Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11570

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В.,

судей Фомина В.И. и Пьянкова Д.А.,

при секретаре Кармановой Ж.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 22 декабря 2014 года дело по апелляционной жалобе Кобяк А.В. на решение Индустриального районного суда г.Перми от 16.09.2014 г., которым постановлено:

"Признать расторгнутым договор N ** найма жилого помещения в общежитии, заключенный между ОАО "Пермское проектно-строительное объединение" и Кобяк А.В. 25 июля 2003 года.

Признать Кобяк А.В. утратившей право пользования жилым помещением N ** (на поэтажном плане помещения N21-22), расположенном по адресу: **** .

Выселить Кобяк А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: **** , без предоставления иного жилья.

Настоящее решение является основанием для снятия Кобяк А.В. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: **** ."

Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., заключение прокурора Пермской краевой прокуратуры Левыкиной Л.Л. об оставлении решения суда без изменения, проверив дело, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Цаплин А.И. обратился в суд с иском к Кобяк А.В. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, признании ее утратившей права пользования жилым помещением N ** , расположенными в доме по ул. **** в г.Перми, и о выселении ее из данного жилого помещения. Требование мотивировал тем, что он является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 22.06.2006 г. 25.07.2003 г. прежним собственником помещений ОАО "Пермское проектно-строительное объединение" был заключен с Кобяк А.В. договор найма жилого помещения в общежитии без указания срока его действия, вследствие чего договор считается заключенным на 5 лет. Очередной срок действия договора истек 25.07.2013 г. До истечения этого срока он направил ответчице уведомление об отказе в продлении договора на новый срок. Данное уведомление было получено, однако освободить жилое помещение ответчица отказывается.

В судебном заседании истец не присутствовал. Его представитель Епифанова А.Н. настаивала на удовлетворении требований.

Ответчица в судебном заседании не присутствовала.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кобяк А.В. просит отменить решение суда. Суд не учел, что в общежитии она проживает с 1996 года на основании ордера. На момент ее вселения действовал ЖК РСФСР, в связи с чем следовало руководствоваться ст.ст10, 135 и 109 ЖК РСФСР. Поскольку она вселялась в общежитие, построенное за счет государства, в связи с трудовыми отношениями, она не может быть выселена из него без предоставления другого жилого помещения. Также суду следовало применить в отношении нее ст. 13 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, в результате ряда сделок собственником помещений, в том числе и комнаты N ** , которую занимает Кобяк А.В., расположенной на первом этаже общежития по ул. **** в г. Перми, в настоящее время является Цаплин А.И.

Здание общежития, расположенного по ул. **** , было построено в 1968 году и находилось в ведении Пермского государственного деревообрабатывающего завода треста "Пермстройкомплект".

С мая 1989 года деревообрабатывающий завод треста "Промстройкомплекст" стал именоваться ДОЗ Пермского проектно-строительного объединения.

По распоряжению комитета по управлению имуществом администрации Пермской области от 27.10.1992 г. на базе Пермского проектно-строительного объединения учреждено АООТ "ППСО".

В соответствии с планом приватизации государственного предприятия "Пермское проектно-строительное объединение" в АООТ "ППСО" общежитие по ул. **** было внесено в уставный капитал данного акционерного общества.

23 января 1995 года Бюро технической инвентаризации выдано регистрационное удостоверение о регистрации за АООТ "ППСО" права собственности на домовладение по ул. **** .

На основании решения жилищно-бытовой комиссии АООТ "ППСО" от 11.04.1996 г. Кобяк А.В. выдан ордер на право занятия комнаты N ** в общежитии по ул. **** .

27 февраля 2001 года Кобяк А.В. была зарегистрирована в общежитии по ул. **** .

25 июля 2003 года между ОАО "ППСО" и Кобяк А.В. был заключен договор найма жилого помещения в общежитии, согласно которому Кобяк А.В. предоставлена во временное пользование жилое помещение N ** общей площадью 17,5 кв.м. по ул. **** . Срок действия данного договора не указан.

По договору купли-продажи от 22.06.2006 г. Цаплин А.И. приобрел ряд жилых помещений, расположенных в общежитии по ул. **** , в том числе и жилое помещение, в котором проживает Кобяк А.В.

При этом неотъемлемой частью договора купли-продажи является список лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями (Приложение N 1). В указанном приложении N 1 в качестве лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями по договору найма, указана Кобяк А.В.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что Кобяк А.В. не сохраняет бессрочное право пользования жилым помещением, поскольку она была вселена в общежитие уже после акционирования государственного предприятия "ППСО", вследствие чего она проживают в спорном помещении на условиях договора коммерческого найма.

Судебная коллегия считает данный вывод суда правильным.

Так, порядок приватизации государственных предприятий регулировался Законом РФ от 03.07.1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", согласно п.5 ст.2 которого приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Согласно п.1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности в состав приватизируемого имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта.

