Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 16 октября 2014 г. по делу N 33-3122/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Тимофеевой С.В.,

судей Шарыповой Н.В., Ушаковой И.Г.,

при секретаре Гончар О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 16 октября 2014 года гражданское дело по заявлению Сметаниной А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об отказе в государственной регистрации права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности

по апелляционной жалобе Сметаниной А.Г. на решение Курганского городского суда Курганской области от 30 июля 2014 года, которым постановлено:

в требовании Сметаниной А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от " ... " года об отказе в государственной регистрации права собственности за Сметаниной А.Г. на здание по адресу "адрес" , с кадастровым номером N , об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области зарегистрировать право собственности Сметаниной А.Г. на здание по адресу "адрес" , с кадастровым номером N отказать.

Заслушав доклад судьи Тимофеевой С.В., изложившей существо дела, объяснения заявителя Сметаниной А.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области по доверенности Степановой М.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сметанина А.Г. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее Управление Росреестра по Курганской области) от " ... " об отказе в государственной регистрации права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на здание по адресу: "адрес" , имеющее кадастровый (условный) номер N .

В обоснование заявления указала, что " ... " она заключила с ЗАО "Жилстрой" договор купли-продажи, по условиям которого приобрела в собственность у ЗАО "Жилстрой" здание трансформаторной подстанции (лит. О,О1), назначение нежилое (здание смешанное из кирпича и панелей, общей площадью 53,0 кв.м), расположенное по адресу: "адрес" . Данное здание на день заключения договора купли-продажи от " ... " принадлежало ЗАО "Жилстрой" на праве собственности, что подтверждается регистрационным удостоверением В- N от " ... " , выданным Администрацией города Кургана ООО "Жилстрой" - правопреемником которого являлось ЗАО "Жилстрой". Правопреемство юридических лиц подтверждается распоряжением Главы городского самоуправления - Мэра города Кургана от " ... " N 2141-р, в соответствии с которым ООО "Жилстрой" перерегистрировано в ЗАО "Жилстрой". На основании данного распоряжения осуществлена регистрация ЗАО "Жилстрой" в качестве юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц. Впоследствии " ... " ЗАО "Жилстрой" было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц по причине ликвидации вследствие банкротства. " ... " она обратилась в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное здание, предоставила в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от " ... " и документ, подтверждающий ранее возникшее право продавца. Решением государственного регистратора от " ... " государственная регистрация права собственности приостановлена на срок до " ... " , решением государственного регистратора от " ... " отказано в государственной регистрации права собственности в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированного права ЗАО "Жилстрой" на указанное недвижимое имущество и отсутствие заявления продавца о регистрации права и его перехода. Полагала, что решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации права собственности на здание по адресу: г. "адрес" не соответствует требованиям Федерального закона от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает ее права, поскольку заявление продавца отсутствует в связи с ликвидацией юридического лица ЗАО "Жилстрой", однако согласно пункту 1 статьи 6 указанного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Регистрационная палата Курганской области приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с " ... " . Право собственности ЗАО "Жилстрой" на здание по адресу: "адрес" возникло до вступления в силу Федерального закона от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала деятельности Регистрационной палаты Курганской области. Полагала, что фактически единственным препятствием для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права и его перехода является отсутствие продавца ЗАО "Жилстрой". Указала, что договор купли-продажи от " ... " исполнен сторонами, ЗАО "Жилстрой" по акту приема-передачи от " ... " передало ей здание трансформаторной подстанции по адресу: "адрес" , она уплатила ЗАО "Жилстрой" обусловленную договором цену, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от " ... " . Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от " ... " N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", полагала, что отказ Управления Росреестра по Курганской области в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество является незаконным, поскольку сделка исполнена и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

В судебном заседании Сметанина А.Г. заявление поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Курганской области по доверенности Якушева Т.В. заявление считала необоснованным, полагая, что действия государственного регистратора являются законными.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Сметанина А.Г. просит решение суда отменить, заявление удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на доводы, изложенные в заявлении. Указывает, что на основании договора купли-продажи от " ... " приобрела у ЗАО "Жилстрой" здание трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: "адрес" , полностью оплатила его стоимость, здание передано ей по акту. Договор купли-продажи сторонами исполнен. На день заключения договора купли-продажи указанное здание принадлежало ЗАО "Жилстрой" на праве собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является действительным. В 2007 году ЗАО "Жилстрой" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с завершением процедуры банкротства. В 2014 году она обратилась в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание, представила договор купли-продажи от " ... " . В государственной регистрации права отказано по причине отсутствия записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "Жилстрой" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отсутствия заявления продавца. Ссылаясь на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от " ... " N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", полагает, что у суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявления. Не соглашается с выводом суда о том, что для регистрации права не были представлены необходимые документы, вследствие чего не представилось возможным определить права третьих лиц на недвижимое имущество. Отмечает, что единственным препятствием для регистрации перехода права является отсутствие продавца, в таком случае суд проверяет исполнение сделки сторонами и выносит решение, которым обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, при этом регистрация права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу Сметаниной А.Г. Управление Росреестра по Курганской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель Сметанина А.Г. на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Курганской области по доверенности Степанова М.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов апелляционной жалобы возражала.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

В силу части 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии со статьей 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от " ... " N "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений части 1 статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из материалов дела следует, что " ... " между ЗАО "Жилстрой" (продавец) и Сметаниной А.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание трансформаторной подстанции (лит. О, О1), назначение - нежилое, здание смешанное из кирпича и панелей, общей площадью 53,0 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" .

Здание трансформаторной подстанции принадлежит продавцу на праве частной собственности на основании решения Совета директоров АО "Кургангражданстрой" от " ... " и акта приема-передачи объектов от " ... " , что подтверждается регистрационным удостоверением В- N от " ... " , выданным Администрации города Кургана (пункт 1.2 договора).

Договором предусмотрена обязанность продавца передать здание трансформаторной подстанции по акту приема-передачи в день производства его оплаты (пункт 2.1.1 договора) и обязанность покупателя оплатить стоимость здания трансформаторной подстанции в размере " ... " руб. в срок до " ... " (пункты 2.2.1, 3.2 договора).

" ... " по квитанции к приходному кассовому ордеру N ЗАО "Жилстрой" от Сметаниной А.Г. принято " ... " руб. в счет оплаты имущества по договору купли-продажи от " ... " .

В этот же день по акту приема-передачи ЗАО "Жилстрой" передано Сметаниной А.Г. здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: "адрес" .

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от " ... " N ЗАО "Жилстрой" ликвидировано вследствие банкротства, дата прекращения деятельности юридического лица - " ... " .

" ... " Сметанина А.Г. обратилась в Управление Росреестра по Курганской области за государственной регистрацией права собственности на здание трасформаторной подстанции (лит. О, О1), назначение - нежилое, общей площадью 53,0 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" . В качестве правоустанавливающего документа покупатель представила договор купли-продажи от " ... " и документ, подтверждающий ранее возникшее право на имущество продавца.

" ... " Сметаниной А.Г. получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием заявления продавца имущества ЗАО "Жилстрой", предложено устранить имеющиеся препятствия для государственной регистрации.

Решением Управления Росреестра по Курганской области (государственного регистратора) от " ... " Сметаниной А.Г. отказано в государственной регистрации в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированного права ЗАО "Жилстрой" на недвижимое имущество и отсутствием заявления о государственной регистрации продавца.

Отказывая в удовлетворении заявления о признании оспариваемого отказа незаконным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при обращении за государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество Сметаниной А.Г. не были представлены документы, предусмотренные Федеральным законом от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вследствие чего невозможно определить права третьих лиц на недвижимое имущество и отказ регистрирующего органа не противоречит требованиям действующего законодательства. Заявителю судом разъяснено право обращения в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.

Судебная коллегия находит указанный вывод суда ошибочным, поскольку он не основан на законе.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры, иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, являются основанием возникновения гражданских прав и обязанностей граждан и юридических лиц.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в силу " ... " , права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

В силу статьи 16 указанного Федерального закона государственная регистрация обладает заявительным характером, осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, прекращении, переходе прав на недвижимое имущество, исчерпывающий перечень которых установлен пунктом 1 статьи 17 данного Федерального закона.

Однако согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от " ... " N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что право собственности ЗАО "Жилстрой" возникло в установленном законом порядке до введения в действие Федерального закона от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, продавец имел право на отчуждение недвижимого имущества по договору купли-продажи, сделка исполнена сторонами, продавцом исполнена обязанность по передаче имущества, покупателем исполнена обязанность по его оплате, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца вследствие ликвидации юридического лица.

С учетом изложенного, правовых оснований для отказа в совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Сметаниной А.Г. у государственного регистратора не имелось.

Ссылки суда первой инстанции на возможные нарушения прав третьих лиц и право заявителя обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество несостоятельны, поскольку доказательств наличия спора о праве на имущество не имеется, при этом сама по себе регистрация перехода права собственности к покупателю на основании решения суда не препятствует учредителям ликвидированного продавца или иным заинтересованным лицам в оспаривании права покупателя на здание трансформаторной подстанции.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием судебной коллегией нового решения об удовлетворении заявления Сметаниной А.Г.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 30 июля 2014 года отменить.

Заявление Сметаниной А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об отказе в государственной регистрации права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 3 июня 2014 года об отказе Сметаниной А.Г. в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации права собственности Сметаниной А.Г. на здание трансформаторной подстанции (лит. О, О1), назначение - нежилое, общей площадью 53,0 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" , с кадастровым номером N .

Судья - председательствующий С.В. Тимофеева

Судьи: Н.В. Шарыпова

И. "адрес"