Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 31 октября 2014 г. по делу N 33-1980/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи:

Ситьковой О.Н.,

судей:

Мясникова А.А., Мирошниченко Д.С.,

по докладу:

Мирошниченко Д.С.,

с участием секретаря:

Д. Б.Х-М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч. М.А., М. Н.В. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 29 января 2014 года,

по иску Ч. М. А., М. Н. В.к Администрации муниципального образования г. Михайловска и А. А. Я.об устранении нарушений прав собственника земельного участка не связанного с лишение владения,

заслушав доклад, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛ:

Ч. М.А. обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с иском к Администрации муниципального образования г..Михайловска и А. А.Я. об устранении нарушений прав собственника земельного участка не связанного с лишением владения. М. Н.В. также обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с аналогичным иском. Указанные гражданские дела были объединены судом в одно производство. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 27 августа 2012 года представители собственников жилых помещений многоквартирных домов N 10 и 9 пос. СНИИСХ г..Михайловска, на личном приеме и.о. главы города Михайловска Н.И. П. обсуждали перспективы межевания придомовой территории. 5 сентября 2012 года представители собственников жилых помещений домов N ... и N ... пос. СНИИСХ г..Михайловска подали заявления в администрацию МО г..... с просьбой согласовать границы земельных участков под многоквартирными домами N 10 и N 9 (г. ... пос. СНИИСХ) в целях их межевания и постановки на кадастровый учет. 17 сентября 2012 года при посещении администрации г..Михайловска представителями собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (пос. СНИИСХ г..Михайловск), главный архитектор М. Н.Н. сообщила, что отмежевать смогут не более 9 метров от фундамента здания, так как территория между домами N ... и N ... уже разделена на два участка ул. ... , кадастровый номер 26:11:020240:425 и ул. ... , кадастровый номер 26:11:020240:426, с целью строительства двух многоэтажных домов.

Это стало неожиданностью, так как из адресов, указанных в объявлении администрации МО г..Михайловска о проведении аукциона (газета "Михаиловские вести" от 19 февраля 2010 года) не очевидно их местоположение, потому что в паспортах собственников жилых помещений значится регистрация по адресу: г..Михайловск пос. СНИИСХ дом N ... или дом N ... В свидетельствах о регистрации права собственности на квартиры в домах N ... и N ... (пос. СНИИСХ г..Михайловск) ул. ... или ул. ... тоже не упоминаются. 21 сентября 2012 года администрация МО г..Михайловска письменно сообщила представителям собственников жилых помещений, что имеется возможность провести межевание земельных участков: под многоквартирным домом N ... по периметру от здания шириной: 5 м. со стороны главного фасада, 1,5 м. со стороны боковых фасадов и 9 м. со стороны заднего фасада; под многоквартирным домом N 9 по периметру от здания шириной: 5 м. со стороны главного фасада, 1,5 м. со стороны боковых фасадов и 9 м. со стороны заднего фасада. Собственники жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (пос. СНИИСХ г..Михайловск) не согласны с таким предложением администрации МО г..Михайловска от 21.09.2012 г.., считая, что оно не учитывает необходимые для обслуживания и эксплуатации многоквартирных домов технические сооружения (колодцы инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации, теплосети), подъездные пути, а так же сложившуюся вокруг многоквартирных домов зону озеленения (деревья, кустарники, газон) и благоустройства (площадка для сушки белья, детская площадка), которые предусмотрены ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Поэтому, руководствуясь пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения", который гласит, что "Местоположение границ земельных участков и их площадь, определяется с учетом фактического землепользования ... " истцы просили: со стороны главного фасада дома N 10 (пос. СНИИСХ г..Михайловск) отмежевать 22 м., так как на этой территории находятся: входы в подъезды N 1, 2, 3, дорога для проезда машин к подъездам, колодцы инженерных коммуникаций (канализация и теплосеть), обслуживающих дом, площадка для сушки белья, детская площадка с качелями, турниками и скамейками; со стороны бокового фасада дома N 10 (справа от входа в подъезд N 3) отмежевать 5 м., так как на расстоянии 5м. от фундамента находится колодец инженерных коммуникаций системы водоснабжения и обще-домовой водомер; со стороны бокового фасада дома N 10 (слева от входа в подъезд N 1) отмежевать 17 м., так как там находятся инженерные коммуникации теплосети и колодец канализационной системы, обслуживающие дом, зеленые насаждения, пешеходная дорожка и подъездные пути, обеспечивающие возможность подвоза материалов для ремонта и подъема их краном на крышу дома; со стороны заднего фасада домов N ... (пос. СНИИСХ г Михайловск) отмежевать каждому по 22 м. (половину расстояния между домами N ... ), так как там находится асфальтированная дорога для подъезда машин к квартире N 55 и зеленые насаждения. На участке между домами N ... , расположенными друг от друга на расстоянии 44 м., растет более 50 деревьев высотой от 10 до 20 метров, а почва покрыта травянистой растительностью. Это важно для большинства живущих в этих домах людей, потому, что у девяносто из ста десяти квартир, имеющихся в двух пятиэтажных домах, окна выходят на эту сторону.

За последние двадцать лет из пустыря между двумя многоквартирными домами, заваленного строительным мусором и заросшего амброзией, силами жильцов участок преображен в зону озеленения. Предполагаемое строительство не только нарушит их права на земельный участок под многоквартирным домом с положенными по закону элементами озеленения и благоустройства, но и уничтожит благоприятную окружающую среду, на которую, согласно Конституции Российской Федерации ст. 42, истцы имеют право; со стороны главного фасада дома N ... (пос. СНИИСХ г..Михайловск) отмежевать 15 м. (половина расстояния между домами N 9 и N 8 пос. СНИИСХ, г..Михайловск), так как на этой территории находятся: входы в подъезды N ... , дорога для проезда машин к подъездам, колодцы инженерных коммуникаций (канализация и теплосеть), обслуживающих дом, детская площадка, газон, цветники и древесные насаждения; со стороны бокового фасада дома N ... (справа от входа в подъезд N ... ) отмежевать 17 м., так как на этой территории находятся колодцы инженерных коммуникаций (канализация и теплосеть), обслуживающих дом и зеленые насаждения; со стороны бокового фасада дома N 9, пос. СНИИСХ г..Михайловск (слева от входа в подъезд N 1) отмежевать 11 м. так как там находятся зелёные насаждения, защищающие дом от проезжей части, располагается колодец инженерных коммуникаций, через который в дом поступает питьевая вода и установлен обще-домовой водомер.

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", раздел "Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома": Согласно части 1 статьи 16 Федерального Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, пункт 66. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник (в нашем случае это администрация МО г..Михаиловска в лице главы города А.Г.

Лунина), не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а так же объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а так же право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. 45, 46 ГК РФ), а так же предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и так далее. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц (в данном случае это ответчик - арендатор А. А.Я.) возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, являются основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (пункт 68). В своём возражении на исковое заявление, Артемов А.Я. указал, на основании каких документов он приобрел права на аренду двух земельных участков под строительство двух многоквартирных домов. В свете предоставленных в приложении к возражению А. А.Я. документов очевидность законности его прав на земельные участки по адресу: г..... ул. ... (кадастровый номер 26:11:020240:425) и ул. ... (кадастровый номер 26:11:020240:426), вызывает сомнения. Права и обязанности арендатора этих земельных участков перешли к нему на основании дополнительных соглашений о замене лиц в обязательстве к договорам аренды N 865 от 26.03.2010 года и N 866 от 26.03.2010 года. До этого, на основании договоров аренды земель N 865 от 26.03.2010 года и N 866 от 26.03.2010 года, заключенных с администрацией МО г..М. в лице главы г..М. А.Г. Л., их арендаторами являлись А.Э. Б.и Р.В. Ш ... Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 808. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Согласно представленным А. А.Я. документам, договора аренды с Р.В. Ш. и А.Э. Б.были заключены на основании постановлений администрации МО г..Михайловска N 692 от 26.03.2010 г..и N 693 от 26.03.2010 г.., в которых констатировалось, что они являлись единственными участниками аукционов, проведенных согласно постановлениям администрации МО г..Михайловска N 431 от 16.02.2010 года и N 432 от 16.02.2010 года. В протоколах об итогах каждого из аукционов, проведенных 23 марта 2010 года, указано: "В связи с тем, что в аукционе участвует один участник, аукцион признается не состоявшимся". В случае признания аукциона не состоявшимся, по причине участия в нем менее двух участников, единственный участник аукциона вправе заключить договор его аренды, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве от 22.03.2011 года к договору N 865 аренды земель населенных пунктов от 26.03.2010 года и дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве от 12.12.2011 года к договору N 866 аренды земель населенных пунктов от 26.03.2010 года, в которых в результате перенайма происходит замена арендатора, направлены на получение А. А.Я. права на аренду двух земельных участков вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 ГК РФ, являются ничтожными.

Отсюда вполне логично предположить, что дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве от 22.03.2011 года к договору N 865 аренды земель населенных пунктов от 26.03.2010 года и дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве от 12.12.2011 года не порождают юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). В договоре аренды земель населенных пунктов N 865 от 26.03.2010 года, заключенном между администрацией МО г..Михайловска в лице А.Г. Л. и А.Э. Б.и в договоре аренды земель населенных пунктов N 866 от 23.03.2010 года, заключенном между администрацией МО г..Михайловска в лице Л. А.Г и Ш.Р.В., искусно завуалирован факт признания аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельных участков под строительство не состоявшимся, а также передача единственным участникам несостоявшихся аукционов земельных участков в аренду по начальной цене аукционов. Это сделано путем ссылки на номера и формулировки постановлений администрации: "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу ул. ... " и "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу ул. ... ", в то время как ограничения, логично вытекающие из факта передачи участка единственному участнику признанного несостоявшимся аукциона, в договорах аренды земель населенных пунктов N 865 от 23.03.2010 года и N 866 от 23.03.2010 года не отражены. В результате использования главой города Михайловска А.Г. Л. такой схемы оформления документов и последующей регистрации арендаторами своих прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после процедуры перенайма для застройщиков открывается свободный доступ к аренде земельных участков под строительство вне аукциона.

Действия администрации МО г..Михайловска, предшествующие распоряжению земельным участком, очевидны из предоставленных в приложении к возражению А.А.Я. документов. В градостроительных заключениях N 44 и N 45 от 09 ноября 2009 года, подготовленных инженером МУП "УАС г..Михайловска" Б. С.В., подписанных главным архитектором г..М. Н.Н. М.и утвержденных главою г..Михайловска А.Г. Луниным не содержатся сведения о свойствах грунтов, высоте стояния грунтовых вод, нет указания на то, что участки, по которым главный архитектор Н.Н. М. дала градостроительные заключения, с двух сторон ограничены двумя многоквартирными пятиэтажными панельными домами, находящимися друг от друга на расстоянии 44 метров, подвальные помещения которых более 25 лет были затоплены канализационными и грунтовыми водами, что не могло не сказаться на состоянии их фундаментов, в результате на панелях стен и межэтажных перекрытиях домов невооруженным глазом можно видеть многочисленные трещины. Судя по строительным схемам, прилагающимся актам выбора земельных участков, и заверенным подписью главного архитектора г..М. Н.Н. Могильной, расстояние между домами N 10 и N 9 пос. СНИИСХ г..Михайловск и запланированными объектами строительства ул. ... и ул. ... составляет 10 метров. Документов по согласованию такого близкого размещения жилых многоквартирных домов друг к другу на предмет пожарной безопасности и сейсмичности района, обследования технического состояния уже имеющихся пятиэтажных домов (1983 и 1984 года постройки), ответчиком не представлено. Информация о том, кто из специалистов администрации МО г..Михайловска проводил правовую экспертизу документов, связанных с формированием и дальнейшим распоряжением участками, находящимися по адресу: ул. ... и ... ответчиком не предоставлена.

На основании вышеизложенного, истцы не исключают, что игнорирование очевидных фактов при оформлении документов, связанных со строительством многоквартирных домов, главным архитектором г..Михайловска, подписавшей два акта выбора земельного участка и два градостроительных заключения по ним, а так же главой г..Михайловска, подписавшим в составе комиссии и утвердившим эти документы, подпадает под ст. 41 п. 3 Конституции Российской Федерации. После письменного обращения 23.10.2012 года в прокуратуру Шпаковского района по факту трещин на стенах многоквартирных домов N ... пос. СНИИСХ и беспокойства жильцов за свою жизнь в связи с началом проведения арендатором А.А.Я. работ по разбивке участка под строительство в непосредственной близости от фундаментов многоквартирных домов, 24 декабря 2012 года была проведена внеплановая выездная проверка государственной жилищной инспекции в отношении администрации города Михайловска. Зафиксированы трещины на наружных стеновых панелях и межпанельных швах. Государственным инспектором установлено, что в многоквартирных домах N 9 и 10 система отвода грунтовых вод отсутствует, так как отсутствует квартальная система отвода грунтовых вод от многоквартирных домов в пос. СНИИСХ в г..Михайловске.

По результатам указанной проверки управлением Ставропольского края - государственной жилищной инспекцией выданы предписания администрации города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о привлечении специализированной (проектной) организации для проведения технического обследования грунтов и изготовления проектно-сметной документации по отводу грунтовых вод из указанного района согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 г..N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (из письма N. 0113/3180 от 26.12.2012 г.., за подписью Начальника управления, главного государственного жилищного инспектора Ставропольского края С.Н. Л.). В связи с чем, с учетом уточнения исковых требований, истцы просят: 1) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при распоряжении муниципальными землями в той части, в которой должен был быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом N10 (пос. СНИИСХ, г..Михайловск, кадастровый номер здания 26:11:020240:546), путем присвоения этому участку адресов: ул. ... и ул. ... и проведения по ним кадастровых работ в связи с образованием земельных участков из земель находящихся в муниципальной собственности, как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирного дома N 10 (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровый номер здания 26:11:020240:546), не связанные с лишением владения. 2) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г.

Лунина, выразившиеся в превышении им должностных полномочий при распоряжении муниципальными землями в той части, в которой должен был быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом N 9 (пос. СНИИСХ, г..Михайловск, кадастровый номер здания 26:11:020241:383), путем присвоения этому участку адресов: ул. ... и ул. ... и проведения по ним кадастровых работ в связи с образованием земельных участков из земель находящихся в муниципальной собственности, как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирного дома N 9 (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровый номер здания 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 3) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города Михайловска N ... от 25.01.2010 года "Об утверждении схемы расположения на Кадастровом плане земельного участка по адресу: г..Михайловск, ул. ... ", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N 10 и N 9 (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 4) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Лунина, выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города ... N ... от 25.01.2010 года "Об утверждении схемы расположения на Кадастровом плане земельного участка по адресу: г..... , ул. ... ", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г.

Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 5) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города Михайловска N 431 от 16.02.2010 года "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в г..Михайловске по ул. ... ", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 6) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города Михайловска N 432 от 16.02.2010 года "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в г..Михайловске по ул. ... ", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N 10 и N 9 (г. ... , пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 7) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города Михайловска N ... от 26.03.2010 года "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу: г..Михайловск, ул. Кооперативная, 21", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г.

Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383), не связанные с лишением владения. 8) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при издании Постановления администрации муниципального образования города Михайловска N 693 от 26.03.2010 года "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу: г..Михайловск, ул ... ", как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N. и N 9 (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383), не связанные с лишением владения ... ) Признать незаконными действия главы города Михайловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при заключении договора аренды земель населенных пунктов N 865 от 26.03.2010 года, как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383) не связанные с лишением владения. 10) Признать незаконными действия главы города Михаиловска А.Г. Л., выразившиеся в превышении им должностных полномочий при заключении договора аренды земель населенных пунктов N 866 от 26.03.2010 года, как нарушающие права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г. Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383), не связанные с лишением владения. 11) Признать незаконным дополнительное соглашение от 22.03.2011 года о замене лиц в обязательстве к договору аренды земельных участков N 865 от 26.03.2010 года, заключенное между Б. А.Э. и А. А.Я., как нарушающее права собственников жилых помещений многоквартирных домов N 10 и N 9 (г.

Михайловск, пос. СНИИСХ, кадастровые номера зданий 26:11:020240:546 и 26:11:020241:383), не связанные с лишением владения, и позволяющее А.А.Я, путем перенайма и замены арендатора в обязательстве получить права на аренду земельного участка под строительство многоквартирного дома вне аукциона. 12) Признать незаконным дополнительное соглашение от 12.12.2011 года о замене лиц в обязательстве к договору N 866 аренды земельных участков от 26.03.2010 года заключенное между Ш. Р.В. и А.А.Я., как нарушающее права собственников жилых помещений многоквартирных домов N ... и N ... (г.