Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20 января 2015 г. по делу N 33-313/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи: Безгиновой Л.А.,

судей: Переверзевой В.А., Мекеровой С.Р.

при секретаре Богдановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 января 2015 года

дело по апелляционной жалобе представителя ответчика комитета градостроительства администрации города Ставрополя Беляева С.И.,

на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 18 сентября 2014 года по гражданскому делу по иску Крайтор Н.Д. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя и администрации города Ставрополя, о признании права собственности на объект недвижимости,

заслушав доклад судьи Переверзевой В.А.,

УСТАНОВИЛА:

Крайтор Н.Д. обратилась в суд с иском к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что по заявлению о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя N 7-02/58 от 05.02.2005г. истцу распределён земельный участок по ул. ... , площадью ... кв. м. На истца возложены обязанности: оформить на земельный участок правоустанавливающие документы, заказать проект на строительство, получить разрешение на производство работ, принять участие в организации товарищества индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций, выполнить исполнительную съёмку объекта, закончить строительство в течение 10 лет с момента принятия постановления.

На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 N 1797 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 85Ф от 13.03.2007 сроком на 364 дня с 01.06.2006 по 30.05.2007гг.

Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ... с кадастровым номером ... (по кадастровому паспорту от 15.01.2004г.) площадью ... кв.м. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.

В период действия договора аренды земельного участка она завезла на участок стройматериалы и возвела фундамент жилого дома согласно проекту. Степень готовности объекта недвижимости (незавершённого строительства) составляет 18% (копии кадастрового паспорта участка и технического паспорта объекта прилагаются). Выполняя условия постановлений администрации города, она, истец, заказала проект границ земельного участка (характеристика, проектный и ситуационный планы) от 08.08.2006г., подписанный первым заместителем главы администрации города. Получен кадастровый паспорт земельного участка с изменённым номером - ... от 16.06.2006г., 09.01.2007г. сделано описание земельного участка.

Поскольку Товарищество индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций создано не было, то возникли проблемы с подключением сетей жизнеобеспечения. В это время, являясь пенсионеркой и нуждаясь материально, в связи с проведением хирургической операции, она не смогла принять меры к продолжению оформления договора. После истечения срока договора аренды земельного участка обратилась за его продлением, и был получен ответ о необходимости обращения в суд, так как дом возводится без разрешения на строительство.

После получения отказа в продлении аренды строительство объекта было приостановлено. Для возведения индивидуального жилого дома на земельном участке, имеющем аналогичное назначение, разрешения на строительство не требуется и единственным документом, подтверждающим факт строительства является технический (кадастровый) паспорт дома) и закон не разрешает органам государственной регистрации требовать иных документов, включая разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию (п. 4 ст. 25.3 федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). То есть в настоящее время отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке, где такое строительство предусмотрено, не является признаком самовольного строительства. В силу пункта 4.3.3 договора аренды она, истец, обладала правом по истечении срока договора в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению за 3 месяца до истечения. В то же время истец выполнила требования закона о наличии земельного участка с видом разрешённого использования под индивидуальную жилую застройку, который выделен администрацией на 10 лет для строительства индивидуального жилого дома, на возводимый объект разработана и утверждена проектная документация, приступила к освоению земельного участка, на нём было начато строительство объекта с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, имеются технический и кадастровый паспорта дома, дом соответствует требованиям безопасности. Лиц, оспаривающих ее права на указанный в иске объект недвижимости, не имеется.

Со ссылкой на ст. 35, подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 264, ч. 2 ст. 624 ГК РФ, истец просит признать за Крайтор Н.Д. право собственности на объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, кадастровый номер участка ... , площадь застройки ... кв.м., степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ...

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 18 сентября 2014 года исковые требования Крайтор Н.Д. к Комитету градостроительства Администрации г. Ставрополя, администрация г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости -удовлетворены.

Суд признал за Крайтор Н.Д. право собственности на объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, кадастровый номер участка ... , площадь застройки ... кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ...

Не согласившись с вышеуказанным решением суда представителем ответчика комитета градостроительства администрации города Ставрополя Беляевым С.И., подана апелляционная жалоба, в которой он указал на его незаконность и необоснованность, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие важное значение для дела. Так суд, удовлетворяя требования заявителя, руководствовался п. 3 ст. 222 ГК РФ, однако материалами дела подтверждается, что Крайтор Н.Д. в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство не получала, кроме того истец, в установленном законом порядке, не обладает правами на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Таким образом, комитет градостроительства администрации города Ставрополя считает, что при вынесении Октябрьским районным судом города Ставрополя решения по исковому заявлению Крайтор Н.Д. о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , имело место неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, что привело к неправильному разрешению дела. Просит решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 18.09.2014 года отменить и принять новое решение, которым в заявленных требованиях Крайтор Н.Д. - отказать.

Истцом Крайтор Н.Д. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых она указала на несостоятельность её доводов, просит в удовлетворении апелляционной жалобы представителя комитета градостроительства администрации г. Ставрополя об отмене решения Октябрьского районного суда от 08.09.2014 г. по гражданскому делу по иску Крайтор Н.Д. о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный в г. Ставрополе по ул. ... , отказать.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились и не сообщили о причине неявки, в связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляются Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления соответственно.

Согласно ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по заявлению Крайтор Н.Д. о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя N 7-02/58 от 25.02.2005 года - истцу был распределён земельный участок по ул. ... площадью ... кв.м.

На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 года N 1797 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 85Ф от 13.03.2007 года сроком на 364 дня с 01.06.2006 года по 30.05.2007 года. Предметом договора арены является земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , площадью ... кв.м. Целевое назначение земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером N ... от 01.07.2013 года расположенного по адресу г.Ставрополь, ул ... , следует, что предыдущим кадастровым номером данного земельного участка был N ...

В материалах дела имеется проект индивидуального жилого дома по улице ... г.Ставрополя выполненный архитектором Сидоренко А.А. по заказу Крайтор Н.Д.

Из технического паспорта объекта незавершенного строительства от 31 августа 2012 года расположенного по ул ... г.Ставрополя следует, что готовность здания составляет 18%.

Согласно заключению N228-14 от 04.06.2014 года выполненному МУП "Земельная палата" (л.д.37-43) по заказу Крайтор Н.Д., на основании обследования индивидуального жилого дома (литер "А") расположенного на земельном участке по улице ... - здание жилого дома (литер "А") находится в стадии строительства, готовность -18%. На момент обследования произведены следующие виды строительно-монтажных работ по возведению жилого дома (литер "А"): закладка ленточных фундаментов из монолитного железобетона шириной 500 мм. Площадь застройки составляет ... кв.м.

Уведомлением об отказе в предоставление муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства" от 24.07.2014 года N06/1-03-3265, подписанным руководителем комитета градостроительства администрации города Ставрополя - Крайтор Н.Д. отказано в предоставлении в аренду земельного участка по ул ... г.Ставрополя, с указанием на то, что земельный участок не используется, территория не огорожена, отсутствуют капитальные или временные строения, земельный участок не освоен.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные Крайтор Н.Д. исковые требования, исходил из того, что имеются достаточные основания для признания права собственности на построенный объект недвижимости, поскольку объект недвижимости создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство начато в соответствии с разработанным и утверждённым проектом без нарушения вида разрешённого использования земельного участка, приняты все меры для продления договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции обоснованным по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 13.03.2007 года N85Ф заключен в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор сторонами был исполнен, недвижимое имущество по договору передано арендодателем арендатору Крайтор Н.Д.

После истечения срока договора аренды (30 мая 2007 года) Крайтор Н.Д. продолжает до настоящего времени пользоваться данным земельным участком, при этом арендодатель возражений или требований об освобождении спорного земельного участка не заявлял.

Здание жилого дома (литер "А") находится в стадии строительства, произведена закладка ленточных фундаментов из монолитного железобетона - готовность 18%, что подтверждается представленными истцом в материалы дела доказательствами.

Данные обстоятельства также подтверждаются приобщенным к возражениям на апелляционную жалобу актом обследования земельного участка от 29.10.2014 года выполненным Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя. Согласно, данному акту на земельном участке с КН ... по адресу ул ... г.Ставрополя расположен неоконченный строительством капитальный объект (фундамент), общей площадью примерно ... кв.м., территория участка не огорожена.

Начисленная Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя арендная плата и пени по договору аренды земельного участка по состоянию на 15 сентября 2014 года, Крайтор Н.Д. оплачена полностью, что подтверждается платежными документами (л.д.44).

Таким образом, поскольку Крайтор Н.Д. продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Суд сделал правильный вывод о том, что ввиду отказа в продлении договора аренды земельного участка, истец не может реализовать свои права на дальнейшее оформление документации на объект недвижимости, отказ влечет препятствие по дальнейшей эксплуатации земельного участка, что существенно нарушает права лица, в части владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

В силу п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Однако такое положение не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено ч. 9 ст. 51 ГрК РФ.

К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, возведение объектов индивидуального жилищного строительства не относится.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 26 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенным при наличии законной возможности легализации объекта, предусмотренной Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции, достоверно установив факт того, что незавершенный строительством объект создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство начато в соответствии с разработанным и утверждённым проектом без нарушения вида разрешённого использования земельного участка, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан - пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Крайтор Н.Д. о признании права собственности на объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул ...

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм закона, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 18 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: