Решение Приморского краевого суда от 10 декабря 2014 г. по делу N 3-97/14

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Украинцевой С.Н.,

при секретаре Петровой Е.В.,

с участием представителей заявителя Д.Н.Н. , Р.Н.В. , представителя заинтересованного лица Администрации Приморского края Р.А.Ю. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания" в лице филиала Государственной телевизионной и радиовещательной компании "Владивосток" (филиал ФГУП "ВГТРК" "ГТРК "Владивосток") обратилось в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Территориальному Управлению Росимущества в Приморском крае об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав, что на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет земельный участок, площадью ... га, кадастровый номер N , расположенный относительно ориентира "адрес" . Кадастровая стоимость земельного участка составляет ... руб., что значительно превышает его рыночную стоимость. В подтверждение рыночной стоимости данного участка в размере ... руб., заявитель представил отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости земельного участка, изготовленный ООО " ... " и Заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения " ... " Общероссийской общественной организации " ... " от ДД.ММ.ГГГГ , подтверждающее соответствие Отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других нормативно-правовых актов уполномоченных органов.

Заявитель указал, что владея земельным участком на праве бессрочного пользования, он является плательщиком земельного налога и считает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая рыночной, нарушает его законные права и интересы. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ, предусматривающего возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... руб. Просит обязать филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного "адрес" , в размере ... рублей в размере ... руб.

В судебном заседании представители заявителя Д.Н.Н. , Р.Н.В. настаивали на заявленных требованиях, указав, что они не оспаривают результаты государственной кадастровой оценки, они просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной.

Представитель Администрации Приморского края Р.А.Ю. , привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица, не согласился с заявленными требованиями, пояснив, что Постановлением от 30 декабря 2010 года N 374-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" Администрация Приморского края утвердила результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края. Постановление действует и никем не оспорено, в связи с чем, администрация не усматривает оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости измененных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N . Администрация не согласна с рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ . Отчет содержит недостоверные сведения об объекте оценки (таблица 2.3 на стр. 16), так как неверно указан правовой режим объекта: вместо бессрочного пользования - право собственности. Некорректно выполнены расчеты сравнительным подходом к оценке методом сравнения продаж, в нарушение пунктов 14, 22 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" оценщиком выбраны некорректные объекты-аналоги, они существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, при этом корректировки не соответствуют назначению земельного участка. Достоверно не подтверждена информация о наличии инженерных сетей на объектах-аналогах, не приняты во внимание улучшения земельного участка в виде капитальных строений, что существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка. Неправильно конвертирована в рубли стоимость объектов-аналогов, выраженная в долларах США. Учитывая, что рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой более чем на 30 %, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке, однако представленное заявителем заключение экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ не является экспертизой отчета об оценке, соответствующей требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Полагая определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка не достоверной, представитель Администрации Приморского края просит отказать в удовлетворении заявления.

Представитель филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю Е.Д.А. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменном отзыве представитель ФФГБУ "ФКП Росреестра" по ПК указала, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N рассчитана в размере ... руб. в соответствии с Постановлением администрации Приморского края N 437-ПА "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края". Полагает, что нарушения законодательства со стороны органа кадастрового учета нет.

Представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае Т.Т.Н. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении заявления в ее отсутствие, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Оценщик К.Д.А. , опрошенный в судебном заседании пояснил, что оценка рыночной стоимости земельного участка, находящегося в пользовании филиала ФГУП "ВГТРК" "ГТРК "Владивосток" производилась на основании договора на оказание услуг по оценке. Оценка земельного участка проведена по состоянию на 1 января 2010 года, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, он учитывал, что земельный участок имеет рекреационное использование, а также правовой режим аналогичный праву собственности. Объект оценки оценивался как свободный от улучшений, исходя из назначений, целей и задач оценки. Отчёт о рыночной стоимости проверен, экспертным советом Приморского регионального отделения "Российского общества оценщиков" и сделан вывод о соответствии отчёта соответствует требованиям законодательства.

Дело рассмотрено в порядке особо производства.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения оценщика, исследовав материалы дела, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению.

Статьёй 65 Земельного кодекса РФ установлен принцип платного использования земли.

Для целей налогообложения федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 5 статьи 65, пункты 2,3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1 ст. 66 ЗК РФ).

Права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его фактической стоимости, могут быть восстановлены внесением изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Из представленных заявителем Постановления администрации г. Владивостока N от ДД.ММ.ГГГГ "О предоставлении Федеральному государственному унитарному предприятию "Тихоокеанская государственная телевизионная и радиовещательная компания "Владивосток", свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что ВГУП "ВГТРК" имеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации киносъемочной базы, общей площадью ... кв.м., адрес объекта: "адрес" . Участок находится примерно в ... м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: "адрес" .

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ заявитель является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N содержит сведения о постановке данного земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ , а также сведения о том, что данный земельный участок был предметом государственной кадастровой оценки, его кадастровая стоимость установлена в размере ... руб.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере ... руб., позднее пользователь уточнил границы земельного участка, и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была рассчитана путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок - ... руб., на уточненную площадь земельного участка ... кв.м. = ... руб.

Полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка является результатом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером N , заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N заявитель представил суду отчет N об оценке от ДД.ММ.ГГГГ , выполненный оценщиком ООО " ... " К.Д.А. , согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2010 года составляет ... руб. В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного совета общероссийской общественной организации " ... ".

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Подпунктом "в" пункта 18 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

В сравнительной таблице с описанием объектов аналогов (лист отчета 51) оценщик оценивает передаваемые права объекта оценки "собственность", в то время, как земельный участок находится у юридического лица в постоянном (бессрочном) пользовании, что подтверждается свидетельством о регистрации права.

Мотивируя расхождение информации об объекте с правоустанавливающими документами, оценщик ссылался на сходность права собственности и права бессрочного пользования.

Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным поэтому названные имущественные права не являются тождественными.

Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки, которая по сведениям отчета влияет на стоимость объекта от 5 до 50% (лист отчета 38).

Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка (п.6.2) видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

В нарушение названной нормы в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Несмотря на то, что объект оценки находится в бессрочном пользовании заявителя, оценщиком подобраны три объекта-аналога, из которых два находятся в собственности, один - в аренде, то есть сравниваемые объекты не совпадают по правовому режиму.

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).

Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ N он имеет разрешенное использование для строительства и дальнейшей эксплуатации киносъемочной базы, однако названная уникальная экономическая характеристика не использовалась при оценке. В разделе отчета об оценке "Описание объектов-аналогов" строка таблицы "экономические характеристики" (лист отчета 51) указано, что экономическая характеристика есть у всех сравниваемых объектов, однако критерием оценки в данном случае должны быть перечисленные виды и содержание экономических характеристик, позволяющие сделать вывод о допустимости использования выбранных объектов в качестве аналогов.

Представленная заявителем выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датированная ДД.ММ.ГГГГ N свидетельствуют о наличии на земельном участке двухэтажного здания - базы отдыха, имеющиеся фотографии объекта оценки также указывают на то, что земельный участок заявителя огорожен и на нем имеются строения.

Наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объекта.

Значительно отличаются по месту положения от объекта оценки, расположенного в г. Владивостоке объекты-аналоги N 1 и N 2, находящиеся в Хасанском районе Приморского края в п. Андреевка.

Оценщиком применен расчет корректировки на местоположение со средним значением 1,447, однако в качестве аналогов использовались объекты с назначением индивидуальное жилищное строительство, которые не отражают рыночную стоимость для объекта оценки расположенного в зоне объектов отдыха, спорта, туризма и развлечений, с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации киносъемочной базы.

В качестве элемента сравнения определяющего специфические характеристики объекта, влияющего на вариации цен (лист отчета 50) в отчете об оценке названы физические характеристики объекта, в частности наличие инженерных сетей.

Описывая земельный участок, оценщик указал, что на нем имеются инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация (лист отчета 16), однако при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами учитывалась общая характеристика о наличии инженерных сетей в кадастровых кварталах всех объектов. При этом представленные в отчете источники информации не содержат сведений о наличии инженерных сетей у объектов-аналогов, а также отсутствуют сведения об отнесении объектов-аналогов к кадастровым кварталам.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данного в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ можно сделать о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием входящими в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в пользовании заявителя и установленная в Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, а именно, правой режим объекта, разрешенное использование земельного участка, экономические и физические характеристики объекта оценки, влияющие на рыночную стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах приведенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не является достоверной.

В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил Заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения " ... " Общероссийской общественной организации " ... " от ДД.ММ.ГГГГ , однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером N в размере ... руб.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим, данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка заявителя.

Оценивая представленные доказательства, суд учитывет положения части 2 статьи 67 ГПК РФ согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N , определенная в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа ФГУП "ВГТРК" в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198, 268 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания" в лице филиала Государственной телевизионной и радиовещательной компании "Владивосток" об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.

Председательствующий Украинцева С.Н.