Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 16 января 2015 г. по делу N 33-22/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Кнепмана А.Н.,

судей: Мудрой Н.Г., Золотаревой Ю.Г.

при секретаре Шаровой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Фомичева О. А. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 29.10.2014, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Фомичева О. А. к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, отказать.

Заслушав доклад судьи Мудрой Н.Г., пояснения представителя истца Гузмана В.Э., представителя ответчика Кытман В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Фомичев О.А. обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее по тексту к мэрии города МО "Город Биробиджан") об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N " ... " в коммунальной квартире, расположенной по адресу: " ... "

Требования мотивировал тем, что является собственником жилой комнаты N " ... " в вышеуказанной коммунальной квартире. Собственником жилой комнаты N " ... " является МО "Город Биробиджан". При обращении к ответчику с просьбой выкупить у него данную жилую комнату, ответчик 29.08.2014 предложил согласовать условие о её цене, которую установил в размере " ... " рублей. 02.09.2014 он дал письменное согласие на выкуп комнаты на указанных условиях. Однако 17.09.2014 ему отказано в её выкупе, так как он и члены его семьи считаются обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи выше нормы предоставления. Данный отказ главы мэрии города полагает незаконным, так как указанная норма предоставления гражданам жилой площади в муниципальном жилом фонде органом местного самоуправления не принималась, отказ создаёт препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Считает, что поскольку письмом от 29.08.2014 ответчик адресовал истцу оферту и получил от истца акцепт, который является полным и безоговорочным, договор считается заключённым.

В судебное заседание истец Фомичев О.А. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Гузмана В.Э.

Представитель истца Гузман В.Э. в судебном заседании исковые требования и доводы в их обоснование, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Пояснил, что квартира N " ... ", расположенная по адресу: " ... " была предоставлена Фомичеву О.А. в 1995 году на основании ордера на семью из двух человек, включая его супругу Ф.В.А. В 2002 году брак между ними расторгнут. В 2003 году на основании решения суда с Фомичевым О.А. заключён договор социального найма на комнату N " ... ". Комната N " ... " осталась в пользовании бывшей супруги. В 2012 году она умерла. В связи с освобождением комнаты N " ... " он обратился в мэрию с просьбой выкупить её. Отказ ответчика от заключения с истцом договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считает необоснованным, поскольку решением городской Думы от 31.03.2005 N 196 установлена учётная норма жилой площади 6 кв.м на одного члена семьи по договорам социального найма. Учётная норма жилой площади предоставления жилья по договорам купли-продажи городской Думой не установлена. В связи с чем истец имеет право на приобретение комнаты в коммунальной квартире в собственность по договору купли-продажи независимо от имеющегося у него собственности и в собственности членов его семьи недвижимого имущества. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Кытман В.М. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что квартира N " ... " в доме по " ... " является коммунальной. Статус коммунальной квартиры данному жилому помещению присвоен постановлением мэрии города от 07.05.2013 N 1438. В соответствии с ч. 3 ст. 59 ЖК РФ истцу предложено освободившееся после смерти Ф.В.А. жилое помещение приобрести по договору купли-продажи, проведена работа по оценке недвижимого имущества, подготовлен проект постановления. Письмо мэра города от 29.08.2014 офертой не является, так как в нём сообщается только о стоимости комнаты, сведений, необходимых для признания предложения офертой письмо не содержит. Кроме того, истец не уведомил мэрию города о наличии у него и членов его семьи в собственности иного недвижимого имущества. О данном факте ответчику стало известно после направления истцу указанного уведомления от 29.08.2014. В связи с данным обстоятельством Фомичеву О.А. отказано в заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Установление учётных норм предоставления жилья по договорам купли-продажи не предусмотрено ни Жилищным кодексом РФ, ни Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ, ни Уставом МО "Город Биробиджан". Считает отказ мэрии города в заключении договора купли-продажи комнаты N " ... " в коммунальной квартире N " ... " по ул. " ... " законным.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Фомичев О.А. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об обязании МО "Город Биробиджан" ЕАО заключить с ним договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: " ... " по цене " ... " рублей.

Мотивируя жалобу, указывает на несогласие с выводом суда о том, что для продажи жилых помещений должна применяться учётная норма жилой площади на одного члена семьи, установленная для договоров социального найма. Считает, что поскольку Жилищным кодексом РФ или иным законодательным актом не установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору купли-продажи и нет запрета на установление такой нормы, следовательно, установление такой нормы возможно.

Вывод суда о сокрытии им информации о наличии у него в собственности имущества, основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Считает, что с ним должен быть заключён договор купли-продажи комнаты, поскольку ответчик адресовал ему оферту и получил от него акцепт.

В возражении на апелляционную жалобу мэрия города МО "Город Биробиджан" с доводами, указанными в ней, не согласилась, просила в её удовлетворении отказать, оставив в силе решение суда.

Со ссылкой на ст. 50, ч. 2 ст. 51, ч. 3 ст. 59 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пп. 12 ч. 2 ст. 19 Устава МО "Город Биробиджан", решение городской Думы МО "Город Биробиджан" ЕАО от 31.05.2005 N 195 указала, что у мэрии города отсутствуют правовые основания для продажи истцу спорной комнаты по договору купли-продажи при наличии у него и членов его семьи иных жилых помещений, превышающих норму предоставления жилой площади в коммунальных квартирах по договору социального найма на одного члена семьи.

Кроме того, проект договора (оферта) в адрес истца не направлялся, соглашение по всем существенным условиям не достигнуто, в связи с чем доводы в этой части апелляционной жалобы также полагает необоснованными.

Истец Фомичев О.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Гузмана В.Э., в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Гузман В.Э. в суде апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение.

Представитель ответчика мэрии города МО "Город Биробиджан" Кытман В.М. не согласилась с доводами апелляционной жалобы, поддержав возражения на неё, пояснила, что ими была предпринята попытка правового урегулирования продажи гражданам освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности МО "Город Биробиджан". Однако городская Дума в заключении от 06.03.2014 указала, что данный вопрос не требует правового урегулирования, поскольку полномочия мэрии города выступать стороной по договору купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире уже установлены п. 19 ч. 1 ст. 27 Устава городского округа.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы, апелляционного представления и возражений на них.

Из материалов дела установлено, что постановлением мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО квартире N " ... ", расположенной по адресу: ЕАО, " ... " присвоен статус коммунальной, а комнатам в ней присвоены N " ... " и N " ... ".

Комната N " ... " площадью " ... " кв.м принадлежит на праве собственности Фомичеву О.А., который по указанному адресу зарегистрирован с " ... ". Также в данном жилом помещении значатся зарегистрированными с " ... " - Ф.О.В. и Ф.Д.О., являющиеся членами семьи собственника жилого помещения.

Комната N " ... " площадью " ... " кв.м находится в собственности МО "Город Биробиджан" ЕАО и является свободной. Наниматель данной комнаты Ф.В.А. умерла " ... ".

Фомичев О.А. обратился в мэрию города МО "Город Биробиджан" ЕАО с заявлением о выкупе освободившейся комнаты N " ... " в коммунальной квартире площадью " ... " кв.м.

Письмом мэрии города МО "Город Биробиджан" от 12.09.2014 N 608 в выкупе освободившейся спорной комнаты истцу отказано, поскольку он и члены его семьи считаются обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи выше нормы предоставления.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 50, ч. 2 ст. 51, ч. 3 ст. 59 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п. 6 ст. 3, пп. 12 ч. 2 ст. 19 Устава МО "Город Биробиджан" ЕАО, решением городской Думы г. Биробиджана ЕАО от 31.03.2005 N 195 "Об установлении учётной нормы жилой площади и нормы предоставления гражданам жилой площади в муниципальном жилищном фонде муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО", пришёл к выводу об отсутствии у мэрии города МО "Город Биробиджан" законных оснований для продажи Фомичеву О.А. спорной комнаты в коммунальной квартире.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.

Основания предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регулируется ст. 59 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч.2).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч.ч. 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч.3).

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

По смыслу вышеперечисленных норм права в их совокупности, следует, что для лиц, указанных в ч. 3 ст. 59 ЖК РФ, одним из основных условий предоставления им освободившейся комнаты по договору купли-продажи является факт проживания в данной коммунальной квартире на момент освобождения такого помещения, и так же как для лиц, указанных в ч. 2 данной статьи, при решении вопроса об их жилищной обеспеченности применяются положения ч. 2 ст. 51 ЖК РФ.

В связи с чем довод апелляционной жалобы о неправомерном учёте для договора купли-продажи нормы предоставления, установленной для договоров социального найма, является несостоятельной.

Кроме того, продажа жилого помещения в коммунальной квартире без учёта нормы предоставления не будет отвечать требованиям законности, поскольку приведёт к нарушению прав граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которые в соответствии с ч. 4 ст. 59 ЖК РФ имеют право на предоставление им данной комнаты по договору социального найма.

Решением городской Думы МО "Город Биробиджан" от 31.03.2005 N 195 "Об установлении учётной нормы жилой площади и нормы предоставления гражданам жилой площади в муниципальном жилищном фонде муниципального образования Город Биробиджан" ЕАО" норма предоставления жилой площади в коммунальных квартирах по договору социального найма установлена в размере 6 кв.м на одного члена семьи.

Судом установлено, что Фомичев О.А. и члены его семьи обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи более учётной нормы предоставления, установленной вышеуказанным решением городской Думы, а именно: Фомичев О.А. имеет в собственности " ... " кв.м, Ф.О.В. - " ... " кв.м, Ф.Д.О. - " ... " кв.м.

При таких обстоятельствах суд пришёл к правильному выводу об отказе Фомичеву О.А. в удовлетворении исковых требований к мэрии города МО "Город Биробиджан" об обязании заключить с ним договор купли-продажи комнаты N " ... " в коммунальной квартире N " ... ", расположенной по адресу: " ... ".

Ссылка в жалобе на то, что договор является заключенным, поскольку ответчик адресовал ему оферту и получил от него акцепт не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку из материалов дела не следует, что мэрия города МО "Город Биробиджан" направляла истцу проект договора купли-продажи спорной комнаты в коммунальной квартире, заключение которого при несоблюдении ст. 59 ЖК РФ с Фомичевым О.А. недопустимо.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 29.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фомичева О. А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи