Постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 21 января 2015 г. по делу N 44Г-13/2015

Дербентский городской суд

судья Гаджимурадова Н.М.

Суд апелляционной инстанции:

Верховный Суд Республики Дагестан

Сидоренко М.И.,

Магадова А.В. (докл.),

Мустафаева З.К.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

г.Махачкала 21 января 2015 года

Президиум Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Мирзаева Р.М.,

членов президиума Бейтуллаевой З.А., Гаджиевой Ш.В., Гарунова И.З., Орцханова А.И., Сулейманова С.М.,

при секретаре Аскерхановой Д.Ю.,

рассмотрел по кассационной жалобе представителя Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтарова Ш.А. на решение Дербентского городского суда от 7 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 24 октября 2014 года гражданское дело по иску Зайнутдиновой Б.Б. к Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г., Сефербековой С.Н., ТСЖ "Феникс" о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, устранении препятствий в пользовании имуществом, выселении, встречным искам Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г., Сефербековой С.Н. к Зайнутдиновой Б.Б., ТСЖ "Феникс", Закинян Р.А., администрации ГО "город Дербент", Дербентскому отделу Росреестра по Республике Дагестан о признании права собственности на квартиры и земельные участки, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договоров о долевом участии в строительстве жилья, признании недействительными постановления о переводе земельного участка в собственность, кадастрового плана, акта отвода и согласования границ, свидетельств о государственной регистрации права, договора купли-продажи земельного участка, постановления о разрешении строительства.

Заслушав доклад члена президиума Бейтуллаевой З.А., объяснения представителя Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтарова Ш.А., просившего удовлетворить кассационную жалобу, заключение заместителя прокурора Республики Дагестан Гамидова А.Б., полагавшего необходимым отклонить кассационную жалобу, президиум

УСТАНОВИЛ:

Зайнутдинова Б.Б. обратилась с иском к Ахмедхановой Н.М. и ТСЖ "Феникс" о признании ничтожным договора о долевом участии в строительстве жилья и устранении препятствий в пользовании имуществом.

Иск мотивирован тем, что согласно свидетельству от 11 октября 2004 года истице на праве собственности принадлежит земельный участок площадью "." с кадастровым номером N, на котором постановлением администрации ГО "город Дербент" от 4 марта 2005 года N N ей разрешено строительство коттеджных домов. В 2005 году по ее поручению индивидуальный предприниматель Загиров Ф.З., имеющий лицензию на осуществление строительства, начал строительство на этом земельном участке пяти коттеджей с условием, что после завершения строительства квартиры будут проданы ею и она рассчитается с Загировым Ф.З. за его работу. Однако Загиров Ф.З., построив четыре коттеджа из пяти, скрылся, не завершив строительство, в отношении него возбуждено уголовное дело за совершение мошенничества в связи с продажей им гражданам несуществующих квартир, он объявлен в розыск. В последующем выяснилось, что Загиров Ф.З. от имени ТСЖ "Феникс" реализовал по подложным договорам принадлежащие ей квартиры в коттеджах Ахмедхановой Н.М. и другим гражданам, некоторые из которых установили двери, сделали ремонт и вселились в квартиры. Заключенный между ТСЖ "Феникс" и Ахмедхановой Н.М. договор о долевом участии в строительстве жилого дома является ничтожным, поскольку составлен с нарушением требований закона. В силу ст.291 ГК РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются собственниками жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом. Они являются некоммерческими организациями и не имеют полномочий на строительство жилья. В качестве месторасположения квартир в договорах, заключенных ТСЖ "Феникс" с Ахмедхановой Н.М. и другими гражданами, указана только "адрес", отсутствует точный адрес, кадастровый номер земельного участка. Являясь собственником земельного участка, она не вступала в какие-либо правоотношения с ТСЖ "Феникс", не поручала данному ТСЖ осуществлять строительство домов и продавать квартиры (т.1 л.д.6-8, 92-93).

В последующем по аналогичным основаниям Зайнутдинова Б.Б. предъявила иск о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома и выселении к Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. (т.3 л.д.6-7, 57-58).

Ахмедханова Н.М. предъявила встречный иск к Зайнутдиновой Б.Б. и ТСЖ "Феникс" о признании права собственности на квартиру, расположенную на 4-м этаже незавершенного строительством коттеджа N по "адрес", а также признании права пользования земельным участком для обслуживания коттеджа.

Встречный иск мотивирован тем, что 12 апреля 2004 года она заключила с председателем ТСЖ "Феникс" Загировым Ф.З. договор о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ТСЖ "Феникс" обязалось построить и передать ей в собственность 3-х комнатную квартиру по адресу "адрес", коттедж N кв.м. Она, в свою очередь, обязалась уплатить за квартиру "." рублей, из которых ею оплачено по квитанциям "." рублей. Однако ТСЖ "Феникс" не выполнило условия договора, не завершило строительство в полном объеме, построив лишь каркас дома, а председатель ТСЖ "Феникс" Загиров Ф.З. скрылся. Квартира в указанном доме является объектом незавершенного строительства, право собственности на которую в силу ст.12 ГК РФ может быть признано в судебном порядке (т.1 л.д.139-143).

Ответчики Сурхаева А.Г. и Сефербекова С.Н. также предъявили встречный иск к Зайнутдиновой Б.Б., Закинян Р.А., администрации ГО "город Дербент" и ТСЖ "Феникс" о признании права собственности на квартиры и земельный участок, необходимый для их использования, а также о признании незаконным решения Дербентского отдела Росреестра по Республике Дагестан от 11 ноября 2013 года об отказе в государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилья и возложении на него обязанности осуществить государственную регистрацию этих договоров.

В обоснование заявленных встречных требований сослались на договоры о долевом участии в строительстве жилья, заключенные ими с председателем ТСЖ "Феникс" Загировым Ф.З., соответственно, 11 и 31 августа 2005 года, приводя те же основания, которые содержатся во встречном исковом заявлении Ахмедхановой Н.М.

Ответчиками также заявлены исковые требования о возложении на Дербентский отдел Росреестра по Республике Дагестан обязанности осуществить государственную регистрацию договоров о долевом участии в строительстве жилья.

Требования мотивированы тем, что в настоящее время председатель ТСЖ "Феникс" Загиров Ф.З. находится в розыске, что можно расценивать как уклонение его от регистрации договоров, по этой причине они не могут осуществить государственную регистрацию своих договоров (т.4 л.д.78-81, 94-99).

Сефербековой С.Н. заявлены дополнительно требования о признании недействительными всех правоустанавливающих и землеустроительных документов Закинян Р.А. и Зайнутдиновой Б.Б. на земельный участок по адресу "адрес", кадастровый номер N, а именно постановления главы администрации ГО "город Дербент" от 22 апреля 2004 года N о переводе земельного участка в собственность Закинян Р.А., кадастрового плана земельного участка от 1 июня 2004 года, акта отвода и согласования границ, свидетельства о государственной регистрации права от 10 июня 2004 года, договора купли-продажи от 2 сентября 2004 года между Закинян Р.А. и Зайнутдиновой Б.Б., свидетельства о государственной регистрации права от 11 октября 2004 года на имя Зайнутдиновой Б.Б., постановления главы администрации ГО "город Дербент" от 4 марта 2005 года N о разрешении Зайнутдиновой Б.Б. строительства коттеджных домов.

Данные требования мотивированы тем, что земельный участок, на котором возведены спорные коттеджи, ранее принадлежал на праве собственности Российской академии сельскохозяйственных наук и находился на праве оперативного управления ГНУ ДСОСВиО, однако при передаче земельного участка в собственность Закинян Р.А. не было получено согласие Президиума Россельхозакадемии (т.3 л.д.96-103).

Определением суда первой инстанции от 22 октября 2013 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство (т.4 л.д.56).

Решением Дербентского городского суда от 7 июля 2014 года постановлено:

"В иске Зайнутдиновой Б.Б. к Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. об устранении препятствий во владении и пользовании собственностью, выселении Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. со всеми членами семьи из квартир по "адрес" в "адрес", признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных ТСЖ "Феникс" в лице председателя Загирова Ф.З. с Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н., отказать.

Встречные иски Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. о признании права собственности на долю в виде квартиры в коттеджах, расположенных по "адрес" в "адрес", и обязании зарегистрировать договоры о долевом участии в строительстве жилья удовлетворить.

Обязать Дербентский городской отдел Управления Росреестра по Республике Дагестан зарегистрировать договоры о долевом участии в строительстве жилья, заключенные ТСЖ "Феникс" с Ахмедхановой Н.М. от 12 апреля 2004 года, Сефербековой С.Н. от 31 августа 2005 года, Сурхаевой А.Г. от 11 августа 2005 года.

Признать за Ахмедхановой Н.М. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже коттеджа N по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N

Признать за Сефербековой С.Н. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры, расположенной на 2-ом этаже коттеджа N по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером 05:42:0000 39:0022.

Признать за Сурхаевой А.Г. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры, расположенной на 1-ом этаже коттеджа N по "адрес" на земельном участке с кадастровым номеров 05:42:0000 39:0022.

В остальной части встречного иска Сефербековой C.Н. отказать.

Взыскать с Зайнутдиновой Б.Б. в пользу Республиканского центра судебной экспертизы расходы на проведение строительно-технических экспертиз в сумме 36.224 рубля.

Обеспечительные меры отменить".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 24 октября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Зайнутдиновой Б.Б. оставлена без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтаров Ш.А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Зайнутдиновой Б.Б. и отказе в удовлетворении встречных исков ответчиков.

В обоснование жалобы указывается, что при рассмотрении данного гражданского дела судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Республики Дагестан Хавчаева Х.А. от 29 декабря 2014 года кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Дагестан.

Президиум находит кассационную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций такие нарушения не были допущены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в городе Дербенте на "адрес" на земельном участке площадью 1.400 кв.м с кадастровым номером N осуществлено строительство четырех малоэтажных (3-4) многоквартирных домов (коттеджей) с одной квартирой на каждом этаже. Данный земельный участок принадлежит на праве собственности Зайнутдиновой Б.Б., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 октября 2004 года (т.1 л.д.9).

Постановлением администрации ГО "город Дербент" от 4 марта 2005 года N ФИО12 разрешено строительство коттеджных домов на вышеуказанном земельном участке (т.1 л.д.10). Это строительство осуществлено иным лицом. Зайнутдинова Б.Б. лицензию на осуществление строительных работ не имела, согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей она состояла на учете в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя в период с августа 2007 года по апрель 2010 года для осуществления экономической деятельности - розничная торговля в палатках и на рынках (т.2 л.д.32-34).

Как усматривается из исковых заявлений Зайнутдиновой Б.Б., в 2005 году она достигла договоренности с Загировым Ф.З. о совместном строительстве за счет её средств и средств Загирова Ф.З. на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке пяти коттеджей для их последующей продажи. Загиров Ф.З. вместо пяти коттеджей возвел четыре каркаса, строительство не завершил и, не поставив ее в известность, продал квартиры другим лицам, заключив с ними договоры о долевом участии в строительстве жилья. В 2011 году Загиров Ф.З. скрылся в связи с возбуждением в отношении него уголовного дела за мошенничество (т.1 л.д.6-8, т.3 л.д.6-7).

Отказывая в удовлетворении требований истицы, суд обоснованно сослался на то, что строительство коттеджей на принадлежащем Зайнутдиновой Б.Б. земельном участке осуществлялось с ведома и согласия последней, при этом коттеджи возводились не для личного пользования Зайнутдиновой Б.Б., а для продажи, то есть Зайнутдинова Б.Б. и Загиров Ф.З. имели целью извлечение прибыли от продажи квартир, они должны были реализовать квартиры и разделить деньги между собой, что подтвердил в суде первой инстанции представитель Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтаров Ш.А. (т.1 л.д.23).

Не оспаривая факт возведения коттеджей Загировым Ф.З., Зайнутдинова Б.Б. не представила суду доказательства вложения ею собственных денежных средств в их строительство. Доводы Зайнутдиновой Б.Б. о том, что для строительства спорных коттеджей она передала Загирову Ф.З. "." рублей и строительные материалы, не подтверждены отвечающими требованиям ст.ст.59-60 ГПК РФ доказательствами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Загиров Ф.З. с 21 сентября 2004 года состоит на учете в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления экономической деятельности - производство общестроительных работ по возведению зданий (т.2 л.д.26-27). В этот же период он являлся председателем ТСЖ "Феникс", прошедшего в установленном порядке регистрацию в качестве юридического лица 21 ноября 2003 года (т.2 л.д.28-31).

