Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 декабря 2014 г. по делу N 33-7789/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Трифоновой О.М., Ухановой Т.М. при секретаре Туремуратовой Ж.О. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Проказова А.А. и Востриковой Л.П. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителя

по апелляционной жалобе Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости"

на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения Проказова А.А., представителя ОРОУ "ОЗППСН" Шаталова М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "УИК "Ваш Дом" Кулешовой О.Е., согласившейся с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд с исковым заявлением в защиту интересов Проказова А.А. и Востриковой Л.П. к Управляющей инвестиционной компании "Ваш дом" о защите прав потребителя. В обоснование иска указали, что между Проказовым А.А., Востриковой Л.П. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства квартиру N, ***, общей проектной площадью 58,43 кв.м., а Проказов А.А., Вострикова Л.П. обязались уплатить установленную договором цену *** руб. и принять квартиру в сроки, определенные договором. Техническая характеристика квартиры указана в схеме, прилагаемой к договору: жилая площадь 27,88 кв.м., площадь квартиры 54,65 кв.м., общая проектная площадь 58,43 кв.м., площадь лоджии с коэф.1 - 3,78 кв.м. В соответствии со строительными нормами и правилами общая площадь квартиры составляет сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Для лоджий установлен коэффициент 0,5. Информация застройщика о том, что участникам долевого строительства передается в собственность квартира с лоджиями, с применением коэффициента 1, не соответствует действительности. Общая площадь квартиры с учетом лоджии должна определяться по коэффициенту 0,5. Истец полагал, что ответчик не предоставил истцам информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное Законом о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил Закон о защите прав потребителей. Ответчик не предоставил истцам полной и достоверной информации о товаре, поэтому должен нести ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Считает, что ответчик умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Общая площадь квартиры, переданная истцам с применением коэффициента 0,5, составила 56,5 кв.м., разница между общей проектной и фактической площадью составляет 1,93 кв.м. Общая сумма, подлежащая возврату истцам вследствие существенных недостатков товара, составила *** руб., что привело к неосновательному обогащению ответчика. На основании чего истец просил взыскать с ответчика в пользу Проказова А.А., Востриковой Л.П. за ненадлежащее исполнение договора *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами *** руб., неустойку в размере 1% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в сумме *** руб., неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме *** руб., компенсацию морального вреда по *** руб. каждому и штраф.

В судебном заседании истец Проказов А.А. исковые требования поддержал и пояснил, что уведомление о подписании акта приема передачи квартиры он от ответчика получил в феврале 2014 года, но в квартире имелись многочисленные недоделки, поэтому он на приемку квартиры не являлся. Позже ему сказали, что недоделки в любом случае устранены не будут, и он в мае 2014 года подписал акт приема-передачи квартиры. В письменной форме к ответчику с требованиями об устранении недоделок он не обращался.

Вострикова Л.П. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель общества защиты прав потребителей Шаталов М.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что ответчик в нарушение строительных норм подсчитал в общую площадь квартиры площадь лоджии с коэффициентом 1, в результате этого стоимость 1 кв.м. квартиры удешевляется. Считает, что ответчик ввел истцов в заблуждение относительно стоимости 1 кв.м. квартиры, истцы были лишены возможности обратиться к другому застройщику, у которого стоимость квадратного метра строительства ниже.

Представитель ответчика Кулешова О.Е., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что вся информация по квартире до истцов была доведена. Сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам нарушены не были. Уведомление о приемке квартиры было направлено в адрес истцов 11 февраля 2014 года, но на приемку квартиры они своевременно не явились, акт приема-передачи квартиры был подписан с нарушением срока по вине истцов.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просит решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Проказовым А.А., Востриковой Л.П. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее 3 квартала 2013 года своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес) (1 очередь строительства) и передать участникам долевого строительства в 3 квартале 2013 года объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - ***, общей проектной площадью 58,43 кв.м., общей стоимостью *** руб. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".

Дополнительным соглашением от (дата) к договору участия в долевом строительстве от (дата) N, подписанным между теми же сторонами, определен новый плановый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2013 года, а также срок передачи объекта участникам долевого строительства - не позднее 1 квартала 2014 года.

В соответствии с п. 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора не более, чем на 5 % от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора более чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5 %.

Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из *** жилых комнат, кухни, коридора, двух санузлов и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет 27,88 кв.м., общая площадь квартиры - 58,43 кв.м., в том числе площадь лоджии - 3,78 кв.м.

Свои обязательства по оплате цены договора участники долевого строительства выполнили в полном объеме, что подтверждено приходным кассовым ордером от 11 (дата) N, согласно которому Вострикова Л.П. оплатила *** руб., и платежным поручением от (дата) N, согласно которому на счет застройщика Востриковой Л.П. перечислено *** руб.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) (первая очередь строительства) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" 15 января 2014 года.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N многоквартирному жилому дому по (адрес) (первая очередь строительства) установлен адрес: (адрес).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п.2).

Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п.1).

Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) ... (п.3 ст. 10).

В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).

Из акта приёма-передачи жилья от (дата) следует, что Проказов А.А. и Вострикова Л.П. приняли в общую долевую собственность (по *** доле каждый) однокомнатную квартиру N, расположенную на 2-м этаже, общей площадью 54,6 кв.м., в жилом доме по адресу: (адрес). Право общей долевой собственности Проказова А.А. и Востриковой Л.П. (по *** доле в праве) на данную квартиру, общей площадью 54,6 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Техническим планом помещения от 30 мая 2014 года, составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая 3,8 кв.м.

Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила 58,4 кв.м. Разница между проектной и фактической площадями построенного объекта долевого строительства составила 0,03 кв.м., что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.

В соответствии с п. 2 Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N от (дата) подтверждено, что окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. В соответствии с законом застройщик согласовал с Проказовым А.А. и Востриковой Л.П. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что квартира N имеет лоджию, площадью 3,78 кв.м. Фактическая площадь лоджии после создания объекта недвижимости - квартиры N составила 3,8 кв.м.

Доводы истцов о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры N составляет *** руб. и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.

Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади. Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.

В связи с этим подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.

Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года.

Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Пиложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), на который имеется ссылка в апелляционной жалобе также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.

Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.

При составлении технического плана и проведении кадастрового учета квартиры истцов кадастровый инженер Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в техническом плане, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения 54,6 кв.м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. 6.4 договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей её кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.

Суд правомерно определил фактическую площадь возведенной застройщиком квартиры N в размере 58,4 кв.м., включив в это число площадь лоджии 3,8 кв.м.

Стороны не ссылались на то, что несовпадение фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации на 0,03 кв.м., обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждено, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с проектной документацией на данный объект.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. 6.4), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства было согласовано сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что в материалах дела отсутствует проект, а имеется лишь рисунок квартиры, выводов суда не опровергает, поскольку имеющееся в материалах дела описание объекта долевого строительства выполнено в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок, наименования помещений и их площади, расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2.3 договора участия в долевом строительстве от (дата) проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" 8 февраля 2012 года, то есть была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п.5).

Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значение содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена судом в размере 58,4 кв.м., отклонение в 0,03 кв.м следует признать допустимым, учитывая п. 6.4 договора. Права истцов не нарушены.

Выводы суда соответствуют установленным на основании исследованных доказательств обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи