Решение Приморского краевого суда от 19 ноября 2014 г. по делу N 3-85/14

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Украинцевой С.Н.,

при секретаре Петровой Е.В.,

с участием представителя заявителя Ю.С.В. , заинтересованных лиц представителя филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю Е.Д.А. , представителя Администрации Приморского края Р.А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Петросян С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Петросян С.В. в лице своего представителя Ю.С.В. обратилась в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрации Приморского края, Администрации Уссурийского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав, что на основании договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Петросян С.Ф. является собственником земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером N , расположенного по адресу: "адрес" . Кадастровая стоимость земельного участка составляет ... руб., что значительно превышает его рыночную стоимость. В обоснование рыночной стоимости данного участка в размере ... руб. заявителем представлен Отчет о рыночной стоимости земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ , изготовленный индивидуальным предпринимателем В.Ю.В. Положительным экспертным заключением N от ДД.ММ.ГГГГ выданным Экспертным советом Общероссийской общественной организации " ... " г. Москва подтверждено, что Отчет о рыночной стоимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности.

Заявитель, владея земельным участком на праве собственности, является плательщиком земельного налога и считает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая рыночной, нарушает её законные права и интересы. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ, предусматривающего возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, заявитель просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ей земельного участка в размере ... рублей. Обязать ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером N , расположенного по адресу: "адрес" в размере ... руб.

В судебное заседание заявитель Петросян С.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об отложении слушания дела не ходатайствовала.

Интересы заявителя представляла в судебном заседании представитель Ю.С.В. , которая в полном объеме поддержала заявленные требования.

Представитель ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК Е.Д.А. возражала против удовлетворения заявления, указав, что земельный участок с кадастровым номером N был образован путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами N и N . Для установления кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка был выбран наибольший удельный показатель ... руб./кв.м. и кадастровая стоимость земельного участка рассчитана путем умножения удельного показателя на площадь участка. Полагает, что со стороны органа кадастрового учета не допущено нарушений.

Представитель Администрации Приморского края Р.А.Ю. не согласился с заявленными требованиями, пояснив, что земельный участок заявителя является вновь образованным, определение его кадастровой стоимости должно производиться в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1988 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Рыночная стоимость данного земельного участка может быть определена на дату постановки на кадастровый учет, на 23 июня 2014 года. Поскольку в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка оценка произведена на дату 1 января 2010 года, то Отчет содержит недостоверные сведения о рыночной оценке объекта. О недостоверности сведений отчета свидетельствует неправильный подбор аналогов для использования сравнительного подхода, поскольку они не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, а также правовому режиму земельного участка, которые относятся к основной экономической характеристике объекта оценки. Полагает, что оценщиком не обоснован отказ от применения метода остатка. Считая Отчет недостоверным, представитель Администрации Приморского края просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Оценщик ИП В.Ю.В. в судебном заседании пояснила, что оценка рыночной стоимости принадлежащего Петросян С.В. земельного участка производилась ею на основании договора на оказание услуг по оценке. Оценка земельного участка проведена по состоянию на 1 января 2010 года, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход. При оценке принадлежащего Петросян С.В. земельного участка она учитывала, что он имеет разрешенное использование "объекты коммунально-складского назначения" и находится в коммунально-складской зоне. В связи с тем, что на продажу на период оценки не выставлялись земельные участки с аналогичным разрешенным использованием и находящиеся в собственности, то она в качестве аналогов использовала выставленные на продажу земельные участки с назначением для индивидуального жилищного строительства. При этом использовался корректировочный коэффициент 1,2.

В судебное заседание не явилась привлеченная к участию в деле администрация Уссурийского городского округа. Учитывая надлежащее извещение органа местного самоуправления о времени и месте судебного заседания, отсутствие ходатайства об отложении слушания дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке особо производства.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения оценщика, исследовав материалы дела, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1 ст. 66 ЗК РФ).

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется в соответствии со статьей 24.15Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях реализации которой издан Приказ Минэкономразвития РФ от 29 июля 2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости".

Из представленных Петросян С.В. документов следует, что она имеет на праве собственности земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: объекты коммунально-складского назначения, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: "адрес" , кадастровый номер N , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ , серия N .