Судом также установлено, что ответчики по основному иску - Ахмедханова Н.М., Сефербекова С.Н. и Сурхаева А.Г., соответственно, 12 апреля 2004 года, 11 и 31 августа 2005 года заключили с ТСЖ "Феникс" в лице его председателя Загирова Ф.З. договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, во исполнение этих договоров внесли в кассу ТСЖ "Феникс" денежные суммы, что подтверждается представленными ответчиками суду квитанциями к приходным кассовым ордерам (т.1 л.д.53-54, т.3 л.д.36, 38).

Из показаний допрошенных судом первой инстанции в качестве свидетелей Джавадовой Г.В., работавшей с 2005 года в должности кассира ТСЖ "Феникс", и Аллахвердовой С.М., занимавшей с апреля 2005 года по апрель 2009 года должность бухгалтера ТСЖ "Феникс", следует, что строительство коттеджей на принадлежащем Зайнутдиновой Б.Б. земельном участке осуществлялось Загировым Ф.З. за счет денежных средств Ахмедхановой Н.М. и других покупателей квартир в коттеджах, которые вносили денежные средства в кассу ТСЖ "Феникс" (т.1 л.д.157-161).

По условиям заключенных ответчиками с ТСЖ "Феникс" договоров ТСЖ приняло на себя обязательство сдать дома в точном соответствии с проектом и техническими условиями по отоплению, газификации, электрификации, водоснабжению, канализации, с выдачей ванны, унитаза, раковины, установкой дверей и окон, оштукатуренными стенами и настилом пола из ДСП, однако ответчикам были переданы квартиры в виде объектов незавершенного строительства - каркасов без коммуникаций и отделочных работ, на одном из коттеджей отсутствовала крыша. Эти обстоятельства представителем Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтаровым Ш.А. в ходе судебного разбирательства также не оспаривались (т.4 л.д.135).

Согласно имеющимся в деле заключениям специалистов действительная стоимость проведенных ответчиком Сурхаевой А.Г. в переданном ей ТСЖ "Феникс" помещении строительно-отделочных работ составила 905.000 рублей (т.4 л.д.182-184), стоимость строительно-отделочных работ, проведенных Сефербековой С.Н. - 996.000 рублей (т.4 л.д.208-210). На момент обращения Зайнутдиновой Б.Б. в суд с иском Сефербекова С.Н. и Сурхаева А.Г. завершили отделку спорных помещений и вселились туда со своими семьями.

Из объяснений Ахмедхановой Н.М., представленных ею суду фотографий спорного объекта следует, что переданное ей ТСЖ "Феникс" помещение представляет собой каркас без стен и перегородок, Ахмедханова Н.М. ремонтно-строительные работы в переданной ей части коттеджа не проводила ввиду отсутствия средств, имеет в семье ребенка, страдающего ДЦП (т.1 л.д.28, 31-34).

Таким образом, заключенные ответчиками с ТСЖ "Феникс" договоры носили реальный характер, сторонами фактически исполнены.

Изложенным опровергаются доводы кассационной жалобы Зайнутдиновой Б.Б. о том, что Загиров Ф.З. произвел отчуждение принадлежащих ей коттеджей по подложным договорам.

То обстоятельство, что участие ответчиков в инвестировании строительства спорных объектов было оформлено в форме договоров о долевом участии в строительстве, подписанных Загировым Ф.З. в качестве председателя ТСЖ "Феникс", также не может свидетельствовать о недобросовестности ответчиков.

Статья 139 Жилищного кодекса РФ в его первоначальной редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, наряду с предусмотренной статьей 136 этого же Кодекса возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме предусматривала дополнительную возможность создания товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Данная норма исключена из Жилищного кодекса РФ лишь введением в действие Федерального закона от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отказывая Зайнутдиновой Б.Б. в иске о выселении Сефербековой С.Н. и Сурхаевой А.Г. из занимаемых ими помещений в объектах незавершенного строительства (коттеджах), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Зайнудинова Б.Б. не обладает правом собственности либо иным вещным правом на коттеджи.

Кроме того, из заключения судебного эксперта от 29 мая 2014 года N следует, что границы фактически используемого под строительство коттеджей земельного участка не соответствует границам, указанным в документах, коттедж N с квартирами ответчиков Сефербековой С.Н. и Сурхаевой А.Г. налагается на принадлежащий Зайнутдиновой Б.Б. земельный участок лишь частично - площадью 121,5 кв.м из занятых коттеджем 226,9 кв.м (т.5 л.д.3-17).

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст.25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".

Наличие у Зайнутдиновой Б.Б. права собственности на земельный участок, на котором осуществлено строительство Загировым Ф.З., само по себе не может служить основанием для удовлетворения требований истицы, поскольку, как было указано выше, Зайнутдинова Б.Б. добровольно передала земельный участок Загирову Ф.З. для осуществления им строительства коттеджей для реализации третьим лицам, строительство спорных помещений осуществлено Загировым Ф.З. на денежные средства Ахмедхановой Н.М., Сефербековой С.Н. и Сурхаевой А.Г.

В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Одним из общих правовых принципов является принцип недопустимости злоупотребления правом лица и вытекающий из него принцип отказа в защите лицу, злоупотребляющему своими правами.

Так, в соответствии с ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, которая непосредственно применима к любым правоотношениям (часть 1 статьи 15), осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Однако, как предусмотрено п.1 ст.10 ГК РФ, введенного в действие в 1995 году, который регулирует имущественные отношения в целом, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 ст.10 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Президиум находит обоснованным применение нижестоящими судами положений ст.10 ГК РФ.

Отказывая истице в защите данного права, нижестоящие суды правомерно приняли во внимание то обстоятельство, что Зайнутдинова Б.Б. по своей воле передала земельный участок Загирову Ф.З. для осуществления на нём строительства коттеджей, имея целью извлечение прибыли - последующее отчуждение коттеджей третьим лицам по возмездным сделкам. При этом достигнутое с Загировым Ф.З. соглашение не было ею оформлено в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. В течение длительного времени (более 7 лет) она не проявляла должной заботливости относительно своего имущества (земельного участка), допустила осуществление на этом участке строительства Загировым Ф.З., злоупотребила своим правом, так как с 2005 года по 2012 год каких-либо претензий к Загирову Ф.З., ответчикам, вложившим собственные денежные средства в строительство, получившим от ТСЖ "Феникс" квартиры в виде каркасов, осуществившим отделочно-строительные работы в этих помещениях, не предъявляла.

С иском в суд в защиту своего права собственности на земельный участок Зайнутдинова Б.Б. обратилась только после того, как ответчики завершили строительство и вселились в приобретенные ими квартиры.

Зайнутдинова Б.Б. не могла не знать об осуществлении на данном земельном участке строительства, в том числе и ответчиками. Будучи заказчиком строительства коттеджей в соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ Зайнутдинова Б.Б. была обязана обеспечить подрядчику необходимые для выполнения работ условия - наряду с передачей земельного участка финансировать строительство коттеджей, однако доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей суду не представила.

Доводы кассационной жалобы о том, что о нарушении своего права Зайнутдиновой Б.Б. стало известно лишь в 2011 году, после того как Загиров Ф.З. скрылся, опровергаются материалами дела.

В своих исковых заявлениях Зайнутдинова Б.Б. указала, что её сыновья Зайнутдиновы Ратмир и Роберт предупреждали покупателей о незаконности сделок и их мошенническом характере, однако покупатели позарились на дешевизну квартир и заключили с Загировым Ф.З. фальшивые договоры, что свидетельствует о том, что истице было известно о заключении ответчиками договоров о долевом участии с ТСЖ "Феникс" с момента их заключения (т.1 л.д.6-8, т.3 л.д.6-7).

То обстоятельство, что в 2011 году в отношении Загирова Ф.З. возбуждено уголовное дело за мошенничество в крупных размерах и он объявлен в розыск не имеет правового значения для разрешения возникшего между сторонами спора, поскольку, как видно из постановления следователя СО ОМВД России по г.Дербенту от 10 февраля 2012 года об объявлении розыска подозреваемого, в отношении председателя ТСЖ "Феникс" Загирова Ф.З. возбуждены уголовные дела NN 20459, 20460, 20461, 20462 и 20463 за совершение мошенничества в отношении граждан Чупанова М.З., Курбанисмаиловой Р.Г., Султановой П.Р., Зейналовой Ф.М. и Тахмезова Ш.В., с которыми были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилых домов по "адрес" и "адрес" в "адрес", однако квартиры указанным гражданам, осуществившим финансирование строительства, не переданы, Загиров Ф.З., место нахождения которого неизвестно, объявлен в розыск (т.1 л.д.83-84).

Приведенные в постановлении следователя обстоятельства не имеют отношения к рассматриваемому гражданскому делу, поскольку ни истец Зайнутдинова Б.Б., ни ответчики Ахмедханова Н.М., Сефербекова С.Н. и Сурхаева А.Г. потерпевшими по возбужденным в отношении Загирова Ф.З. уголовным делам не признаны. Коттеджи, являющиеся предметом возникшего между ними гражданско-правового спора, расположены по "адрес" в "адрес".

Доводы истицы о том, что ответчики позарились на дешевизну квартир, опровергаются квитанциями к приходным кассовым ордерам о внесенных Ахмедхановой Н.М., Сефербековой С.Н. и Сурхаевой А.Г. в кассу ТСЖ "Феникс" на строительство коттеджей денежных суммах и заключениями специалистов о действительной стоимости проведенных Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. в спорных помещениях строительно-отделочных работ.

Как было указано выше, Зайнутдинова Б.Б. обратилась в суд с иском в защиту своего права собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод "каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права".

Принятое судом решение об отказе Зайнутдиновой Б.Б. в иске согласуется с прецедентной практикой Европейского Суда по правам человека.

Как видно из дела, спорные помещения являются единственным жилищем ответчиков. Выселение ответчиков из этих помещений явилось бы нарушением их права на уважение жилища, также гарантированного Конвенцией о защите прав человека и основных свобод (статья 8).

Европейский суд по правам человека неоднократно указывал на то, что свобода усмотрения в жилищных вопросах является более узкой, когда дело касается прав, гарантированных статьей 8, по сравнению с правами, гарантированными статьей 1 Протокола N 1, принимая во внимание первоочередную важность статьи 8 для самоосознания индивида, его самоопределения, физической и моральной неприкосновенности, поддержания отношений с другими людьми и для определенного и безопасного места в обществе (см. "Коннорс против Соединенного Королевства" (Connors v. the United Kingdom), жалоба N 66746/01, ?? 81-84, 27 мая 2004 года, и "Орлич против Хорватии" (Orlic v. Croatia), жалоба N 48833/07, 21 июня 2011 года, ?? 63-70).

Следовательно, необходимо, чтобы любое вмешательство в право гражданина на уважение его жилища не только происходило на основании закона, но и было пропорционально согласно пункту 2 статьи 8 преследуемой законной цели с учетом конкретных обстоятельств дела.

Удовлетворение исковых требований Зайнутдиновой Б.Б. при изложенных выше обстоятельствах повлечет наложение на ответчиков непропорционального бремени - они будут лишены жилища, приобретенного по возмездной сделке.

Кроме того, Зайнутдинова Б.Б., как собственник земельного участка, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанции допущено неправильное применение норм материального права, президиум находит необоснованными.

В соответствии с ч.2 ст.27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу (с 1 апреля 2005 года).

В подтверждение возникновения права на объекты недвижимости - квартиры в незавершенных строительством коттеджах ответчики ссылались на договоры о долевом участии в строительстве жилья, заключенные ими с ТСЖ "Феникс" в период 2004-2005 годах, и квитанции к приходным кассовым ордерам о внесении обусловленных этими договорами денежных сумм в кассу ТСЖ "Феникс". При этом квартиры приобретались ответчиками исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, что имеет существенное значение по делу.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчики не проявили должную осмотрительность при заключении договоров с ТСЖ "Феникс", содержание этих договоров не позволяет определить точный адрес местоположения объекта строительства, кадастровый номер земельного участка, предмет сделки, конкретную квартиру, в отношении которой достигнута договоренность, площадь квартиры, также опровергаются материалами дела.

Исходя из положений ст.554 ГК РФ, применимой по аналогии к заключенным ответчиками с ТСЖ "Феникс" договорам, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор о передаче будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п.3 ст.555 ГК РФ).

Указанным требованиям заключенные ответчиками с ТСЖ "Феникс" договоры отвечают, в них указаны место нахождения возводимой недвижимости (наименование улицы, номер коттеджа, этаж), общая площадь жилого помещения, стоимость квартиры. Кроме того, по делу установлено, что в счет исполнения обязательств по этим договорам ответчикам Загировым Ф.З. переданы конкретные помещения. Следовательно, между сторонами договоров о долевом участии в строительстве спор по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежала передаче каждому из ответчиков во исполнение договора, отсутствует.

Принимая во внимание изложенное, то обстоятельство, что разрешение органа местного самоуправления на строительство спорных коттеджей Зайнутдинова Б.Б. получила 4 марта 2005 года, то есть до вступления в силу названного выше Федерального закона, нижестоящие суды, исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, пришли к обоснованному выводу о том, что к спорным правоотношениям, возникшим в связи с участием ответчиков в долевом строительстве многоквартирных домов (коттеджей), подлежат применению общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Вышеприведенные разъяснения не ограничивают возможность суда входить в обсуждение вопроса о соблюдении сторонами договора как общих, так и специальных норм гражданского права, регламентирующих порядок заключения того или иного обязательства, и о правовых последствиях, возникающих на основании данного обязательства.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Спорные правоотношения носят смешанный характер, в связи с чем применение судами по делу положений ст.740 ГК РФ о договоре строительного подряда не влечет удовлетворение требований истицы.

То обстоятельство, что ответчики Ахмедханова Н.М., Сефербекова С.Н. и Сурхаева А.Г. не обладали вещным правом на земельный участок, предоставляемый Загирову Ф.З. для строительства, не может служить основанием для лишения их права на приобретенные ими по заключенным с ТСЖ "Феникс" договорам помещения.

В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами требований ст.40 Земельного кодекса РФ и ст.222 ГК РФ являются несостоятельными.

В силу ст.ст.40, 41 Земельного кодекса РФ правом на использование земельного участка, в том числе строительство жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием имеют лишь собственники земельного участка и лица, имеющие на него иное вещное право.

Как было указано выше, судом установлено, что Зайнутдинова Б.Б. по собственному усмотрению распорядилась принадлежащим ей на праве собственности земельным участком, передав его Загирову Ф.З. для строительства коттеджей для реализации третьим лицам. На это обстоятельство указано в её исковых заявлениях.

Требования же, вытекающие из положений ст.222 ГК РФ, сторонами по данному делу не были заявлены и предметом судебного разбирательства не являлись, в связи с чем у суда не имелось оснований для применения по делу данной нормы материального права.

Как видно из дела, Ахмедханова Н.М., Сурхаева А.Г. и Сефербекова С.Н. оспорили в суде также отказ Дербентского отдела Управления Росреестра по Республике Дагестан в регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенных ими с ТСЖ "Феникс" 12 апреля 2004 года, 11 и 31 августа 2005 года, соответственно.

Признав за ответчиками право собственности на долю в объектах незавершенного строительства, суд обоснованно обязал Дербентский отдел Управления Росреестра по Республике Дагестан зарегистрировать вышеуказанные договоры о долевом участии в строительстве жилья, поскольку Загиров Ф.З., заключивший с Ахмедхановой Н.М., Сурхаевой А.Г. и Сефербековой С.Н. договоры о долевом участии, скрывается от следствия, находится в розыске, что препятствует реализации ответчиками возникших у них по предусмотренным гражданским законодательством основаниям имущественных прав.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции в соответствии со ст.387 ГПК РФ.

Нарушения, предусмотренные гражданским процессуальным законодательством для отмены или изменения судебного акта в кассационном порядке, не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении кассационной жалобы представителя Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтарова Ш.А. отказать.

Решение Дербентского городского суда от 7 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 24 октября 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий Р.М.Мирзаев