Апелляционное определение Московского городского суда от 14 января 2015 г. N 33-12/15 (ключевые темы: нежилые помещения - инвестиционный договор - предварительный договор купли-продажи - инвестор - имущественные права)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 января 2015 г. N 33-12/15

Судья: Рябова Е.В. Дело N33-0012

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2015 г. г.Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Расторгуевой Н.С.,

судей Севастьяновой Н.Ю. и Зениной Л.С.,

при секретаре Неменок Н.П.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица Правительства Москвы - Агафоновой АВ на решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г., которым постановлено:

- признать за Волошиной КН право собственности на нежилое помещение N*, комнаты *, тип: гаражи, назначение - мойка, общей площадью 154,6 кв.м., расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***.

установила:

Волошина К.Н. обратилась в суд с иском к ОАО "Группа Компаний ПИК" о признании права собственности на нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***.

Требования мотивированы тем, что 17 июня 2011 г. между С.В. и ОАО "Группа Компаний ПИК" заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения за N*, по условиям которого ответчик обязался в будущем продать нежилое помещение, назначение - мойка, расположенное в подземном гараже-стоянке по строительному адресу: ***, с характеристиками: этаж - 1, общая площадью 158,1 кв.м. Дополнительным соглашением N2 к указанному предварительному договору от 19 октября 2012 г. нежилому помещению присвоены следующие характеристики: нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***. 12 апреля 2013 г. между С.В. и Волошиной К.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения за N* от 17 июня 2011 г., по которому истец приняла на себя все обязательства по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения. Согласно акту от 15 апреля 2013 г. о приеме-передачи нежилого помещения к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения за N* от 17 июня 2011 г., подписанному сторонами, истцу передано в пользование спорное нежилое помещение. Строительство жилого дома по адресу: ***, завершено, объект введен в эксплуатацию 31 октября 2010 г. Однако до сих пор истец не может зарегистрировать принадлежащее ей право собственности на спорное нежилое помещение.

В судебное заседание истец Волошина К.Н. не явилась, о слушании дела извещена, её представитель Щербаков Д.М. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ОАО "Группа Компаний ПИК" - Макарова А.В. не возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещено.

По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем заинтересованного лица Правительства Москвы - Агафоновой А.В. по мотивам не привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Правительства Москвы, права и интересы которого затрагиваются заявленными исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции рассмотрел спор без привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Москвы и ОАО "Полимерпленка" и разрешил заявленные исковые требования без учёта доводов и возражений заинтересованных лиц по этим требованиям, чем нарушил их права и законные интересы. Вследствие этого и на основании пункта 4 части 4 и части 5 статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и необходимости привлечения Правительства Москвы и ОАО "Полимерпленка" к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и вынесла апелляционное определение от 22 декабря 2014 г.

При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции представитель истца Волошиной К.Н. - Покась И.Н. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Истец Волошина К.Н. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Представитель ответчика ОАО "Группа Компаний ПИК" - Макарова А.В. не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Москвы - Апрелов С.А. возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что в настоящее время между Правительством Москвы и ОАО "Полимерпленка" имеется спор по вопросу принадлежности спорного нежилого помещения, который разрешается в арбитражном суде. Между Правительством Москвы и инвестором не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта, поэтому инвестиционный контракт считается не исполненным. Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещено.

Выслушав объяснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14 июля 2003 г. между Правительством Москвы и ОАО "Полимерпленка" заключен инвестиционный контракт за N*, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства на площадках по адресу: ***; ***. С учетом дополнительных соглашений к инвестиционному контракту за N1 от 7 августа 2006 г. и за N2 от 18 марта 2009 г. инвестор ОАО "Полимерпленка" обязалось за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести новое строительство объекта N1 по адресу: ***; объекта N2 по адресу: ***, строительство жилых домов общей площадью наземной части объекта 110000 кв.м., в том числе общей площадью жилых квартир 78940 кв.м., с подземным гаражом-стоянкой на 1100 машино-мест для обеспечения местами хранения автотранспортных средств владельцев, имеющих такие места на выводимых автостоянках с участка по адресу: *** (л.д.90-112).

Согласно пункту 3.1.2.2 инвестиционного контракта, установлено следующее соотношение раздела между сторонами недвижимого имущества по объекту N2 в собственность инвестору и привлекаемым им соинвесторам отходит: 80 % общей жилой площади объекта N2; 60 % общей нежилой площади объекта N2, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта N2 (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые); 80 % машино-мест площадей общего пользования гаражей-стоянок, а также 100 % площади помещений сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" без изменения функционального назначения.

Пунктом 3.2 инвестиционного контракта предусмотрено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по результатам реализации инвестиционного проекта по каждому объекту (пусковому комплексу), определяется на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта. Данные акты являются основанием для регистрации Мосрегистрацией прав Администрации и Инвестора на долю жилой, нежилой площади и площади гаражей-стоянок объекта N2, и инвестора на площади объекта N1.

В пункте 3.5 инвестиционного контракта указано, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, либо актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта отдельно в объёме: общей жилой площади, общей нежилой площади, машино-мест в гаражах, согласно условиям контракта.

Обязательства инвестора по контракту считаются выполненными в части передачи жилой и нежилой площади объекта (пускового комплекса) с момента подписания сторонами акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по каждому объекту (пусковому комплексу) (пункт 3.6 инвестиционного контракта).

Из приведенных условий инвестиционного контракта следует, что между Правительством Москвы и ОАО "Полимерпленка" сложились правоотношения, вытекающие из договора простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1043, пунктом 2 статьи 1050 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. При прекращении договора простого товарищества раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними.

Положения статьи 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

На основании приведенных условий инвестиционного контракта и норм права, оформление имущественных прав сторон на конкретный объект недвижимости возможно после завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и раздела подстроенного объекта недвижимости между инвестором - ОАО "Полимерпленка" и Правительством г.Москвы, который оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, либо актом о результатах частичной реализации инвестиционного проекта отдельно в объёме: общей жилой площади, общей нежилой площади, машино-мест в гаражах, согласно условиям контракта. В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права собственности и передавать в собственность третьим лицам построенный объект недвижимости.

4 июля 2005 г. между ОАО "Полимерпленка" и ООО "ПИК-Инвест" заключен договор N* на комплексную реализацию инвестиционного проекта, по условиям которого ОАО "Полимерпленка" привлекло ООО "ПИК-Инвест" в качестве Инвестора-заказчика для участия в комплексной реализации инвестиционного проекта, стороны приобретают права на оформление в собственность части объета N2 на основании условий договора (л.д.34-54).

5 июля 2005 г. ООО "ПИК-Инвест" заключил с ОАО "Первая Ипотечная Компания" (в настоящее время ОАО "Группа Компаний ПИК") договор N* инвестирования строительства, по условиям которого ОАО "Первая Ипотечная Компания" привлекается в качестве соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилых домов с нежилыми помещениями и гаражным комплексом по адресу: ***, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность соинвестора и/или привлеченных им третьих лиц площадей, номенклатура которых будет определена сторонами в приложениях к договору (л.д.55-60).

17 июня 2011 г. между ОАО "Группа Компаний ПИК" и С.В. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения за N*, по условиям которого ОАО "Группа Компаний ПИК" обязался в будущем продать С.В. нежилое помещение, назначение - мойка, расположенное в подземном гараже-стоянке по строительному адресу: *** - гаражи, с характеристиками: этаж - 1, общая площадью 158,1 кв.м. Дополнительным соглашением N2 от 19 октября 2012 г. к указанному предварительному договору нежилому помещению присвоены следующие характеристики: нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: *** (л.д.69-75).

12 апреля 2013 г. между С.В. и Волошиной К.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения за N* от 17 июня 2011 г., по которому истец Волошина К.Н. приняла на себя все обязательства по указанному предварительному договору купли-продажи нежилого помещения (л.д.76-78).

15 апреля 2013 г. между истцом Волошиной К.Н. и ОАО "Группа Компаний ПИК" подписан акт приема-передачи нежилого помещения к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения за N* от 17 июня 2011 г., согласно которому истцу передано в пользование нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: *** (л.д.79-80).

31 декабря 2010 г. сдан в эксплуатацию построенный объект капитального строительства: подземная автостоянка, расположенный по адресу: ***, имеющий ранее строительный адрес: *** (л.д.30-32).

Однако между сторонами инвестиционного контракта Правительством г.Москвы и ОАО "Полимерпленка" по настоящее время не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 14 июля 2003 г. N*, доля города Москвы в размере 40 % общей нежилой площади объекта N2 по итогам реализации контракта в подземной автостоянке не выделена.

В настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда г.Москвы находится дело N* по иску ОАО "Полимерпленка" к Правительству г.Москвы о выделении доли и понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 14 июля 2003 г. N*. Предметом данного спора является, в том числе выделение в пользу ОАО "Полимерпленка" доли в размере 100 % площади помещений сервисных служб общей площадью 154,6 кв.м., на этаже "ц" объекта N2 по строительному адресу: *** (в настоящее время объекту присвоен адрес: ***).