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ заявитель является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Кадастровый паспорт земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о постановке данного земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ , а также сведения о том, что данный земельный участок является вновь образованным путем соединения двух земельных участков с кадастровыми номерами N и N , которые были предметом государственной кадастровой оценки и вошли в Постановление Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края". Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым номером N установлена уполномоченным органом на дату его постановки на кадастровый учет ( ДД.ММ.ГГГГ ) и составляет ... руб.

Полагая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, заявитель представила суду отчет N об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ , выполненный оценщиком ИП В.Ю.В. , согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб. В подтверждение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представила экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.

По правилам статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз.11 ст. 24.18 Федерального закона N 1325-ФЗ).

По сведениям ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК, то есть органа, наделенного полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, изложенным в дополнении к отзыву ранее существовавшие земельные участки, в результате объединения которых образовался земельный участок с кадастровым номером N имеют статус "архивный" и сняты с кадастрового учета.

Кадастровая стоимость настоящего земельного участка рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка: ... кв.м., в результате получена кадастровая стоимость в размере ... руб.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка заявителя установлена по правилам статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, следовательно представленный отчет об оценке данного объекта на дату 1 января 2010 года не содержит достоверных сведений о рыночной стоимости объекта оценки, так как не определяет рыночную стоимость на дату внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости.

Доводы представителя заявителя о том, что для определения кадастровой стоимости земельного участка использовался удельный показатель кадастровой стоимости, установленный в постановлении Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" не влияют на определение даты установления рыночной стоимости вновь образованного земельного участка, поскольку средний удельный показатель кадастровой стоимости по кадастровому кварталу и виду разрешенного использования не является результатом государственной кадастровой оценки земель и он не может преодолеть требований закона.

В статье 3 Федерального закона N 135 ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие стоимости рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Анализируя понятия государственной кадастровой оценки земель, данного в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ можно сделать о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием входящими в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки. По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка Петросян С.В., установленная в Отчете, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В силу пункта 6 названного Приказа итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка (п.6.2) видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

В нарушение названной нормы в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Несмотря на то, что объект оценки находится в собственности и имеет вид разрешенного использования "объекты коммунально-складского назначения" оценщиком подобраны три аналога, все с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), из них два земельных участка арендованы на 10 лет, один в собственности.

В судебном заседании оценщик В.Ю.В. поясняла, что выбирать объекты-аналоги было не из чего, поэтому рассматривался рынок участков под (ИЖС), участки выбирались в основном по местоположению, в дальнейшем вводилась корректировка на площадь земельных участков, так как стоимость зависит от местоположения и удалённости от центральной части города. В данном случае оценивался земельный участок коммунально-складского значения, поэтому введена корректировка на назначение, она имеется на стр. 45 Отчета. Коэффициент 1,2 (строительство/реконструкция подрядным способом в пределах нормативного срока по сравнению с земельными участками - объекты жилья, строительство которых ведется за счет иных средств) взят из Постановления главы муниципального образования г. Уссурийска N 355 от 28 марта 2002 года "Об утверждении положения о порядке внесения арендной платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в муниципальной собственности".

Применение этого корректировочного коэффициента оценщиком противоречит функциональному использованию спорного земельного участка (виду разрешенного использования): объекты коммунально-складского назначения, гараж, здание котельной, здание - ремонтные мастерские.

Довод оценщика о том, что земельные участки рассматриваются как условно-свободные, то есть на них предполагается строительство того или иного объекта не подтверждает достоверности сведений отчета, призванного отразить индивидуальные характеристики объекта оценки, на котором имеются строения: здание котельной, здание гаража, здание ремонтных мастерских.

Положением о порядке исчисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на которое ссылается оценщик, определяя рыночную стоимость на 1 января 2010 года, установлены коэффициенты для исчисления аренды земли для предоставления услуги хранения и обслуживания автотранспорта, услуги автосервиса от 4,0 до 6,0 в черте г. Уссурийска, однако эти специальные коэффициенты, позволяющие корректировать сведения о стоимости земельного участка с учетом его функционального использования, оценщиком не применялись.

В силу толкования статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, обязательным документов является положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение N Экспертного совета Общероссийской общественной организации " ... " г. Москва сделано посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка заявителя.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N , определенная в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа Петросян С.Ф. в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198, 268 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Петросян С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.

Председательствующий Украинцева С.Н.