магдееву А.А. здания правления; показаниям свидетелей.

Ссылка автора апелляционной жалобы на то обстоятельство, что совершенная сторонами ДД.ММ.ГГГГ сделка ввиду ее последующего одобрения продавцом СПК имени Чапаева, о чем свидетельствует факт получения денежных средств и передача имущества, должна в соответствии со ст. 183 ГК РФ считаться заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица СПК имени Чапаева, по мнению судебной коллегии, не является основанием для отмены решения суда и удовлетворения иска Магдеева А.А., поскольку доказательств в подтверждение этих доводов истец не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций.

Так, из представленных в материалы дела документов усматривается отсутствие зарегистрированных прав продавца СПК имени Чапаева на указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости и не представляется возможным установить наличие прав СПК имени Чапаева на спорное имущество, при том, что 01 счет СПК им. Чапаева 2006 года содержит указания, как на здание правления введенное в эксплуатацию в 1974 году, так и на здание правления, введенное в эксплуатацию в 1989 году, между тем, год ввода здания правления в эксплуатацию, указанного в качестве предмета договора- 1988.

Согласно технического паспорта на нежилое здание правления, расположенное по адресу: "адрес" площадью "данные изъяты" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в качестве его правообладателя указано ООО "Нива".

В материалы дела представлен договор аренды, изолированной комнаты площадью "данные изъяты" кв.м в административном здании по адресу: "адрес" между арендодателем ООО "Нива" и арендатором ОАО "ВолгаТелеком" расторгнутый ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о фактическом исполнении договора купли-продажи в части передачи имущества, являвшегося его предметом на основании акта приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ покупателю Магдееву А.А. и осуществления им полномочий собственника имущества с этого момента не подтверждены бесспорными доказательствами.

Доказательств формирования земельного участка под данным объектом недвижимости на момент совершения сделки в 2006 года не имеется и в договоре купли- продажи ссылки на это обстоятельство отсутствуют.

Исполнение сторонами договора в части оплаты договора согласно квитанции к приходному- кассовому ордеру, не подтверждается фактом оприходования данных средств по приходному ордеру СПК им. Чапаева.

Кроме того, в подтверждение такого юридически значимого обстоятельства, как уклонение продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, истец доказательств не представил и не ссылался на них в обоснование предъявленных требований.

Вместе с тем, подлежит исключению из мотивировочной части решения вывод суда о том, что договор купли-продажи нежилого здания по адресу: "адрес" не является заключенным, поскольку данная сделка не прошла государственную регистрацию, так как для заключения данного вида сделок законодателем не предусмотрена их государственная регистрация. Как указывалось выше, государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, приведенных в решении норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, судебная коллегия находит вывод суда об отказе истцу в иске верным.

Доводы стороны истца, изложенные в апелляционной жалобе о незаконности постановленного решения ввиду нарушения судом при его постановлении норм материального и процессуального права, судебная коллегия находит необоснованными по вышеприведенным основаниям.

Ссылок на дополнительные доказательства, которые сторона истца не имела возможности представить суду первой инстанции, и которые влияют на существо постановленного решения апелляционная жалоба не содержит, как и ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 21 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Магдеева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи