Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07 октября 2014 г. по делу N 33-15573/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Зарочинцевой Е.В.

судей

Александровой Ю.К.,

Медведкиной В.А.

Секретаря

Красненко М.Н.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу М на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2014 года по делу N 2-1657/14 по иску М к ООО " " ... "" о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., " ... ", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М обратился в суд с иском к ООО " " ... "" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру "адрес"

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что между ним и ООО " " ... "" был заключен предварительный договор N N ... купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался в течение 20 дней с момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры, фактически строительство дома завершено, однако ответчик уклоняется от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что влечет невозможность оформить право собственности на квартиру в установленном законом порядке.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21.05.2014 года в удовлетворении исковых требований М отказано.

В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит основания для отмены решения районного суда.

Как следует из материалов дела, "дата" было зарегистрировано право собственности ООО " " ... "" на объект незавершенного строительства по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от "дата" и дополнительного соглашения к данному договору N N ... от "дата" (л.д.49).

"дата" между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО " " ... "" был заключен договор N N ... - "адрес" аренды земельного участка Зона N N ... , находящегося по адресу: "адрес" для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5% (л.д.28-41) на срок по "дата". Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра "дата".

Пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке.

По сообщению Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от "дата" разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: Санкт-Петербург, южная часть города Пушкин, Красносельское шоссе, между домами 57 и 63, не выдавались.

Согласно ответу филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов от "дата" объекту недвижимости по строительному адресу: "адрес" присвоен милицейский адрес: "адрес". Разрешение на строительство многоквартирного дома и акта ввода данного объекта в эксплуатацию в филиал не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик, получив в аренду земельный участок в "дата" под размещение объекта незавершенного строительства готовностью 5%, принял на себя обязательства, предусмотренные пунктом 2.3 договора аренды земельного участка, из которых следует, что арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке.

Таких разрешений ответчиком не получено, ответчик возвел объект нового строительства без получения разрешения на его строительство, указанный объект является самовольным строением, при этом ответчик изменил разрешенное арендодателем использование земельного участка - для размещения объекта незавершенного строительства на использование участка для строительства многоквартирного дома.

Из разъяснений, содержащихся Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) следует, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

К исковому заявлению истцом М. о признании права собственности на доли в объекте самовольно возведенного ответчиком объекта капитального строительства не приложены документы, подтверждающие его требования, свидетельствующие об обращении застройщика (ответчика) в установленном порядке в уполномоченный орган за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности доли в объекте самовольного строительства, реконструированном объекте являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года N 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади.

Спорный объект представляет собой многоквартирный жилой дом, возведенный ООО " " ... " в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, выданного на вышеназванное юридическое лицо, доказательств соблюдения строительных норм и правил застройщиком не представлено.

Здание построено на земельном участке, предоставленном КУГИ Санкт-Петербурга только для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5%, приобретенного ответчиком в "дата", разрешения на строительство жилого комплекса ответчик не получил в нарушение пункта 2.3 договора аренды земельного участка от "дата", то есть, нарушил правила разрешенного использования земельного участка, надлежащих мер к легализации самовольного строительства ООО " " ... "" не принимал.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный дом выстроен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5%. Решения об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга не принималось.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы третьего лица Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

В управлении Росреестра отсутствуют сведения о правообладателе самовольного строительства, технических характеристиках многоквартирного дома, площади, этажности по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Красносельское шоссе, д.55, что делает невозможным исполнение решения Пушкинского районного суда по данному делу.

Признание судом права на доли в самовольно возведенным объекте недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) следует, что возможность признания права собственности на часть объекта самовольного строительства действующим законодательством не предусмотрена.

Застройщик (ответчик) не лишен возможности в судебном порядке легализовать самовольное строительство, признав право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на отведенном земельном участке, изменить вид разрешенного использования для размещения объекта незавершенного строительства по договору аренды с КУГИ Санкт-Петербурга на строительство соответствующего объекта недвижимости, при условии, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, с применением градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчиком представлена копия разрешения на строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: "адрес" А, выданное "дата" со сроком действия до "дата".

Таким образом, до момента принятия объекта государственной приемочной комиссией и ввода его в эксплуатацию вопрос о признании права собственности на вторичные объекты не может быть решен.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с нормами действующего процессуального и материального права, по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: