Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 03 февраля 2015 г. по делу N 33-326/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Белогуровой Е.Е.,

судей Фирсовой И.В.,

Бибеевой С.Е.,

при секретаре Бойцовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 03 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя Шишкина А.Ф. на решение Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области от 24 ноября 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к Шишкину А.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Шишкина А.Ф. в пользу бюджета Владимирской области задолженность по арендной плате за период с **** года в размере **** коп. и пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с **** года в сумме **** коп.

Взыскать с Шишкина А.Ф. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере **** коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Шишкина А.Ф. к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области о признании сделки недействительной отказать.

Заслушав доклад судьи Фирсовой И.В., представителя ответчика Шишкина А.Ф. - Наумова Е.А., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области - Елистратову М.Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области /далее -Департамент/, с учетом уточненных исковых требований, обратился с иском к Шишкину А.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате за период с **** года в размере **** коп. и пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с **** года в сумме **** коп. В обоснование иска указано, что ****. между сторонами заключен договор аренды N ****, по которому ответчику предоставлен во временное пользование земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, находящийся в государственной собственности. В нарушение условий договора аренды ответчиком арендная плата внесена не своевременно и не в полном объеме.

Шишкин А.Ф. обратился в суд со встречным иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование указал, что на земельном участке, переданном ему в аренду, находится также помещение конторы, занимаемое другим правообладателем - ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество". При заключении договора аренды его никто в известность о данном обстоятельстве не ставил, в документах о правах на землю данное обременение не числится, в плане участка строения не указаны. Полагает, что в силу положений п.3 ст.36 ЗК РФ и п.4 Постановления Губернатора Владимирской области от 17 января 2006г. N8 "О порядке расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области", при заключении договора аренды необходимо было предусмотреть возможность участия нескольких лиц на стороне арендатора, размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом и порядок расчета доли арендной платы каждого из них. При этом, размер арендной платы должен быть рассчитан для каждого землепользователя пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке. По мнению истца договор аренды N **** от ****. является ничтожным с момента его заключения, поскольку существенное условие договора о предмете и его стоимости не соответствует обязательному требованию закона.

В судебном заседании представитель истца /ответчика по встречному иску/ Елистратова М.Н. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, со встречным иском не согласилась, указав, что ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество" пользовалось и пользуется земельным участком, переданном Шишкину А.Ф. в аренду. При заключении договора аренды сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по его предмету. На момент заключения оспариваемого договора аренды Шишкину А.Ф. было известно, что на земельном участке находится здание конторы, часть помещений которого принадлежит ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество", однако он согласился заключить договор аренды на весь земельный участок. Расчет арендной платы произведен исходя из всей площади участка в соответствии с условиями п.1.1 договора.

Ответчик /истец по встречному иску/ Шишкин А.Ф. в судебное заседание не явился. Его представитель Наумов Е.А. исковые требования Департамента признал частично, встречные требования поддержал в полном объеме. Указал, что Шишкин А.Ф., являясь землепользователем участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, обязан оплачивать арендную плату. Вместе с тем, размер арендной платы в данном случае должен производиться пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на объекты недвижимого имущества, с учетом площади недвижимости, занимаемой ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество". Шишкин А.Ф. неоднократно обращался в Департамент о разделе земельного участка, однако до настоящего времени данный вопрос не разрешен.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Шишкина А.Ф. - Наумов Е.А. просит решение отменить и вынести новое решение об отказе Департаменту в иске и удовлетворении исковых требований Шишкина А.Ф. в полном объеме. В обоснование жалобы приводит те же доводы, что и в суде первой инстанции. Указывает на ошибочность выводов суда о невозможности применения к спорным правоотношениям абз.2 п.3 ст.36 ЗК РФ и п.4 Постановления Губернатора Владимирской области от 17 января 2006г. ввиду отсутствия доказательств неделимости земельного участка. Также оспаривает выводы суда о том, что при заключении оспариваемого договора аренды между сторонами были согласованы все существенные условия договора.

Апелляционное рассмотрение проведено в отсутствие Шишкина А.Ф., извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, что в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного решения в рамках доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Пункт 3 статьи 36 ЗК РФ определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.

Абзацем 2 названного пункта предусмотрено, что в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Согласно абзацу того же пункта казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Из названных норм статьи 36 Кодекса следует, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.

Постановлением Губернатора Владимирской области от 17.01.2006 N 8 утверждена "Методика расчета и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области" /далее- Методика/. Пунктом 4 Методики предусмотрено, что если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, используется несколькими лицами, в этом случае заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в таких зданиях размер арендной платы рассчитывается для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества с учетом вида разрешенного использования земельного участка.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м с разрешенным использованием для общественно-деловых целей, находится в собственности Владимирской области (л.д.9).

В границах земельного участка расположены:

- незавершенное строительством здание гаража площадью застройки **** кв.м, принадлежащее Шишкину А.Ф. (л.д.47);

- помещения в здании конторы лесничества, 1 этаж, кабинеты N ****, площадью **** кв.м, принадлежащие Шишкину А.Ф. (л.д.48). /Актом приемочной комиссии от **** года подтверждено завершение работ по переводу нежилых помещений в здании конторы лесничества (кабинеты N ****) в жилое помещение (квартиру) и ****. за Шишкиным А.Ф. зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью **** кв.м, местонахождение: **** (л.д.171)/;

- помещения в здании конторы лесничества, 1 этаж кабинеты N ****, тамбур и подсобное помещение, площадью **** кв.м, принадлежащие Владимирской области и переданные в оперативное управление ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество" (л.д.48);

****. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области /Арендодатель/ и Шишкиным А.Ф. /Арендатор/ заключен договор аренды N ****, по которому Шишкину А.Ф. предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** на срок по **** года (л.д.11-15). Договор прошел государственную регистрацию (л.д.20).

Сторонами не оспаривалось, что расчет арендной платы по данному договору производится исходя из площади всего земельного участка **** кв.м.

Удовлетворяя в полном объеме исковые требования Департамента и отказывая Шишкину А.Ф. в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды N **** от **** года, суд первой инстанции пришел к выводу, что нормы абзаца 2 пункта 3 статьи 36 ЗК РФ и п.4 Методики, утвержденной Постановлением Губернатора Владимирской области от 17 января 2006г. N8 "О порядке расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области", регулируют правоотношения арендатора и арендодателя в отношении неделимого участка, при этом в материалы дела представлены доказательства возможности раздела земельного участка.

Делая вывод о делимости земельного участка, суд первой инстанции указал на возможность раздела спорного земельного участка с кадастровым номером **** на два участка с кадастровыми номерами **** площадью **** кв.м и **** площадью **** кв.м в соответствии с представленным межевым планом (л.д.66-70).

Судебная коллегия считает, что данные выводы суда являются необоснованными по следующим основаниям.

Критерии отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым закреплены в абзаце 2 пункта 2 статьи 6 ЗК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ) и устанавливают, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В статье 133 ГК РФ предусмотрено, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Таким образом, при определении критерия делимости важно то обстоятельство, что законом предусмотрена не физическая делимость земельного участка, а его делимость в юридическом смысле. Устанавливая свойство неделимости имеется в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи, поэтому возможность физического деления земельного участка не свидетельствует о возможности его деления с правовой позиции.

Судом не учтено, что в предложенном варианте раздела земельного участка с кадастровым номером **** образуется два земельных участка, при этом, на земельном участке с кадастровым номером **** отсутствуют какие-либо строения, а на земельном участке с кадастровым номером **** находятся как объекты недвижимости, принадлежащие Шишкину А.Ф., так и помещения в здании конторы лесничества, переданные в оперативное управление ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество". Указанное обстоятельство подтверждается справками кадастрового инженера Ермакова И.А. (л.д.95,96).

Доказательств, свидетельствующих о возможности раздела земельного участка под зданием конторы, помещения в которой находятся в собственности у Шишкина А.Ф. и в оперативном управлении ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество", на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, в материалы дела не представлено.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м был сформирован до заключения оспариваемого договора аренды, при заключении договора аренды земельный участок не был разделен, в аренду Шишкину А.Ф. был предоставлен именно весь участок как единый неделимый, арендная плата начислялась также исходя из площади всего земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что на момент заключения оспариваемого договора аренды земельный участок с кадастровым номером **** являлся неделимым.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что при заключении договора аренды достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете договора, размерах и условиях внесения арендной платы.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент заключения оспариваемого договора аренды Шишкин А.Ф. был поставлен в известность о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих другому землепользователю.

На кадастровом паспорте, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, какие-либо объекты недвижимости не указаны. Более того, из п.1.3. договора аренды следует, что на момент подписания договора на участке расположен один объект недвижимости, сведения о наличии иных землепользователях в договоре аренды отсутствуют.

Факт осведомленности Шишкина А.Ф. о нахождении в здании конторы помещений, принадлежащих ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество", не является безусловным подтверждением того, что Шишкину А.Ф. также было известно о нахождении данных помещений на земельном участке, переданном ему в аренду.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что передача Шишкину А.Ф. в аренду всего земельного участка и определение размера арендной платы исходя из площади всего участка, без учета землепользователя ГКУ Владимирской области "Гусевское лесничество", противоречит ст. 36 ЗК РФ и Постановлению Губернатора Владимирской области от 17 января 2006г. N8, в связи с чем договор аренды N ****. является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ с момента его заключения.

Признание ничтожным договора аренды влечет за собой признание недействительной государственной регистрации данного договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дата регистрации - ****, N ****.

В связи с признанием договора аренды недействительным отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Департамента о взыскании с Шишкина А.Ф. задолженности по арендной плате. Отказ в данной части не препятствует Департаменту предъявить требования о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с учетом установленных по делу обстоятельств.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворении встречных требований Шишкина А.Ф.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области от 24 ноября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области в иске к Шишкину А.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.

Встречные исковые требования Шишкина А.Ф. удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды N ****., заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и Шишкиным А.Ф..

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды N ****., заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и Шишкиным А.Ф., дата регистрации - **** года, N ****.

Председательствующий судья Е.Е. Белогурова

Судьи: И.В.Фирсова

С.Е.Бибеева