Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1550/14

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Осадчей Е.А. ,

судей областного суда: Ивановой В.П. , Полыги В.А. ,

при секретаре: Павленко Е.И.

с участием прокурора: Смирновой Я.Е.

рассмотрела в судебном заседании " ... "

дело по апелляционным жалобам СвИ.й И.В. , ее представителя Калинкиной К.А. , апелляционному представлению прокурора Советского АО г. Омска на решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " , которым постановлено:

"Расторгнуть договор от " ... " , заключенный между Закрытым акционерным обществом "Завод сборного железобетона N 6" и СвИ.й И. В. .

Выселить СвИ. И. В. , Свиридову Н. В. с несовершеннолетним " ... " , " ... " , Свиридову О. В. с несовершеннолетним " ... " , " ... " года рождения, из " ... " в г. Омске.

Взыскать со СвИ.й И. В. в пользу Закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" задолженность по оплате в размере " ... "

В остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Полыги В.А. , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" обратилось в суд с исковым требованием к СвИ.й И.В. , Свиридовой О.В. , Свиридовой Н.В. о расторжении договора социального найма, выселении, взыскании задолженности по оплате за пользование жилым помещением.

В обоснование заявленных требований истец указал, что " ... " между Администрацией г. Омска и ЗАО "Завод сборного железобетона N6" было заключено соглашение о взаимодействии N " ... " , предметом которого являлось осуществление действий по регенерации территории квартала, расположенного в границах улиц Орджоникидзе - 31-я Северная - Тарская в Центральном административном округе в г. Омске. В границах данного квартала улиц находится " ... " жилом " ... " А по " ... " , который на основании заключения межведомственной комиссии в 2007 году был признан аварийным и подлежащим сносу. В целях расселения проживающих граждан Администрация г. Омска должна была заключить с ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" договор мены, по условиям которого администрация передает обществу " ... " жилом " ... " А по " ... " , а Общество передает муниципальному образованию " ... " жилом " ... " в г. Омске. В " ... " данного жилого дома на условиях социального найма проживали СвИ. И.В. , Свиридова О.В. , Свиридова Н.В. , " ... " ., " ... " . В связи с этим Администрация г. Омска расселила в " ... " жилом " ... " Свиридовых , заключив со СвИ.й И.В. договор хранения недвижимого имущества N " ... " от " ... " Также между СвИ.й И.В. и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" был заключен договор социального найма жилого помещения от " ... " Квартира N " ... " в " ... " г. Омска не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, а является собственностью истца, договор найма по содержанию является коммерческим. С момента заключения договора найма жилого помещения ответчики не вносили ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" плату за жилое помещение, вследствие чего по состоянию на " ... " образовалась задолженность в размере " ... " , что является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 5.3. Кроме того, решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " были удовлетворены требования ответчиков об обязании Администрации г. Омска предоставить им по договору социального найма в связи со сносом жилое помещение взамен занимаемого. Постановлениями Администрации г. Омска N 1186-п от " ... " г., N 1214-п от " ... " ответчикам предоставлено по договорам социального найма жилое помещение муниципального жилищного фонда г. Омска, общей площадью 43,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, " ... " , куда ответчики не вселяются.

Истец просил расторгнуть договор социального найма жилого помещения от " ... " г., выселить Свиридовых из " ... " общей площадью " ... " кв. метров, расположенной на 1 этаже в жилом " ... " в г. Омске, взыскать со СвИ.й И.В. задолженность по оплате за пользование жилым помещением в размере " ... " , взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" Коленбет Н.В. заявленные требования поддержала.

Ответчик СвИ. И.В. предъявленные требования не признала и пояснила, что расселение производил застройщик и они полагали, что им предоставят новую квартиру. Администрация г. Омска заключила с ней договор хранения спорной квартиры с условием последующего заключения договора социального найма. При вселении в спорную квартиру была нарушена норма предоставления жилой площади на одного человека. Суд обязал Администрацию г. Омска предоставить им другое помещение, но в представленной квартире по " ... " нет света, воды, газа, за квартирой числятся огромные долги. Они отказались вселяться в данную квартиру.

Ответчик Свиридова Н.В. в судебном заседании не участвовала.

Представитель Администрации г. Омска и Департамента жилищной политики Администрации г. Омска Чеснокова М.А. заявленные требования поддержала, указав, что договор хранения заключали со СвИ.й И.В. , поскольку предполагали передать спорную квартиру по договору социального найма, заключив договор обмена, но квартира не была передана в муниципальную собственность.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель СвИ.й И.В. Калинкина К.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что, заключая договор " ... " с ЗАО "Завод сборного железобетона N 6", ответчики полагали, что " ... " жилом " ... " в г. Омске будет предоставлена в связи с расселением по договору социального найма, но они были введены в заблуждение. Никто в аналогичной ситуации не платил за аренду жилья, но с других лиц задолженность истцом не взыскивается. Указывает на не привлечение судом к участию в деле органа опеки и попечительства. Полагает недоказанным то, что договор от " ... " носит характер аренды, не соблюдены требования закона при его заключении. Застройщик по соглашению с Администрацией г. Омска должен был предоставить расселяемым лицам жилое помещение. В названной связи, находит выселение недопустимым.

В апелляционной жалобе СвИ. И.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на аналогичные представителю доводы.

В апелляционном представлении прокурор Совесткого АО г. Омска просит решение суда отменить, указывая на то, что " ... " жилом " ... " в г. Омске была предоставлена Свиридовым взамен снесенной и должна быть передана по договору социального найма, а не по договору аренды. Арендная плата Свиридовым к оплате никогда не выставлялась и заявлена к взысканию практически одновременно с иском о выселении.

В возражениях на апелляционную жалобу СвИ.й И.В. ЗАО "ЗСЖБ N 6" считает решение суда законным и обоснованным, полагая, что квартира была предоставлена ответчику в возмездное пользование.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционных жалоб и представления, заслушав пояснения представителя ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" Коленбет Н.В. , полагавшей решение суда законным и обоснованным, пояснения СвИ.й И.В. , поддержавшей доводы жалобы, заключение прокурора Смирновой Я.Е. , поддержавшей позицию, изложенную в апелляционном представлении, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что ответчики проживали и были зарегистрированы в двухкомнатной " ... " , общей площадью " ... " кв.м., расположенной в " ... " А по " ... " в г. Омске, находящейся в муниципальной собственности

Постановлением Мэра г. Омска от " ... " N 992-п "О сносе и расселении многоквартирных жилых домов" жилой " ... " А по " ... " в г. Омске признан подлежащим сносу.

" ... " между Администрацией " ... " и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" было заключено соглашение о взаимодействии N " ... " по поводу осуществления действий по регенерации территории квартала, расположенного в границах улиц Орджоникидзе - 31-я Северная - Тарская в Центральном АО в г. Омске, в границах которого находился жилой " ... " А по " ... " в г. Омске.

В соответствии с п. 3.1 указанного соглашения Администрация г. Омска приняла на себя обязательства не осуществлять действий по формированию земельных участков в границах указанного квартала и отчуждению их третьим лицам, а также действий по сносу объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности и расположенных на территории квартала, и освобождению данной территории от прав третьих лиц.

Согласно п. 3.2 соглашения ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" обязался осуществить освобождение территории квартала от прав третьих лиц (расселение граждан, снос объектов недвижимости).

" ... " между Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска и СвИ.й И.В. был заключен договор N " ... " , по условиям которого СвИ. И.В. приняла на себя обязательство обеспечить сохранность недвижимого имущества - " ... " жилом " ... " в г. Омске на период подготовки документов, необходимых для заключения договора социального найма жилого помещения. Пунктом 1.3 договора установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до подписания договора найма, но не позднее " ... "

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от " ... " ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" " ... " зарегистрировало право собственности в отношении " ... " , расположенной в " ... " в г. Омске.

Реализуя правомочия собственника, " ... " ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" заключил со СвИ.й И.В. договор, названный как "договор социального найма жилого помещения" с указанием наименований сторон "арендодатель" и "арендатор", в соответствии с которым передал арендатору и членам его семьи во временное владение и пользование спорное жилое помещение для проживания в нем, а также обязался обеспечивать предоставление за плату коммунальных услуг. Срок аренды устанавливался с 01.06.2009г. до " ... " (без полного указания года).

Согласно п.п. 2.2.8, 2.2.9 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере " ... " с НДС в месяц, а также плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам.

Давая правовую оценку названному договору, суд верно исходил из того, что само по себе наименование договора "договор социального найма" и указание в договоре наименования сторон как "арендодатель" и "арендатор" не свидетельствует безусловным образом о заключении между истцом и ответчиком договора социального найма либо договора аренды.

Так, в соответствии с требованиями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), при этом любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь существо каждого договора определяется именно его содержанием, а не названием. Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В такой ситуации, учитывая фактический предмет договора (жилое помещение); факт того, что названное жилое помещение не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования, поскольку является собственностью юридического лица, а потому не может являться предметом договора социального найма; верно руководствуясь нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к обоснованному выводу о заключении между СвИ.й И.В. и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" соглашения, имеющего в себе элементы договора найма жилого помещения.

При этом доводы апелляционной жалобы СвИ.й И.В. , ее представителя Калинкиной К.А. о том, что, заключая договор " ... " с ЗАО "Завод сборного железобетона N 6", ответчики полагали, что квартира будет предоставлена в связи с расселением по договору социального найма, но они были введены в заблуждение относительно правовой природы договора, не находят своего подтверждения.

Так, в соответствии с частями 1 и 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Таким образом, по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, договор не предусматривает срока его действия. Кроме того, заключение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 57 ЖК РФ должно предшествовать вынесение органом местного самоуправления решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Всех этих признаков в правоотношениях между СвИ.й И.В. и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" не усматривается, наоборот, прослеживается то, что " ... " , расположенная в " ... " в г. Омске принадлежит на праве собственности ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" и относится к частному жилищному фонду, договор от " ... " заключен на определенный срок.

Вместе с тем, признавая договор найма жилого помещения от " ... " между СвИ.й И.В. и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" расторгнутым, суд указал на возникновение у ответчика обязательств по внесению платы за наем помещения, которые надлежащим образом не исполнялись, что, по мнению суда первой инстанции, в соответствии с п. 5.3.3 договора и ст.ст. 687, 688 ГК РФ дает основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и выселения арендатора. С учетом выводов о невнесении СвИ.й И.В. платы за наем жилого помещения суд также взыскал названную задолженность с ответчика в пределах срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами районного суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по заключенному " ... " между Администрацией " ... " и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" соглашению именно общество приняло на себя обязанность по расселению граждан, проживающих на территории квартала, предназначенного для регенерации (п. 3.2 Соглашения).

Согласно договору N " ... " от " ... " г., заключенному между Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска и СвИ.й И.В. , " ... " жилом " ... " в г. Омске была передана ответчику на период подготовки документов, необходимых для заключения договора социального найма жилого помещения.

Несмотря на то, что ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" стороной договора N " ... " от " ... " не являлось, названное соглашение было заключено с их ведома, о чем свидетельствуют дальнейшие действия истца по заключению договора найма квартиры со СвИ.й И.В.

Кроме того, судом было установлено, что между ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" и Администрацией " ... " существовала договоренность о заключении договора мены, по условиям которого администрация должна была передать в собственность обществу " ... " А по " ... " в г. Омске, в которой ранее проживали Свиридовы , а ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" должно было передать в собственность Администрации " ... " спорное жилое помещение с целью последующего заключения между администрацией и СвИ.й И.В. договора социального найма. Факт наличия такой договоренности не оспаривался представителем ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" и в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " г., при рассмотрении которого в качестве третьего лица принимало участие ЗАО "Завод сборного железобетона N 6", было установлено, что " ... " в г. Омске была предоставлена СвИ.й И.В. и членам её семьи при переселении из аварийного жилья (л.д. 26).

Названные обстоятельства в силу ст. 61 ГПК РФ не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Все вышеуказанное свидетельствует о том, что спорная квартира была предоставлена ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" ответчику хоть и не по договору социального найма, но в рамках принятых на себя обязательств по расселению регенерируемого квартала в качестве временного жилья. Судебная коллегия также полагает, что вышеприведенные доказательства в своей совокупности свидетельствуют о том, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение содержит в себе не только признаки договора найма жилого помещения (в части предмета сделки, его принадлежности), но и отражает достигнутую сторонами договоренность об окончании срока действия договора указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ) - датой заключения администрацией г. Омска со СвИ.й И.В. договора социального найма.

Факт предоставления ответчику " ... " в г. Омске взамен расселяемого жилья и до момента обеспечения его квартирой по договору социального найма обуславливает и невозможность взимания со СвИ.й И.В. платы за наем спорного помещения, поскольку в такой ситуации гражданин будет поставлен в заведомо невыгодное для него положение: лишенный возможности проживать в ранее занимаемом либо во вновь предоставленном помещении по договору социального найма с установлением платы за пользование на основании ч. 1 ст. 154 ЖК РФ по не зависящим от нанимателя основаниям, ему будет вменена обязанность платить за предоставленное ему во временное пользование жилье лицу, обязанным совершить такие действия.

Иными словами, возможность проживания СвИ.й И.В. и членов её семьи в спорном жилом помещении не может ставиться в зависимость от уплаты ей каких-либо платежей за наем квартиры и связана только с предоставлением ей жилья по договору социального найма.

Соответственно, отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по оплате за наем спорной квартиры и, как следствие, основания для расторжения спорного договора и выселения лиц, проживающих в " ... " в г. Омске.

Доводы ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" о том, что обязанность по предоставлению СвИ.й И.В. квартиры по договору социального найма лежит на администрации г. Омска, а не на истце, правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" добровольно приняло на себя обязанность расселить жильцов из аварийных домов и обеспечить их жильем до момента предоставления администрацией г. Омска жилыми помещениями по договору социального найма.

В случае, если истец в результате неисполнения администрацией г. Омска возложенной на неё действующим законодательством обязанности предоставить гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, иные помещения по договору социального найма несет убытки, он вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием об их взыскании.

То обстоятельство, что решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " по делу N " ... " по иску прокурора Центрального АО г. Омска в интересах Свиридовых на Администрацию г. Омска возложена обязанность предоставить СвИ.й И.В. и членам ее семьи Свиридовой О.В. , Свиридовой Н.В. , " ... " , " ... " по договору социального найма в связи со сносом жилое помещение взамен занимаемого, отвечающее санитарно-гигиеническим и техническим нормам, общей площадью не менее " ... " кв.м., жилой площадью не менее " ... " кв.м., состоящее не менее чем двух комнат, находящееся в черте населенного пункта г. Омск, не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора найма спорной квартиры.

Как было указано выше, окончание срока действия договора найма связано именно с моментом заключения СвИ.й И.В. и администрацией г. Омска договора социального найма жилого помещения, который до настоящего времени не заключен, а не с возложением на администрацию обязанности выполнить определенные действия.

При этом из материалов дела следует, что Постановлением Администрации г. Омска от " ... " N 1214-п ответчикам предоставлено по договору социального найма жилое помещение муниципального жилищного фонда г. Омска, общей площадью 43,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, " ... " , в Советском АО г. Омска, но Свиридовы отказались заключить договор социального найма по причине несоответствия предоставленного им жилья предъявляемым к нему требованиям.

Решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " удовлетворены исковые требования прокурора Советского АО г. Омска в интересах Свиридовых о возложении на Администрацию г. Омска обязанности устранить недостатки жилого помещения по адресу: г. Омск, " ... " : заменить балконные двери, двери и их рамы в кухню, в кладовую, в комнату площадью 10,6 кв.м., закрепить приборы отопления; заменить унитаз и смывной бачок; заменить смеситель в ванной комнате; установить санитарно-техническое оборудование, обеспечивающее подачу воды от водопроводных стояков, расположенных в туалете; произвести очистку ванны в ванной комнате, кухонной мойки и ванной мойки.

Принятие названного решения также свидетельствует о ненадлежащем исполнении администрацией возложенных на неё решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " обязанностей, невозможности предоставления в настоящее время ответчикам квартиры по адресу: г. Омск, " ... " по договору социального найма и не свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами.

То обстоятельство, что по заявлениям Администрации г. Омска недостатки в " ... " в г. Омске устранены, однако Свиридовы так и не вселились в предоставленное жилое помещение, полагая, что они устранены не в полной мере, не может быть предметом проверки в рамках рассмотрения настоящего дела и должно оцениваться в рамках исполнения решения суда.

Более того, в " ... " в г. Омске в настоящее время продолжает оставаться зарегистрированным умершее лицо, что ответчиками по делу не оспаривалось, что, вне зависимости от иных обстоятельств, делает невозможным предоставление данной квартиры СвИ.й И.В. и членам её семьи по договору социального найма и влечет за собой невозможность расторжения договора найма " ... " в г. Омске.

В такой ситуации, учитывая, что судом допущены нарушения ст. 330 ГПК РФ, решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований ЗАО "Завод сборного железобетона N 6".

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия:

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " отменить.

Принять по делу новое решение, которым Закрытому акционерному обществу "Завод сборного железобетона N 6" в удовлетворении требований к СвИ.й И. В. , Свиридовой Н. В. , " ... " , Свиридовой О. В. , " ... " о расторжении договора, выселении, взыскании задолженности отказать.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Брижатюк И.А. Дело N 33-1550/14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)