В силу ст.7 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Таким образом, из анализа вышеуказанных норм права следует, что только те лица, которые вселились в жилое помещение, расположенное в общежитии государственного предприятия, до его приватизации, то есть в жилое помещение государственного жилищного фонда, и проживающие в этом жилом помещении на момент включения общежития в уставный капитал акционерного общества, при переходе права собственности на общежитие от государства к акционерному обществу сохраняют свои жилищные права, в том числе право на приобретение жилого помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Удовлетворяя требования Цаплина А.И., суд обоснованно исходил из того, что Кобяк А.В. вселилась в общежитие по ул. **** в апреле 1996 года. Именно с указанного времени у ответчицы возникло право пользования спорным жилым помещением. Вопрос о вселении был решен акционерным обществом "ППСО", как собственником здания общежития, что исключает у ответчицы право на заключение с ней договора социального найма.

При вселении в спорное жилое помещение, находящееся в собственности ОАО "ППСО", Кобяк А.В. было известно о том, что она будет проживать в нем на условиях коммерческого найма, поскольку договор социального найма жилого помещения мог быть заключен только на жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, каковым спорное жилое помещение не является. Соответственно, само по себе незаконное, по мнению Кобяк А.В., нахождение занимаемого ею жилого помещения в собственности у ОАО "ППСО", а в настоящее время - у Цаплина А.И., не может затрагивать и нарушать каких-либо ее права.

То обстоятельство, что ранее общежитие принадлежало государственному предприятию и построено за счет государственных средств значимым для разрешения спора не является, поскольку на момент акционирования предприятия Кобяк А.В. в общежитии не проживала.

На граждан, которые вселялись в общежитие после того, как оно было передано в собственность частного предприятия, положения ст.7 ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" безусловному распространению не подлежат.

Как уже было указано выше, Кобяк А.В. проживает в общежитии по ул. **** на условиях договора коммерческого найма.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Так, согласно п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с абз.2 ст.684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из указанных положений закона следует, что в отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма жилого помещения не может носить бессрочный характер. Предельный срок его действия составляет пять лет. При этом он может продлеваться неоднократно, но также на срок, каждый раз не превышающий пяти лет.

Как уже было указано выше, договор найма жилого помещения в общежитии между ОАО "ППСО", как собственником, и Кобяк А.В. заключен 25.07.2003 г. Поскольку по истечении 5 лет стороны не выразили желания отказаться от продления договора, данный договор продлил свое действие еще на 5 лет, то есть до 25.07.2013 г.

19 января 2013 года Цаплин А.И. направил Кобяк А.В. уведомление об отказе в продлении договора найма комнаты N ** , расположенной по ул. **** , в связи с принятием решения не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В указанном уведомлении Цаплин А.И. просил ответчицу в срок до 25.07.2013 г. освободить комнату N ** .

Согласно почтовой квитанции, данное уведомление было получено Кобяк А.В. 05.02.2013 г.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что, поскольку в настоящее время срок действия договора найма истек, ответчица была заблаговременно предупреждена об отказе наймодателя от продления договора найма жилого помещения по причине не сдавать помещение внаем в течение года, Кобяк А.В. подлежит выселению из занимаемого жилого помещения.

То есть после истечения срока действия договора найма жилого помещения у ответчицы также прекратилось основанное на этом договоре право пользования спорным помещением. При этом ею не было представлено доказательств наличия у них каких-либо иных правовых оснований для дальнейшего проживания в общежитии.

Учитывая, что Цаплин А.И., являющийся собственником спорных помещений, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у Кобяк А.В. отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в комнате после истечения срока договора найма, судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для выселения ответчицы.

Довод ответчицы о невозможности ее выселения без предоставления иного жилого помещения не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку в силу норм действующего законодательства у истца отсутствует обязанность по обеспечению ответчицы другим жилым помещением в связи с прекращением договора найма в отношении спорного жилого помещения.

При этом не могут быть приняты во внимание и применены положения п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в части гарантий, связанных с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, в том числе статьи 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" об обеспечении лица другим жилым помещением при выселении из общежития, поскольку спорные правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают обязанности собственника жилого помещения по обеспечению ответчика жилым помещением взамен занимаемого, как и не предусматривают обязанность по урегулированию вопроса по обеспечению ответчицы жилым помещением на условиях договора социального найма.

Положения статьи 109 ЖК РСФСР, действовавшего в период предоставления ответчикам спорного жилого помещения предусматривали, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

В силу п.2 ч.1 ст.92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Таким образом, исходя из положений ст.ст.5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч.2 ст. 19, ст.92 ЖК РФ следует, что Жилищный кодекс РСФСР и Жилищный кодекс РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользования ими в общежитиях, находящихся в собственности государства или муниципальных образований.

При этом к жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РФ) применены быть не могут, поскольку в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, в связи с чем при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности юридическим или физическим лицам, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что право собственности Цаплина А.И. на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, между сторонами сложились фактические отношения, основанные на договоре найма в частном жилом фонде, то по истечении срока действия договора найма основания для признания за Кобяк А.В. права проживания в спорной комнате на условиях ранее заключенного договора найма до момента обеспечения жилым помещением в порядке улучшения жилищных условий отсутствуют.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Кобяк А.В. на решение Индустриального районного суда г.Перми от 16.09.2014 г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи