Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 28 января 2015 г. по делу N 33-197/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

Устинович С.Е.

судей

Койпиш В.В.

Щукиной Л.В.

при секретаре

Филипповой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений города Мурманска к Неустроеву А. В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени за просрочку платежей,

по апелляционной жалобе ответчика Неустроева А. В. на решение

Ленинского районного суда города Мурманска от _ _ года, по которому постановлено:

"исковые требования Комитета имущественных отношений города Мурманска удовлетворить частично.

Взыскать с Неустроева А. В. в пользу комитета имущественных отношений города Мурманска арендную плату в размере *** рубль *** копеек, неустойку (пени) - *** рублей, а всего *** рубль *** копеек.

Взыскать с Неустроева А. В. государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Мурманск в размере *** рубля *** копейки.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в размере превышающем *** рублей, отказать.".

Заслушав доклад судьи Койпиш В.В., пояснения ответчика Неустроева А.В. и его представителя Головко В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения относительно доводов апелляционной жалобы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска Духаниной Н.Г., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Неустроеву А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени за просрочку платежей.

В обоснование иска указал, что _ _ года между Комитетом и ответчиком заключено соглашение N * о присоединении к договору аренды земли N * от _ _ года на аренду земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... Срок действия соглашения - по _ _ года.

Основанием для заключения соглашения являлся договор N * от _ _ года, заключенный между администрацией ... и ЗАО " ***" на аренду земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... , земли для эксплуатации помещений склада.

Согласно акту приема-передачи от _ _ года земельный участок передан арендатору _ _ года.

Соглашение N * от _ _ года не прошло в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации, однако поскольку имущество было передано ответчику, достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом и иным условиям, оно подлежит исполнению ответчиком.

Поскольку ответчик не выполняет надлежащим образом свои обязательства в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, просил суд взыскать задолженность по арендной плате, которая по состоянию на _ _ года составила *** рубль *** копейка, пени за период с _ _ года по _ _ года в размере *** рублей *** копейка.

Представитель истца Духанина Н.Г. в судебном заседании исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на _ _ года в размере *** рубль *** копеек, пени за период с _ _ года по _ _ года в размере *** рублей *** копейка.

Ответчик Неустроев А.В. и его представитель Головко В.В. в судебном заседании исковые требования не признали.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Неустроев А.В., полагая решение суда незаконным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на статьи 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122 от 21 июля 1997 года, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указывает, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Тогда как договор аренды земельного участка, заключенный без постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, не является юридическим документом и не порождает для арендатора прав и обязанностей, предусмотренных договором.

Считает, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке, между сторонами отсутствуют какие-либо гражданско-правовые отношения.

Приводит довод о том, что истец сам возложил на себя обязанности по предоставлению услуг ответчику, соответственно, принял на себя риск получения оплаты от ответчика за предоставленные (по его мнению) услуги в связи с отсутствием договора.

Считает не применимым в данном споре положения пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обращает внимание на то, что регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора, однако истец не воспользовался в данном случае своим правом.

Приводит довод о необоснованности вывода суда о правомерности изменения размера арендной платы, указав, что применительно к положениям статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение сторон об изменении размера арендной платы также подлежит обязательной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды. Принимая во внимание, что соглашение о внесении в ранее заключенный и не зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно также считается незаключенным.

Указывает, что арендодатель не предоставил доказательств возможности арендатору самому произвести расчет измененной арендной платы, поскольку на основании опубликованного в газете "Вечерний Мурманск" решения Совета депутатов города Мурманска N * от _ _ года был изменен только один регулирующий коэффициент (Кр). Коэффициенты (САП) и (Пзу), необходимые для расчета арендной платы за землю, остались неизменными. Вместе с тем, основываясь только на этих показателях, невозможно было рассчитать новый размер арендной платы, поскольку также был изменен показатель УПКСЗ (удельный показатель кадастровой стоимости земли), в связи с чем истец ненадлежащим образом уведомил арендатора об изменении размера платы по аренде.

Обращает внимание, что Комитет не предпринял мер для исправления возникшей ситуации и в течение _ _ лет располагая сведениями, что арендатор платит арендную плату по старой ставке, не предпринял мер по уменьшению убытков - не уведомил Неустроева А.В. о ненадлежащем исполнении им обязательств по договору.

Не соглашается в отсутствие заключенного между сторонами договора с требованием об уплате договорной неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства оценил представленные сторонами доказательства и применил надлежащие нормы материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела и установлено судом, _ _ года между администрацией города Мурманска (арендодателем) и ЗАО " ***" (арендатором) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N *, в силу которого арендатору предоставлен в долгосрочное совместное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым N *, площадью *** кв.м для эксплуатации помещений склада на срок по _ _ года. Условия указанного договора дополнялись, в том числе в части указания арендодателя - комитета имущественных отношений города Мурманска, и уточнения кадастрового номера земельного участка * (л.д.21-32).

_ _ года постановлением администрации города Мурманска N * принято решение о предоставлении Неустроеву А.В. в пользование земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ... - под часть помещений склада, часть здания склада, часть здания-помещения склада и часть здания - складские помещения на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком по _ _ года (л.д.11-12).

_ _ года между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодателем) и Неустроевым А.В. (арендатором) заключено соглашение N * о присоединении к договору аренды земли N * от _ _ года, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель - земли населенных пунктов, земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ... (л.д. 13-14).

Согласно пункту 3 Соглашения вид разрешенного использования земельного участка земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок, гаражей и автостоянок), под объектами связи.

Соглашение заключено на срок с _ _ года по _ _ года (пункт 4 Соглашения).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку Неустроев А.В. принял имущество (земельный участок) в пользование и осуществлял его использование на условиях заключенного между сторонами соглашения, он обязан оплачивать арендную плату в соответствии с положениями заключенного между сторонами соглашения.

Так, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из Соглашения, заключенного между сторонами _ _ года о присоединении к договору аренды земли N * от _ _ года, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ... - на срок с _ _ года по _ _ года, с обязательством вносить арендную плату за использование земельного участка пропорционально доле арендатора в здании в размере, согласно расчету арендной платы (Приложение N *).

На основании акта приема-передачи от _ _ года указанный земельный участок передан Неустроеву А.В. с _ _ года, без каких-либо замечаний со стороны арендатора. Акт подписан лично Неустроевым А.В. _ _ года (л.д.33).

В судебном заседании истец не оспаривал, что использует земельный участок, переданный ему в аренду, по назначению. Задолженность по аренде возникла в связи с изменением размера арендной платы, о котором ему не было известно.

При подписании Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от _ _ года, приложения N * к соглашению (расчет арендной платы), акта приема-передачи земельного участка от _ _ года, у сторон не возникло разногласий относительно размера, местоположения, границ земельного участка, арендной платы за пользование земельным участком, изменения ее размера; указанные документы подписаны ответчиком без замечаний.

Исходя из изложенного, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям Соглашения о присоединении к договору аренды (предмет договора, его цена и срок), имущество арендодателем передано арендатору, последний пользуется имуществом с момента его передачи ( _ _ года) исходя из заключенного между сторонами соглашения.

При таких обстоятельствах, поскольку судом достоверно установлено, что собственник Комитет имущественных отношений города. Мурманска (арендодатель) передал имущество (земельный участок) в пользование, а Неустроев А.В. (арендатор) принял его, между сторонами было достигнуть соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, которое сторонами исполнялось, заключенное между сторонами соглашение от _ _ года связывает стороны обязательствами, поскольку в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Учитывая изложенное, довод подателя апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора нельзя признать обоснованным.

Установив обстоятельства заключения соглашения о присоединении к договору аренды, согласования сторонами условий заключенного договора, фактического использования земельного участка ответчиком, суд обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Выводы суда первой инстанции в указанной части достаточно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и судебная коллегия с ними соглашается.

Поскольку материалами дела объективно подтверждается наличие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно взыскал данную сумму с ответчика в пользу истца.

Согласно приложению N * к соглашению N * от _ _ года арендная плата исчисляется с _ _ года в соответствии с решением Совета депутатов города Мурманска от _ _ года N * по формуле Ап= УПКСЗ х Сапх Кр х Пзу/100 = ( ***) УПКСЗ х ( ***) Сап х ( ***) Кр х ( ***) Пзу/100 = *** рублей в год ( _ _ годы), где АП - арендная плата за земельный участок, рублей в год; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель поселений Мурманской области по городу Мурманску по виду функционального использования земли в соответствующем кадастровом квартале города, руб./кв. м; Сап - ставка арендной платы за пользование земельным участком, %; Кр - регулирующий коэффициент размера арендной платы (приложение N 4 к решению Совета депутатов города Мурманска); Пзу - площадь земельного участка, кв. м (л.д.20).

Расчет арендной платы приложение N * к соглашению N * от _ _ года подписан представителем арендодателя и лично арендатором Неустроевым А.В.

В указанном приложении указано, что арендная плата подлежит перерасчету самим арендатором с момента вступления в силу соответствующего федерального закона или иного нормативного правового акта.

Решением Совета депутатов города Мурманска от _ _ года N * внесены изменения в Решение Совета депутатов города Мурманска от _ _ года N *, утверждены регулирующие коэффициенты размера арендной платы по видам использования земли, согласно которым для земель под объектами складского хозяйства, отнесенных к землям под объектами промышленности и энергетики, установлен коэффициент ***.

Решение Совета депутатов города Мурманска от _ _ года N * опубликовано в газете "Вечерний Мурманск" _ _ года и вступило в законную силу с _ _ года, соответственно, с указанной даты оно подлежало применению в рамках соглашения N * от _ _ года.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Мурманской области от _ _ года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... , на участке расположено здание N * - установлена в размере рыночной стоимости *** рублей (л.д.124-129).

По указанным выше основаниям с _ _ года (дата вступления решения суда в законную силу) истцом определен размер годовой арендной платы в сумме *** рубля *** копеек (л.д.36).

Установив, что арендная плата в _ _ году вносилась ответчиком не в полном размере, руководствуясь приведенными положениями правовых норм, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, и признал верным произведенный истцом расчет, исходя из условий соглашения от _ _ года, а также на основании Решения Совета депутатов города Мурманска от 03 декабря 2012 года N 55-747.

Доводы ответчика о том, что ему не было известно об изменении размера арендной платы, истец изменил в одностороннем порядке существенные условия соглашения о размере арендной платы, которое не было зарегистрировано в установленном порядке, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате, обоснованно не приняты судом во внимание, как несостоятельные.

Поскольку регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков, независимо от воли сторон договоров аренды.

Стороны руководствуются установленным в нормативном порядке размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Кроме того, суд правильно учел, что в соглашении о присоединении к договору аренды стороны согласовали изменение размера арендной платы в соответствии с законами Российской Федерации и иными правовыми актами.

Таким образом, удовлетворяя иск в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, суд правильно исходил из соответствия расчета арендной платы, произведенного истцом, условиям договора и нормам действующего законодательства.

При этом, как правильно указал суд, отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы не освобождало ответчика от обязанности вносить платежи по арендной плате по новым величинам.

Кроме того, Постановление Правительства Мурманской области от 28 августа 2012 года N 425-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области" было опубликовано в газете "Мурманский Вестник" 04 сентября 2012 года (из сведений информационной правовой системы "Консультант плюс"), соответственно, ответчик не был лишен возможности самостоятельно получить информацию об изменении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКЗС), применяемого при расчете арендных платежей.

В этой связи нельзя признать обоснованными доводы апелляционной жалобы, свидетельствующие о несогласии с решением суда в части взыскания задолженности по арендной плате.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню).

Учитывая изложенное, исходя из положений пунктов * дополнения N * от _ _ года к договору аренды земли N * от _ _ года, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы.

Установив, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд снизил размер пени до *** рублей.

В данном случае судом при определении размера подлежащей взысканию неустойки приняты во внимание конкретные обстоятельства дела, имеющие значение при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в том числе размер неисполненных заемщиком обязательств, длительность их неисполнения, а также то обстоятельство, что неустойка и ее размер согласованы сторонами в договоре аренды земли, в связи с чем судебная коллегия оснований для переоценки указанных обстоятельств не усматривает.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, поскольку иная оценка стороной обстоятельств дела и толкования закона не свидетельствует о неправильности выводов суда и незаконности обжалуемого решения.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Мурманска от _ _ года

оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Неустроева А. В. - без удовлетворения.

председательствующий

судьи