Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 10 февраля 2015 г. по делу N 33-362/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Аврамовой Н.В., Фоминой А.И.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 10 февраля 2015 года гражданское дело по иску Плехановой А.А., Ефимовой Т.А., Ефимовой К.В. к Администрации г. Кургана о признании права собственности на самовольную постройку,

по апелляционной жалобе Плехановой А.А., Ефимовой Т.А., Ефимовой К.В. на решение Курганского городского суда Курганской области от 6 ноября 2014 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Плехановой А.А., Ефимовой Т.А., Ефимовой К.В. к Администрации г. Кургана о признании права общей долевой собственности по 1/3 доле на самовольно построенную квартиру "адрес" общей площадью 50,2 кв.м. отказать.

Заслушав доклад судьи областного суда Софиной И.М. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истцов - Бурматова К.И., представителя ответчика Колчановой Д.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Плеханова А.А., Ефимова Т.А., Ефимова К.В. обратились в суд с иском к Администрации г. Кургана о признании права общей долевой собственности по 1/3 доле за каждым на квартиру N площадью 50,2 кв.м. в доме "адрес".

В обоснование иска с учетом его дополнений указывали, что они являются собственниками по 1/3 доле каждый квартиры N площадью 23 кв.м., расположенной по "адрес", на основании договора купли-продажи от 27 декабря 1999 года. Вместе с правом собственности на квартиру к ним перешло право общей долевой собственности на общее имущество - земельный участок, площадью 2 236 кв.м., имеющий разрешенное использование "для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома". Истцы указывали, что согласно схеме о внутрихозяйственном разделе данного земельного участка на их квартиру приходится часть данного участка в размере 75 кв.м. В 2005 году они пристроили к основному строению Лит. А. строение Лит. А5 площадью 15,5 кв.м., в 2014 году они пристроили еще два строения Лит. А8 и Лит. А9. Таким образом, квартира стала состоять из двух жилых комнат, коридора, прихожей, площадь квартиры в настоящее время составляет 50,2 кв.м., исходя из которой они оплачивают коммунальные услуги. Истцы указывали, что строительство было осуществлено без получения соответствующего разрешения. Обратившись к ответчику за получением акта ввода строения в эксплуатацию, они ответа не получили. Истцы полагали, что возведенные ими постройки являются самовольными и право собственности на них может быть признано за ними, поскольку они построены на земельном участке, часть которого находится в их собственности, данные постройки прав и законных интересов других лиц не нарушают, угрозу жизни или здоровья граждан не создают, требованиям санитарно-эпидемиологических норм и пожарной безопасности зданий соответствуют.

В судебном заседании истец Ефимова Т.А. и ее представитель по доверенности Бурматов К.И., представляющий также интересы истцов Ефимовой К.В., Ефимовой Т.А., на удовлетворении иска настаивали.

Представитель ответчика Администрации г. Кургана по доверенности Борисова Ю.С. в судебном заседании с иском не согласилась, указывая на то, что квартира находится в многоквартирном жилом доме, который не является объектом индивидуального строительства.

Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, принять новое решение. В обоснование апелляционной жалобы выражают несогласие с выводом суда о том, что ими была выполнена реконструкция квартиры в многоквартирном доме, поскольку квартира не является объектом капитального строительства, таким объектом является весь многоквартирный дом. Изменение размера квартиры является самовольной постройкой, поэтому к правоотношениям сторон применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагают ошибочным вывод суда о том, что возведенное ими строение находится на участке, не предназначенном для этих целей, поскольку земельный участок, на котором находится их многоквартирный дом, имеет разрешенное использование - для эксплуатации обслуживания многоквартирного дома, следовательно, собственник вправе возводить на этом участке пристройки к жилому дому. По мнению истцов, судом не дана оценка соглашению всех собственников участка по определению порядка пользования земельным участком, в соответствии с которым сособственники не возражали против возведения истцами спорных пристроек. Вновь указывают, что возведенные строения прав и законных интересов других лиц не нарушают, угрозу жизни или здоровья граждан не создают, требованиям санитарно-эпидемиологических норм и пожарной безопасности зданий соответствуют. Также, полагают, что судом не учтены предпринятые истцами меры к легализации построек путем досудебного обращения к ответчику за получением акта ввода объекта в эксплуатацию.

В заседании судебной коллегии представитель истцов по доверенности Бурматов К.И. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика Администрации г. Кургана по доверенности Колчанова Д.С. просила в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Материалы дела свидетельствуют, что Ефимовой Т.А., Плехановой А.А., Ефимовой К.В. на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждой принадлежит однокомнатная квартира N общей площадью 23 кв.м., в том числе жилой 18,3 кв.м, в многоквартирном жилом доме "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 11-13).

Также, истцам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом "адрес", пропорционально приходящимся им долям в праве собственности на квартиру.