Правительство г.Москвы полагает, что указанное спорное нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***, имеющее ранее строительный адрес: ***, с характеристиками: этаж - 1, общая площадью 158,1 кв.м., назначение - мойка, расположенное в подземном гараже-стоянке, не относится к площади помещений сервисных служб, а является полезной нежилой площадью и в силу статьи 3 инвестиционного контракта подлежит разделу между инвестором ОАО "Полимерпленка" и Правительством г.Москвы в соотношении 60 % - в пользу инвестора и 40 % - в пользу Правительства г.Москвы.

Ввиду того, что спор о принадлежности нежилого помещения сервисных служб общей площадью 154,6 кв.м. напрямую затрагивает права Волошиной К.Е., в пользование которой это помещение передано инвестором на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения за N* от 17 июня 2011 г., определением Арбитражного суда г.Москвы от 31 июля 2014 г. к участию в деле привлечена Волошина К.Е. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора (л.д.170-171).

При таких обстоятельствах на момент рассмотрения дела судом между Правительством г.Москвы и ОАО "Полимерпленка" не произведен раздел и оформление имущественных прав сторон на вновь построенный объект недвижимости в соответствии с условиями инвестиционного контракта от 14 июля 2003 г. N*. Спорное нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***, не выделено в собственность инвестора - ОАО "Полимерпленка" и соответственно соинвестора (инвестор-заказчик) ОАО "Группа Компаний ПИК". Вследствие этого ответчик ОАО "Группа Компаний ПИК" не наделено правом владения, пользования, распоряжения, в том числе передачи спорного объекта недвижимости в собственность истца Волошиной К.Е. Поэтому акт приема-передачи нежилого помещения от 15 апреля 2013 г., подписанный между ответчиком ОАО "Группа Компаний ПИК" и истцом Волошиной К.Е., является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона и не влечет правовых последствий на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ. Данный ничтожный акт приема-передачи нежилого помещения от 15 апреля 2013 г. не является основанием для признания за истцом Волошиной К.Е. права собственности на спорное нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***.

Действительно, 2 августа 2010 г. между ОАО "Полимерпленка" и Правительством г.Москвы подписан протокол предварительного распределения общей площади гаражей-стоянок и нежилых помещений в гаражном комплексе по строительным адресам: ***, по инвестиционному контракту от 14 июля 2003 г. N*. Однако в пунктах 5 и 6 протокола указано, что "настоящий протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон. Окончательное распределение площади гаражей-стоянок и площади встроено-пристроенных нежилых помещений объекта между сторонами, согласно установленному инвестиционным контрактом процентному соотношению машино-мест и нежилой площади, а также взаимозачеты по недополученной/излишне переданной площади, производится после сдачи объекта в эксплуатацию, уточняется по натурным обмерам МосгорБТИ и оформляется актом о результатах реализации инвестиционного контракта" (л.д. 113-138). Следовательно, протокол является лишь предварительным распределением площадей объекта строительства, не подменяет акт о результатах реализации инвестиционного контракта и не является основанием для оформления имущественных прав сторон инвестиционного контракта. Вследствие этого доводы истца и ответчика о том, что спорное нежилое помещение по указанному протоколу подлежит передаче инвестору, являются несостоятельными.

На основании изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленных Волошиной К.Н. исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., тип- гаражи, назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***.

Судебной коллегией установлено, что на основании решения Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г. по делу N2-*/13 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за N* от 28 февраля 2014 г. о государственной регистрации права собственности Волошиной К.Н. на нежилое помещение общей площадью 154,6 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: цокольный - помещение N*, адрес объекта: ***.

Ввиду отмены решения Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г. и принятия решения об отказе в удовлетворении исковых требований Волошиной К.Н. о признании права собственности на нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., тип- гаражи, назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***, судебная коллегия на основании статей 443, 444 ГПК РФ считает необходимым произвести поворот исполнения решения Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г. путем прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за N* от 28 февраля 2014 г. о государственной регистрации права собственности Волошиной К.Н. на указанное спорное нежилое помещение.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Отменить решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г.

Отказать Волошиной КН в удовлетворении исковых требований к ОАО "Группа Компаний ПИК" о признании права собственности на нежилое помещение N*, комнаты *, общей площадью 154,6 кв.м., тип- гаражи, назначение - мойка, расположенное в цокольном этаже гаража-стоянки по адресу: ***.

Произвести поворот исполнения решения Бабушкинского районного суда г.Москвы от 12 сентября 2013 г.:

- прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N* от 28 февраля 2014 г. о государственной регистрации права собственности Волошиной КН на нежилое помещение общей площадью 154,6 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: цокольный - помещение N*, адрес объекта: ***.

Председательствующий

Судьи: