Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 12 декабря 2014 г. по делу N 33-651/2014

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Кукшиновой О.М.,

судей Папуловой С.А., Мудрой Н.Г.,

при секретаре Русаковой Л.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецовой Н. Н. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11 сентября 2014 года, которым постановлено:

В удовлетворении заявления Кузнецовой Н. Н. о признании незаконным отказа от 20.06.2014 N " ... " в государственной регистрации перехода права собственности и об обязании отказать.

Заслушав доклад судьи Папуловой С.А. , пояснения представителя заявителя Жукова В.И. , представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по ЕАО - Розумань И.А. , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецова Н.Н. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Требования мотивировала тем, что 04.06.2014 предоставила в Управление Росреестра по ЕАО документы на государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, расположенный по адресу: ЕАО, " ... " , назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь " ... " кв. м, инв. N " ... " , лит. " ... " , кадастровый номер: " ... " .

20.06.2014 ей было отказано в регистрации, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, со ссылкой на то, что предметом договора купли-продажи от " ... " является гараж без земельного участка, принадлежащего на праве собственности продавцу.

Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по ЕАО в государственной регистрации перехода права собственности на гараж, расположенный по адресу: ЕАО, " ... " , назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь " ... " кв. м, инв. N " ... " , лит. " ... " , кадастровый номер: " ... " , обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Заявитель Кузнецова Н.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

В судебном заседании представитель заявителя Жуков В.И. просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по ЕАО в государственной регистрации перехода права собственности на указанный гараж, обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, пояснив, что предметом договора купли-продажи является гараж, земельный участок не продается. В данном случае имеет место нарушение норм ст. 209 ГК РФ.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по ЕАО - Розумань И.А. с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что в соответствии со ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) и п. 4 ст. 35 ЗК РФ отделить гараж от земельного участка невозможно, переход права собственности происходит одномоментно. Необходимо производить продажу гаража вместе с земельным участком, но в данном случае покупателем является иностранный гражданин, земельный участок под гаражом находится в приграничной зоне, в связи с чем не может принадлежать ему на праве собственности.

Заинтересованное лицо Синь Сипин в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Кузнецова Н.Н. просила решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11.09.2014 отменить и принять по делу новое решение.

Указала на несогласие с выводом суда о необходимости одновременной регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен.

Действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, в случае если законом запрещено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по ЕАО указало, что в соответствии с Указом Президента РФ "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками" от 09.01.2011 N 26 муниципальное образование "Ленинский район" ЕАО является приграничной территорией, в связи с чем передать земельный участок, расположенный на данной территории, в собственность иностранного гражданина, не представляется возможным. Считает несостоятельным довод заявителя об отсутствии в федеральном законе запрета на отчуждение сооружения без земельного участка, если законодательством запрещено предоставлять такой земельный участок в собственность гражданам, так как толкование ст.ст. 1 и 35 ЗК РФ не требует запрета на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка. Единственное возможное исключение содержится в п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В апелляционной инстанции представитель заявителя Жуков В.И. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что отчуждение объекта недвижимого имущества без земельного участка возможно в случаях, когда действующим законодательством установлено ограничение на оборот этого земельного участка. Если бы данный земельный участок и гараж продавались муниципальным образованием, как собственником этого имущества, с аукциона, то иностранному гражданину строение было бы продано, а земельный участок передан в аренду. Но если данное имущество продаёт физическое лицо, то гараж продать нельзя, потому что необходимо чтобы права на землю перешли покупателю в том объёме, в котором они существуют у собственника, то есть на праве собственности. Получается, что муниципальное образование может передать земельный участок под гаражом в аренду покупателю гаража, а физическое лицо обязано передавать в собственность.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по ЕАО - Розумань И.А. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда в силе. Пояснила, что судьба здания и земельного участка, находящихся в собственности одного и того же лица, единая. При переходе права собственности на здание, переходит также право собственности на земельный участок, на котором данное здание расположено. Данная позиция соответствует требованиям п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Другой позиции в данном случае быть не может.

Заявитель Кузнецова Н.Н. , заинтересованное лицо Синь Сипин в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела в суде ЕАО извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействиям) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений ст. 258 ГПК РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 04.06.2014 Кузнецова Н.Н. и Синь Сипин обратились в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о государственной регистрации перехода права на нежилое здание, расположенное по адресу: ЕАО, " ... " , площадью " ... " кв. м, кадастровый номер " ... " .

Согласно договору купли-продажи от " ... " предметом договора является гараж, принадлежащий Кузнецовой Н.Н. на основании договора купли-продажи муниципального имущества от " ... " и свидетельства о государственной регистрации права от " ... " .

20.06.2014 Управлением Росреестра по ЕАО отказано в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества по причине наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Материалами дела также установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, " ... " , находится в собственности Кузнецовой Н.Н.

20.06.2014 Управлением Росреестра по ЕАО отказано Кузнецовой Н.Н. и Синь Сипин в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, " ... " , на основании абз. 2,4 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Статьей 25.5 указанного закона установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Из материалов дела следует и установлено судом, что Синь Сипин является гражданином КНР.

Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками. В данный перечень входит и муниципальное образование "Ленинский район" ЕАО.

Приказом от 14.04.2006 N 153 Федеральной службы безопасности РФ "О пределах пограничной зоны на территории Еврейской автономной области", зарегистрированного в Минюсте РФ 11.05.2006 N 7791, установлено, что пограничная зона на территории Еврейской автономной области, прилегающей к государственной границе Российской Федерации с Китайской Народной Республикой, установлена в пределах полосы местности до рубежа, проходящего: в муниципальном образовании "Ленинский район" - исключая озеро Лебединое, населенный пункт Кирово, гору Зеленая, станцию Ленинск, населенные пункты Калинино, Чурки.

Проанализировав приведенные выше нормы закона, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управление Росреестра по ЕАО правомерно отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оснований для регистрации в рассматриваемом случае не имелось.

Доводам жалобы о несогласии с выводом суда о необходимости одновременной регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия согласна.

Довод жалобы о том, что действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, в случае если законом запрещено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан, необоснован.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Материалы дела не содержат доказательств отнесения земельного участка под зданием гаража к участкам, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

Таким образом, из приведенных нормативных положений ЗК РФ следует, что продажа строения без земельного участка в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Довод представителя заявителя Жукова В.И. в суде апелляционной инстанции о том, что если бы земельный участок и гараж продавались муниципальным образованием, как собственником этого имущества, с аукциона, то иностранному гражданину строение было бы продано, а земельный участок передан в аренду, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку не относится к существу спора по настоящему делу.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным и не видит оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецовой Н. Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи