Решение Приморского краевого суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 3-89/14

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Украинцевой С.Н.,

при секретаре Петровой Е.В.,

с участием представителя заявителя А.О.В. , заинтересованных лиц: представителя филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю Е.Д.А. , представителя Администрации Приморского края Р.А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Ли А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Ли А.А. в лице своего представителя А.О.В. обратился в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Администрации Приморского края, Администрации Уссурийского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав, что на праве собственности владеет земельным участком, относящимся к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - зона жилой усадебной застройки (Ж-2), общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером N , расположенным по адресу: "адрес" . Кадастровая стоимость земельного участка составляет ... руб., что значительно превышает его рыночную стоимость. Рыночная стоимость земельного участка в размере ... руб. установлена Отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ , изготовленным оценщиком М.Е.А. , а также положительным заключением экспертно-консультационного комитета N от ДД.ММ.ГГГГ на представленный Отчет об оценке.

Заявитель, имея в собственности земельный участок, является плательщиком земельного налога и считает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка влияет на определение налоговой базы, тем самым нарушает его законные права и интересы как налогоплательщика. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ, предусматривающего возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, заявитель просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере ... руб. Обязать ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ... руб.

В судебное заседание заявитель Ли А.А. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Интересы заявителя по доверенности представляет в судебном заседании А.О.В. , который в полном объеме поддержал заявленные требования.

Представитель ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК Е.Д.А. возражала против удовлетворения заявления, указав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере ... руб. в соответствии с Постановлением администрации Приморского края N 437-ПА "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края". Оценка земельных участков осуществлялась на основании данных государственного земельного кадастра и рыночной стоимости объектов недвижимости, на 1 января 2010 года. Полагает, что установленная кадастровая стоимость установлена индивидуально, с учетом конкретных характеристик земельного участка и соответствует рыночной. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Администрации Приморского края Р.А.Ю. не согласился с заявленными требованиями, указав, что кадастровая оценка земельного участка утверждена Постановлением администрации Приморского края N 437-ПА "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края", которое вступило в законную силу и не оспорено. Оснований для внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости по указанному земельному участку нет, поскольку информация о рыночной стоимости данного земельного участка является недостоверной, так как оценщиком выбраны ненадлежащие объекты-аналоги и искажены результаты оценки. Полагает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

Оценщик М.Е.А. в судебном заседании пояснил, что оценка рыночной стоимости принадлежащего Ли А.А. земельного участка производилась на основании договора на оказание услуг по оценке, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ . При определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, учитывалось, что разрешенное использование земельного участка не соответствует его фактическому использованию, так как по документам земельный участок находится в зоне Ж-2, в зоне застройки жилыми домами, а фактически земельный участок окружен объектами промышленной застройки и под жилую застройку не используется, в связи с этим в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, имеющие назначение: земли для промышленных объектов.

В судебное заседание не явилась привлеченная к участию в деле администрация Уссурийского городского округа. Учитывая надлежащее извещение органа местного самоуправления о времени и месте судебного заседания, отсутствие ходатайства об отложении слушания дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного лица.

Дело рассмотрено в порядке особого производства.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения оценщика, исследовав материалы дела, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1 ст. 66 ЗК РФ).

Из представленного Ли А.А. свидетельства о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он имеет в собственности земельный участок с кадастровым номером N , относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: зона жилой усадебной застройки (Ж-2), открытая стоянка и (или) гараж встроенный, пристроенный, отдельно стоящий, вместительностью не более трех легковых автомобилей, на приусадебном участке или до 2 легковых автомобилей на приквартирном участке, общей площадью ... кв.м., его местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес" .

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ заявитель является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, так как она влияет на размер земельного налога.

Кадастровый паспорт земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о постановке данного земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ , кадастровая стоимость установлена в размере ... руб.

Согласно выписке из Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" земельный участок с кадастровым номером N был объектом государственной кадастровой оценки, проводимой по Правилам проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316.

В силу пунктов 2,4,8-9 Правил проведения государственной кадастровой оценки государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Полагая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной и усредненной, установленной методом массовой оценки, заявитель представил суду отчет N об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ , выполненный оценщиком М.Е.А. , ссылаясь на то, что индивидуально определенная рыночная стоимость объекта оценки на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб.

В подтверждение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил заключение экспертно-консультационного регионального отделения "Приморское" общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется в соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях реализации которой издан Приказ Минэкономразвития РФ от 29 июля 2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости".

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка Ли А.А., установленная в Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и не является достоверной.

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений оценщика в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка им применен сравнительный подход.

Согласно пункту 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем используемые в отчете три объекта-аналога (страница 34 Отчета) не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.

Так, одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование.

Все объекты-аналоги в сравнительном анализе имеют разрешенное использование: земли под промышленными объектами, в то время как правоустанавливающие документы на земельный участок Ли А.А. указывают на вид разрешенного использования: зона жилой усадебной застройки (Ж-2), открытая стоянка и (или) гараж встроенный, пристроенный, отдельно стоящий, вместительностью не более трех легковых автомобилей, на приусадебном участке или до 2 легковых автомобилей на приквартирном участке.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1 согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Использование информации, не соответствующей правоустанавливающим документам о характеристиках объекта не позволяет делать правильные выводы при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта.

Доводы оценщика о том, что разрешенное использование земельного участка в правоустанавливающих документах не соответствует фактическому назначению и использованию земельного участка заявителем, так как на земельном участке расположен и эксплуатируется нежилой промышленный объект, не могут являться основанием для преодоления норм, регулирующих порядок проведения оценки при осуществлении оценочной деятельности.

Определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется в ином порядке, в соответствии с пунктом 2.3. Приказа Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 N 222 (ред. от 17 ноября 2011) "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".

Довод оценщика о том, что при оценке земельные участки рассматриваются как условно-свободные, не подтверждает достоверность оценки, призванной отразить индивидуальные характеристики объекта оценки, на котором имеется строение.

Кроме того, определяя наиболее эффективное использование земельного участка, оценщик исходил из того, что он удовлетворяет требованиям зонирования (лист 13 Отчета). Такое утверждение не соответствует Правилам землепользования и застройки Уссурийского городского округа, утвержденным решением Думы МО г. Уссурийск и Уссурийский район от 30 ноября 2004 года N 104, согласно которым в редакции, действовавшей на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, зона Ж-2 относилась к зоне застройки малоэтажными жилыми домами и не входила в зону размещения промышленных объектов.

Свидетельством о государственной регистрации права Ли А.А. за N от ДД.ММ.ГГГГ , подтверждено, что в период государственной оценки на земельном участке находился объект недвижимости - здание-гараж для автомобилей, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 1121,7 кв.м. При таких обстоятельствах оценка застроенного земельного участка в качестве условно свободного не соответствует понятию рыночной стоимости объекта.

Из технического паспорта гаража для автомобилей, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ следует, что здание, расположенное на земельном участке, являющемся предметом оценки, отапливается от собственной котельной, имеет канализацию, электроснабжение, то есть к земельному участку подведены все коммуникации. Фотографии объекта оценки (страница 12 Отчета) указывают на асфальтовое покрытие земельного участка, то есть участок располагает развитой инфраструктурой и имеет улучшения. Однако перечисленные материальные и технические критерии не совпадают с характеристиками объектов-аналогов, которые не имеют улучшений, не освещены, а подведение коммуникаций к ним только предполагается.

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков, при размере объекта оценки ... кв.м., объекты - аналоги значительно больше по площади: 3100, 4220, 7100 кв.м., что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что в судебном заседании установлено иное, отчет об оценке рыночной стоимости объекта не подтверждает рыночную стоимость объекта в размере ... руб.

В силу толкования статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, обязательным доказательством является положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения "Приморское" Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете. По мнению суда данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определенная в Отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа Ли А.А. в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198, 268 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Ли А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.

Председательствующий Украинцева С.Н.