Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-18106/2014

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Бутковой Н.А.

судей

Селезневой Е.Н., Стаховой Т.М.

при секретаре

Чернышове А.А.

рассмотрела в судебном заседании 12 ноября 2014 года дело N 2-2321/14 по апелляционной жалобе Донченко В. И. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 мая 2014 года по заявлению Донченко В. И. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,

Заслушав доклад судьи Бутковой Н.А., объяснения представителя Донченко В.И. - Егоровой И.И. (доверенность N ... от "дата"); представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - Сорока Н.Ю. (доверенность N ... от "дата"), изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Донченко В.И. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации права собственности.

В обоснование требований заявитель указал, что оспариваемым решением заинтересованным лицом было отказано в регистрации перехода права собственности заявителя на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", на основании соглашения об отступном, по причине сомнений в наличии оснований в такой регистрации, предусмотренных п. 1 ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в связи с несоответствием представленных документов требованиям действующего законодательства, а именно ст. 21 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 29 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Заявитель с данным отказом не согласен, поскольку соглашение об отступном, заключенное между ним, Л. и С. не является обращением взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. По мнению заявителя правовых оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности у регистрирующего органа не имелось.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.14 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Донченко В.И. просит указанное решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм действующего законодательства, при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.14, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

На основании ст. 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных Донченко В.И. требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", признал правомерным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от "дата" в регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: "адрес", а позицию стороны заявителя необоснованной, поскольку погашение долга путем передачи права собственности на заложенное имущество возможно только в судебном порядке, соглашения об отступном не могло являться основанием для регистрации перехода права собственности и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на нормах действующего законодательства и материалах дела.

Судом первой инстанции установлено, что "дата" между Л. и Донченко В.И. заключены договора займа N ... и N ... , в соответствии с условиями которых заявитель передал Л. денежные средства в общей сумме " ... " руб. в долг со сроком возврата до "дата".

В обеспечение исполнения обязательств по возврату долга по указанным договорам займа, "дата" между С. и Донченко В.И. заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого С. передала в залог заявителю квартиру, расположенную по адресу: "адрес", принадлежащую ей на праве собственности. Данным договором предусмотрено, что взыскание на предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 1.14 договора).

"дата" между Донченко В.И., Л. и С. было заключено соглашение об отступном, на основании которого С., действуя в порядке ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, взамен исполнения должником Л. обязательств, вытекающих из договоров займа N ... и N ... от "дата", предоставила Донченко В.И. отступное в виде квартиры, расположенной по адресу: "адрес", которая принадлежит ей на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N ... от "дата". Как указано в п. 2.1 данного соглашения, квартира N ... , расположенная в доме N ... "адрес" является предметом залога по договору ипотеки от "дата", заключенному в обеспечение исполнения Л. договоров займа N ... и N ... от "дата" между С. и Донченко В.И.

"дата" Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу С., Л. и Донченко В.И. направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

В качестве оснований для отказа в данном сообщении указано на: возникновение сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, предусмотренных в абз. 1 п. 1 ст. 19, п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; приложенные к договору об ипотеке документы не соответствуют требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, в частности п. 3 ст. 21 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 2 ст. 29 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательств.

На основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя.

Действующим законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки.

Статьей 51 данного Федерального закона установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В силу вышеприведенных правовых норм, исходя из их системного анализа, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника в порядке обращения взыскания на заложенное имущество, установленном законом.

Из смысла положений вышеуказанных норм права следует, что удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества является результатом четко определенной нормами действующего законодательства процедуры, включающей в себя неисполнение либо ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства; возбуждение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; осуществление процесса реализации заложенного имущества в порядке и формах, которые предусмотрены действующим законодательством; после проведения процедуры реализации заложенного имущества за счет полученных денежных средств осуществляется удовлетворение прав требования залогодержателя; в случае невозможности получения денежных средств в результате проведения процедуры реализации заложенного имущества, за счет которых можно было бы осуществить удовлетворение прав требования залогодержателя, у последнего после соблюдения установленных законодательством условий появляется возможность оставить предмет залога за собой.

Документов, подтверждающих соблюдение требований закона, при передаче недвижимого имущества (жилого помещения), являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, для регистрации перехода права собственности заявителем в регистрирующий орган представлено не было, в связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, у регистрирующего органа имелись основания для отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности.

Представленное в качестве основания для осуществления регистрационных действий соглашение об отступном являлось предметом правовой экспертизы Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и правомерно признано по форме и содержанию не соответствующим требованиям закона, в связи с чем не влекущим обязанность у регистрирующего органа осуществить действия, испрашиваемые заявителем.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414).

В соответствии со ст.409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Поскольку обязательство по договору займа было обеспечено ипотекой, а соглашение об отступном свидетельствовало об обращении взыскания на заложенное имущество, суд при разрешении заявленных требований, обоснованно пришел к выводу о необходимости применения специальных правил, регулирующих залог недвижимости (ипотеку).

Согласно ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст.55 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

Поскольку удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 ст.55 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не допускается, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, суд первой инстанции обоснованно признал, что заключенное соглашение об отступном не могло являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что обжалуемое судебное постановление подлежит оставлению без изменения, поскольку решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от "дата" об отказе Донченко В.И. в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", принято заинтересованным лицом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании примененных судом нормативно-правовых актов и направлены на иную оценку доказательств по делу, что в силу закона основанием для отмены решения не является.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не подрывают выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Донченко В. И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: