Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2015 г. по делу N 33-276/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Кривцовой О.Ю.,

судей: Смирновой О.В.,

Турумтаевой Г.Я.,

при секретаре Баскаковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителей Зарипова Р.З. - Зарипова Р.Р., Гилязетдинова Н.М. на решение Бирского районного суда Республики Башкортостан от 06 ноября 2014 года, которым постановлено:

в удовлетворении заявления Зарипова Р.З. к администрации муниципальный район Бирский район РБ, КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирск о признании недействительным постановления главы администрации MP Бирский район РБ N ... от дата, взыскании судебных расходов - отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Смирновой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зарипов Р.З. обратился в суд в порядке ст. 254 ГПК РФ с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан.

В обоснование заявления указал, что на основании постановления главы администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от дата N ... между ним и КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирск заключен договор аренды N ... от дата земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью ... кв.м., в том числе: ... кв.м. с кадастровым номером N ... , ... кв.м. с кадастровым номером N ... , ... кв.м. с кадастровым номером N ... , сроком на 49 лет. Своевременно по настоящее время по расчетам КУС МЗИО РБ по Бирскому району оплачивает арендную плату. Администрация MP Бирский район РБ и КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирск в нарушение условий договора аренды постановлением главы администрации MP Бирский район от дата N ... перераспределили арендуемые им земельные участки и присвоили другие кадастровые номера. Указанное постановление признано недействительным вступившим в законную силу решением Бирского районного суда РБ от дата.

Однако постановлением главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... внесены изменения в постановление от дата N ... "О предоставлении в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка Зарипову Р.З.", заменив: общую площадь земельного участка с ... кв.м. на площадь ... кв.м.; земельный участок с кадастровым номером N ... с площади ... кв.м. на ... кв.м.; земельный участок с кадастровым номером N ... с площади ... кв.м. на ... кв.м.

Таким образом, ответчик в нарушение п.6.1 и п.7.1 договора аренды в одностороннем порядке изменил условия договора аренды, что недопустимо, и нарушает его права как арендатора. Обжалуемое постановление главы администрации принято в то время, когда в производстве Бирского районного суда РБ находился его иск о признании недействительным постановления от дата N ... О существовании обжалуемого постановления ему стало известно только в дата, когда он получил предложение о заключении дополнительного соглашения.

Просит признать недействительным постановление главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... , взыскать с администрации MP Бирский район РБ судебные издержки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Не согласившись с решением суда, представители Зарипова Р.З. - Зарипов Р.Р., Гилязетдинов Н.М. в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что судом неверно дано толкование решения Бирского районного суда РБ от дата, так как им установлено нарушение его прав, как арендатора земельных участков, совершением администрацией MP Бирский район РБ действий по перераспределению земельных участков. Поскольку арендные отношения между сторонами фактически существуют, то без согласия арендатора недопустимо изменять площадь земельных участков, переданных в аренду, даже при наличии права собственности на бесхозяйный объект недвижимости, расположенный на переданном в аренду земельном участке.

Заслушав объяснения Зарипова Р.З., его представителя Гилязетдинова Н.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации муниципального района Бирский район РБ Мирзаянова Р.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" Хусаиновой Н.Р., оставившей рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям решение суда не соответствует.

Согласно п.п.1, 2 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с п.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В силу ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Аналогичные положения содержатся в ст. 61 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... "О предоставлении в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка Зарипову Р.З.", заявителю Зарипову Р.З. предоставлены в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся по адресу: адрес, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., в том числе пастбищ ... кв.м., с кадастровыми номерами: N ... площадью ... кв.м., N ... площадью ... кв.м. N ... площадью ... кв.м., из землепользования СПК ... , сроком на 49 лет.

На основании данного постановления дата между Муниципальным районом Бирский район РБ в лице председателя КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирск и гражданином Зариповым Р.З. заключен договор аренды N ... сроком действия с дата по дата. На земельных участках отсутствуют объекты недвижимости (п.1.2. договора).

Согласно п.4.4.5 указанного договора Зарипов Р.З. обязан обеспечить государственную регистрацию договора в Управлении Росреестра, однако договор зарегистрирован им не был.

Решением Бирского районного суда РБ от дата признано право муниципальной собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на бесхозное имущество - нежилое здание гидроэлектростанции, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: адрес, находящееся на арендуемых Зариповым Р.З. земельных участках.

дата в ЕГРП зарегистрировано право собственности за администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на указанное здание.

дата в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ... , переданных заявителю в аренду, были образованы три земельных участка с кадастровыми номерами N ... , N ... , N ...

На земельном участке с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м. расположено нежилое здание гидроэлектростанции. На основании решения Бирского районного суда РБ от дата за муниципальным районом Бирский район РБ в ЕГРП дата зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

Постановлением главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... внесены изменения в постановление главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... "О предоставлении в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка Зарипову Р.З.", согласно которому заменены: общая площадь земельного участка с " ... кв.м." на " ... " N ... от дата; кадастровый номер земельного участка с " N ... , площадью ... кв.м." на N ... , площадью ... кв.м.", кадастровый номер земельного участка с " N ... , площадью ... кв.м." на " N ... , площадью ... кв.м.".

Решением Бирского районного суда Республики Башкортостан от дата постановление администрации MP Бирский район РБ от дата N ... признано недействительным, поскольку его принятием нарушены права арендатора Зарипова Р.З. Несмотря на то, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, он фактически заключен и исполняется сторонами (земельные участки переданы во временное пользование за плату, которая регулярно оплачивается арендатором). В удовлетворении иска Зарипова Р.З. о снятии с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами N ... , N ... , N ... отказано по причине совершения указанных действий уполномоченным органом в соответствии с требованиями ФЗ от 24.07.2007г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на основании документов не признанными недействительными, не оспоренными в судебном порядке.

Постановлением главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... внесены изменения в постановление от дата N ... "О предоставлении в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка Зарипову Р.З.", заменив: общую площадь земельного участка с ... кв.м. на площадь ... кв.м.; земельный участок с кадастровым номером N ... с площади ... кв.м. на ... кв.м.; земельный участок с кадастровым номером N ... с площади ... кв.м. на ... кв.м. Кроме того, постановлено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N ... от дата

дата в адрес Зарипова Р.З. направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N ... от дата с предложением подписать его, возвратив один экземпляр документа в адрес КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирск.

дата корреспонденция получена членом семьи адресата ФИО1 и передана заявителю, что не оспаривалось им и его представителями в судебном заседании.

Полагая, что администрация МР Бирский район РБ в нарушение условий договора аренды не вправе была в одностороннем порядке изменить существенные его условия - предмет договора, тем самым нарушив закон и права заявителя - арендатора земельных участков, Зарипов Р.З. дата обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что внесение изменений в постановление органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка было обусловлено обеспечением принципа земельного законодательства -единства судьбы объекта: земельного участка и расположенного на нем здания. Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером N ... не снят с кадастрового учета, право собственности на него не оспорено в судебном порядке, учитывая направление арендодателем арендатору дополнительного соглашения к договору аренды, то администрация МР Бирский район РБ с соблюдением требований закона, не нарушая прав арендатора, внесла изменения в ранее принятое постановление в части изменения площади земельных участков.

Судебная коллегия считает выводы суда незаконными и необоснованными.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 ГК РФ).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон по договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемых в аренду объектах недвижимости, размере платы за пользование ими и в течение продолжительного времени его исполняют (арендатором вносятся арендные платежи, арендодатель передал в пользование по акту приема-передачи земельные участки). Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив земельные участки в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского и земельного законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе пользоваться земельными участками, внося за них плату, установленную соглашением сторон.

Поскольку отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами спора обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование за плату (в аренду), то арендодатель не вправе ссылаться на его незаключенность и на отсутствие каких-либо договорных обязательств между сторонами.

При таких обстоятельствах арендодатель не вправе был без согласия арендатора земельных участков изменять существенные условия договора аренды N225-11-47зем. от 26.07.2011г. в части предмета договора - площади земельных участков путем принятия постановления главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... , что повлекло нарушение п.9 ст. 22 ЗК РФ и прав, интересов арендатора Зарипова Р.З., вследствие чего ненормативно - правовой акт подлежит признанию недействительным.

Суждение суда первой инстанции о правомерности действий администрации MP Бирский район РБ по изменению площади, переданных в аренду земельных участков, в связи с нахождением на них бесхозяйного имущества, на которое судебным постановлением признано право муниципальной собственности, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку по смыслу ст. 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, разумно и осмотрительно, не создавая своими действиями препятствий в реализации прав иным лицам.

Так, на момент передачи земельных участков в пользование арендатору, стороны указали в договоре аренды, что на них отсутствуют объекты недвижимости. Последующее признание права собственности за арендодателем на разрушенное здание гидроэлектростанции общей площадью ... кв.м., не влечет правового последствия в виде изъятия из пользования арендатора земельного участка площадью ... кв.м., так как из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда не соответствует принципам законности и обоснованности, подлежит отмене, с принятием нового об удовлетворении заявления Зарипова Р.З., признавая постановление главы администрации MP Бирский район РБ от дата N ... недействительным.

Поскольку требования заявителя удовлетворены, то в силу ст.ст. 98,100 ГПК РФ в его пользу подлежат взысканию с администрации MP Бирский район РБ расходы по уплате государственной пошлины ... рублей и оплате услуг представителей ... рублей, учитывая при этом объем оказанной юридической помощи представителем заявителю, степень сложности дела, документальное подтверждение понесенных расходов по оплате услуг, руководствуясь принципом разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бирского районного суда Республики Башкортостан от 07 ноября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным постановление главы администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от дата N ...

Взыскать с администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан в пользу Зарипова Р.З. расходы по уплате государственной пошлины ... рублей, расходы по оплате услуг представителя ... рублей.

Председательствующий О.Ю. Кривцова

Судьи О.В. Смирнова

Г.Я.Турумтаева

Справка судья Коровина О.А.