Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 07 октября 2014 г. по делу N 33-3427/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Крайновой И.К.,

судей Астровко Е.П., Сергеевой И.В.,

при секретаре Бусыгиной Я.В.,

с участием прокурора Бурцева Е.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 07 октября 2014 года дело по апелляционной жалобе старшего помощника прокурора **** Власовой М.Н.

на решение Петушинского районного суда Владимирской области от 28 июля 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования прокурора **** в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом администрации ****, Бондаренко А. В., Воронидису С. В. о признании недействительными торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, изъятии из чужого незаконного владения земельного участка, обязании вернуть денежные средства оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав выступление прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления прокурора ****, объяснения ответчика Бондаренко А.В., представителя ответчика Комитета по управлению имуществом администрации **** Трофимова С.В., представителя третьего лица администрации **** Рогова Д.В., просивших в удовлетворении представления прокурора отказать, оставив без изменения решения суда первой инстанции, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор **** в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с вышеуказанным иском в интересах неопределенного круга лиц, права которых нарушены, в связи с тем, что в результате отсутствия в извещении необходимых сведений о параметрах разрешенного строительства объекта, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также информации о плате за подключение, нарушены права физических лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, так как они не имели возможности в полном объеме оценить качественные характеристики предмета аукциона, что могло обусловить их неучастие в проведении торгов. В обоснование иска указано, что прокуратурой **** проведена проверка на предмет соблюдения требований земельного законодательства при проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в ходе которой установлено, что **** администрацией **** издано постановление **** о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на **** года, расположенного в ****, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м. **** участие в аукционе приняли трое участников: Бондаренко А.В., Голубчиков О.В. и Мартынов С.С., победителем аукциона признан Бондаренко А.В. **** КУИ администрации **** с Бондаренко А.В. заключен договор аренды указанного выше участка сроком на **** года. Истец считает, что торги на право заключения договора аренды земли должны быть признаны недействительными, поскольку в нарушение ч.2, 10 ст. 38.1 ЗК РФ предметом аукциона выступил земельный участок для индивидуального жилищного строительства, в отношении которого не были определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение, отсутствовала информация о параметрах разрешенного строительства данного объекта. Таким образом, фактически не был определен предмет аукциона. В договоре аренды земельного участка, заключенном по результатам проведения аукциона, также не определены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства. Проверкой также установлено, что между КУИ **** и Бондаренко А.В. **** заключен договор аренды указанного земельного участка, зарегистрированный **** в органах Росреестра. **** между Бондаренко А.В. и Воронидисом С.В. заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности по договору аренды от ****., зарегистрированный **** г. **** г. Воронидисом С.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом, возведенный на вышеуказанном земельном участке. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ **** на основании поступившего заявления Воронидиса С.В. администрацией **** принято постановление о предоставлении Воронидису С.В. земельного участка с кадастровым номером **** на праве собственности. **** между МО " ****" и Воронидисом С.В. заключен договор купли-продажи земельного участка. Истец указывает, что в соответствии со ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного **** между Бондаренко А.В. и Комитетом по управлению имуществом **** договора аренды земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, а соответственно и все последующие сделки, а именно: договор переуступки права аренды земельного участка, заключенный **** между Бондаренко А.В. и Воронидисом С.В., договор купли-продажи земельного участка от **** г., заключенный между МО " ****" и Воронидисом С.В. Указывает, что в силу ст. ст. 301, 302 ГК РФ спорный земельный участок подлежит возврату Воронидисом С.В. в муниципальную собственность МО " ****".

Представитель ответчика КУИ администрации **** - Трофимов С.В., исковые требования не признал, пояснив, что предмет аукциона был определен, были указаны: адрес, площадь, кадастровый номер, разрешенное использование земельного участка. Считает, что данные параметры указаны в силу действующего законодательства и являются достаточными для проведения аукциона. Также указал, что технические условия предоставляются администрации только на платной основе. Полагает, что указывать параметры строительства не следует, так как гражданин, выигравший торги, должен будет использовать земельный участок по назначению и возводить строение с соблюдением всех действующих норм и правил. Указал, что процедура аукциона была соблюдена, в аукционе приняли участие трое участников. Пояснил также, что после проведения аукциона в администрацию района никто не обращался с жалобами на его проведение, иных лиц, желающих принять участие в аукционе, не было. Лица, не ставшие победителями в аукционе, также не обращались с заявлениями о нарушениях в ходе проведения аукциона. Также считает, что прокурор района не может обращаться в суд с указанным иском.

Ответчик Бондаренко А.В. против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что он был не единственным участником аукциона, предмет аукциона ему и другим участникам был понятен. В настоящее время технические условия Воронидисом получены. Полагает, что ничьи права не нарушены, кроме того, на участке уже построен дом. В случае удовлетворения иска неясно, что делать со строением и кто будет компенсировать затраты. Также полагал, что прокурор не может обращаться в суд с подобным иском.

Ответчик Воронидис С.В, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее в представленном суду ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласился.

Представитель третьего лица администрации **** - Рогов Д.В., возражал против удовлетворения иска, поддержал представленный суду отзыв, в котором указано, что тексте информационного сообщения о проведении открытого аукциона указаны все необходимые параметры земельного участка. Полагает, что реализованное с торгов право на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, надлежащим образом индивидуализировано указанием на имущество в виде земельного участка, место его расположения и кадастровый номер, а также содержит иные обязательные сведения, предусмотренные законом. Считает, что права и интересы заявителя не нарушены, такой способ защиты права как признание торгов недействительными, по иску прокурора в данном случае неприменим. Считает, что при подаче иска прокурор исходил из предположения об имевшем место нарушении прав неопределенного круга лиц, тогда как нарушение прав должен быть очевидным, реальным, а не предполагаемым.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, ****, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило. В представленном суду ходатайстве представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение суда оставил на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе старший помощник прокурора **** Власова М.Н. просит решение отменить, указывая на нарушения судом норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы представления прокурора, в отсутствие ответчика Воронидиса С.В., извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, заслушав прокурора Бурцева Е.П., полагавшего решение отменить, объяснения ответчика Бондаренко А.В., представителя ответчика Комитета по управлению имуществом администрации **** Трофимова С.В., представителя третьего лица администрации **** Рогова Д.В., просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, **** постановлением администрации **** **** постановлено проведение аукциона, открытого по числу участников и по форме подачи заявок по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на **** года, находящегося в ****, имеющего площадь **** кв.м., с кадастровым номером ****, состоящего из земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

Этим же постановлением определен начальный размер арендной платы в год за пользование земельным участком на основании отчета независимого оценщика по состоянию на **** в сумме **** руб., сумма задатка равная ****% от начального размера арендной платы в год за пользование земельным участком, шаг аукциона равный ****% от начального размера арендной платы в год за пользование земельным участком (л.д.21).

Информационное извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды опубликовано в газете " ****" от ****, размещено на сайте администрации **** (л.д.16, 22-25).

Согласно протоколу аукциона по продаже права на заключение договоров аренды комиссией по проведению торгов победителем аукциона признан Бондаренко А.В. **** Комитетом по управлению имуществом **** и Бондаренко А.В. подписан протокол о результатах аукциона (л.д.29-33)

Также судом установлено, что **** между Комитетом по управлению имуществом администрации **** и Бондаренко А.В. заключен договора аренды указанного земельного участка, площадью **** кв.м. сроком на **** года (с **** по ****) (л.д.35-37).

На основании договора от **** совершена переуступка права аренды указанного участка, по которому, Бондарнеко А.В. (арендатор) с согласия арендодателя передал права и обязанности по договору аренды от **** с правом выкупа земельного участка новому арендатору - Воронидису С.В.(л.д.40-42).

На указанном участке расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности Воронидису С.В. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от **** (л.д.43-47,105-111).

По договору купли-продажи от **** Воронидис С.В. приобрел у Комитета по управлению имуществом администрации **** в собственность по выкупной цене **** руб. участок по адресу: ****, предназначенный для индивидуального жилищного строительства по льготной цене, поскольку на участке имелось указанное строение.

Разрешая спор суд первой инстанции верно установил, что информационное сообщение администрации **** о проведении открытого аукциона не содержало всей необходимой информации, предусмотренной ст. 38.1 ЗК РФ, а именно - о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Между тем установив, что данное требование о публикации не было соблюдено организаторами аукциона, посчитал, что данное обстоятельство было обусловлено отсутствием технических характеристик самого присоединяемого объекта, что не исключает в последующем возможности обращения правообладателя земельного участка в соответствующие организации по вопросу получения технических условий с учетом необходимой ему нагрузки, сославшись на п. 6 вышеназванных Правил.

Также суд посчитал, что не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными, указав, что нарушения должны иметь существенный характер.

Кроме того, суд исходил из того, что для признания торгов недействительными необходимы два условия в совокупности: нарушения норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего сделку, заключенную по результатам торгов. Отказывая в иске прокурору суд указал, что нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, доказательств нарушения прав заинтересованных лиц, прокурором не представлено, а сам прокурор не наделен правом обращения в суд с таким иска, поскольку права и интересы неопределенного круга лиц нарушением правил проведения торгов не затронуты.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм права.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из содержания закона следует, что публичные торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. В таких случаях споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Норма п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК. Под заинтересованным лицом в таком случае следует понимать лицо, права и законные интересы которого затрагиваются нарушением, на которое он ссылается. Такой интерес лица должен в каждом конкретном случае определять суд. К лицам, прав и интересы которых затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов, всегда относятся должник и взыскатель (в рамках исполнительного производства), а также заинтересованное лицо - потенциальный участник торгов.

В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно ч. 4 ст. 27 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде иск в интересах пострадавших.

Статьей 36 Конституции Российской Федерации каждому гарантировано право иметь в частной собственности землю, а также владеть, пользоваться и распоряжаться землей.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Обращаясь с иском, прокурор указал, что при формировании и отчуждении земельных участков для индивидуального жилищного строительства нарушены требования действующего законодательства, что повлекло невозможность реализации гражданами права на приобретение земли для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, направляя в суд заявление в интересах неопределенного круга лиц в защиту гарантированного Конституцией Российской Федерации права на землю и жилище, прокурор действовал в рамках предоставленных ему законом полномочий.

Довод со стороны ответчиков об отсутствии доказательств того, что круг лиц, в интересах которого прокурором подано исковое заявление, является неопределенным, нельзя признать обоснованным.

Поскольку обращение с настоящим иском в суд последовало в целях защиты значительного числа граждан, круг которых определить невозможно, но не в интересах конкретного лица, предоставление каких-либо дополнительных документов в подтверждение этого обстоятельства не требуется, не содержится требование о наличии таких доказательств и в ч. 3 ст. 131 ГПК РФ.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В пункте 10 названной статьи предусмотрено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Согласно п. 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Отсутствие в извещении необходимой информации, предусмотренной ст. 38.1 ЗК РФ, а именно - о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение, является существенным нарушением п. 4 ч. 10 ст. 38.1 ЗК РФ и п. 5 Правил.

Вышеизложенное свидетельствует о нарушении организатором торгов установленного порядка проведения аукциона и выставления на торги земельного участка, в отношении которого не были определены технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение), извещение о проведении аукциона не содержало сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является основанием для признания спорного аукциона недействительным в силу статьи 449 ГК РФ.

Указанные нарушения норм ст. 38.1 Земельного кодекса РФ организаторами аукциона судебная коллегия находит существенными, в связи с чем, требования прокурора о признании торгов недействительными являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что лицом, выигравшим торги ****, признан Бондаренко А.В., который является председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом **** (л.д.225).

Права арендатора по заключенному **** договору аренды спорного участка (позднее которому присвоен почтовый адрес: ****), Бондаренко А.В. переуступил Воронидису С.В., заключив с ним **** договор переуступки права аренды.

На момент проведения торгов в отношении спорного участка Воронидис С.В. являлся собственником смежного участка, расположенного по адресу: ****, к которому были подведены необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение). Из технических условий подключения к сети водоснабжения (л.д.82,83, 84), тех.условий для присоединения к электрическим сетям (л.д.90) усматривается, что подключение дома площадью **** кв.м., расположенного на спорном участке ( ****), произведено к существующим сетям дома **** по ул. ****, принадлежащего Воронидису С.В. (к частному водопроводу, проходящему по домовладению **** по ****) и (точка технологического присоединения от опоры по **** со строительством ответвления до границ земельного участка заявителя Воронидиса С.В.).

Размер арендной платы за пользование спорным участком по условиям договора аренды от **** составил **** руб. в год, при сроке аренды 3 года (л.д.35 оборот). Цена этого же участка по договору купли-продажи от ****, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации **** и Воронидисом С.В. составила 22 966,43 руб. (л.д.43).

Стоимость земельного участка без технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение является ниже действительной стоимости; покупная цена участка значительно ниже размера годовой арендной платы за участок.

Указанные обстоятельства подтверждают выводы судебной коллегии о существенности нарушений, допущенных организаторами торгов при проведении аукциона, и наличии оснований для удовлетворения требований прокурора.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Данная норма является императивной и не содержит необходимость вынесения отдельного судебного решения о недействительности договора.

По смыслу закона специальное признание недействительным договора не требуется - он считается таковым автоматически с момента вступления в силу судебного акта о признании недействительными проведенных торгов.

Последующие сделки, как производные от договора, заключенного по результатам проведенных торгов, признанных недействительными, также являются незаконными. Вместе с тем разрешение вопроса о применении последствий по данным сделкам, не могут быть разрешены при признании торгов недействительными поскольку затрагивают интересы других лиц, не привлеченных к участию в деле.

При признании торгов недействительными, участок подлежит возвращению собственнику - МО ****. Принимая во внимание, что сделка, послужившая основанием возникновения права собственности на спорный участок у Воронидиса С.В. базируется на незаконной сделке, заключенной по результатам торгов, признанных недействительными, участок подлежит изъятию у Воронидиса С.В., а запись о регистрации права собственности подлежит исключению из ЕГРП.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петушинского районного суда от 28 июля 2014 года отменить. Принять по делу новое решение. Исковые требования **** прокурора удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные **** Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации **** в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: **** кадастровый номер ****, для индивидуального жилищного строительства.

Изъять из незаконного владения Воронидиса С.В. земельный участок, расположенный по адресу: **** кадастровый номер **** для индивидуального жилищного строительства, передав его в муниципальную собственность МО " ****".

Исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись **** от **** о государственной регистрации права собственности Воронидиса С.В. на земельный участок расположенный по адресу: **** кадастровый номер ****.

Председательствующий И.К. Крайнова

Судьи И.В. Сергеева

Е.П. Астровко