Порядок пользования указанным земельным участком установлен соглашением всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме "адрес", которое оформлено схемой о внутрихозяйственном разделе земельного участка (л.д. 17- 18), согласно которому в пользование истцов определен земельный участок площадью 75 кв.м., расположенный напротив принадлежащей им квартиры N.

Судом установлено, что в 2005 году к основному строению квартиры N (Лит. А) истцы пристроили строение площадью 15,5 кв.м. (Лит. А5), в 2014 году пристроили еще два строения (Лит.А8, Лит.А9).

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на квартиру по адресу: "адрес", спорный объект недвижимости в настоящий момент состоит из основного строения Лит. А и пристроев к нему Лит. А5, А8, А9. Квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, прихожей и санузла, общая площадь квартиры составляет 50,2 кв.м. (л.д. 7-10).

Поскольку строительство пристроев было осуществлено без соответствующего разрешения, а акт ввода объекта в эксплуатацию истцам не был выдан, Плеханова А.А., Ефимова Т.А., Ефимова К.В. просили в судебном порядке признать за ними право на квартиру N как на самовольную постройку, площадь которой увеличилась и составляет 50, 2 кв.м.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцами была произведена реконструкция принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости, поскольку в результате пристройки дополнительных строений (лит. А5, А8, А9) к существующему объекту недвижимости (лит.А) - квартире N, увеличилась общая площадь не только квартиры N, которая из однокомнатной стала двухкомнатной, и приобрела вспомогательные помещения, но и многоквартирного дома в целом, следовательно, возник новый объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2 Определения от 3 июля 2007 года N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями действующего законодательства, не установил законных оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку самовольная постройка возведена истцами не только без получения необходимых разрешений на строительство, но и на земельном участке, не отведенном для этих целей, и с нарушением градостроительных норм.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда ошибочным, не соответствующим обстоятельствам, установленным судом.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, к числу которых отнесены земли населенных пунктов. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков, в них указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Разрешая спор, судом первой инстанции не была принята во внимание представленная в материалах дела кадастровая выписка от 7 октября 2014 года N, свидетельствующая, что земельный участок площадью 2 236 кв.м под многоквартирным жилым домом N по "адрес" в "адрес" отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, его разрешенное использование установлено - "для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома". Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, участку присвоен кадастровый номер N. Земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади квартир) собственникам квартир в многоквартирном жилом доме, в том числе истцам (л.д. 38-50).

При этом нахождение, согласно карте градостроительного зонирования, указанного земельного участка в общественно-деловой зоне города Кургана, которая не предназначена в силу статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации для жилой застройки (л.д. 87), не свидетельствует о нецелевом использовании истцами земельного участка при осуществлении ими реконструкции объекта недвижимости, учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован, поставлен на кадастровый учет, вид его разрешенного использования установлен градостроительным регламентом как использование "для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома", что не запрещает собственнику в соответствии с предоставленными ему статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации полномочиями осуществлять реконструкцию объекта недвижимости в границах данного земельного участка в соответствии с градостроительными и строительными нормами, соблюдение которых при выполнении реконструкции спорной квартиры, а также соблюдение требований по технике пожарной безопасности, подтверждено представленным в материалах дела экспертным заключением N от 13 октября 2014 года ООО "Бюро независимых экспертиз" (л.д. 60-70).

Кроме того, нахождение жилого многоквартирного дома в общественно-деловой зоне города соответствует положениям пункта 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что самовольное строительство осуществлено истцами на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, нельзя признать правильным

Несмотря на ошибочность указанного вывода суда, в целом решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным.

Поскольку неправильный вывод суда при рассмотрении дела не привел к вынесению незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает возможным, не отменяя решение суда, исключить его из мотивировочной части решения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла указанных разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только в том случае, если признаком самовольной постройки является только отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию и отсутствуют другие ее признаки, в частности нарушение возведением самовольной постройки прав и законных интересов третьих лиц, доказательства чему в материалах дела отсутствуют.

Так, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривалось, что возведенные самовольные пристройки находятся на занятой и единолично используемой истцами в своих интересах части земельного участка с кадастровым номером 45:25:090708:197, то есть имущества, которое в силу прямого указания закона отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, из плана квартиры усматривается, что при ее реконструкции задействовались внешние стены многоквартирного жилого дома (ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения), которые в силу пункта 1 "г" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Поскольку возведенные истцами постройки находятся на земельном участке, являющимся общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома, в результате реконструкции часть общего имущества (ограждающих несущих конструкций) присоединена к квартире истцов, то на возведение спорных пристроек требовалось согласие всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, решение об использовании земельного участка в целях строительства капитальной пристройки, примыкающей к жилому дому, и соответственно об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме по "адрес", не принималось.

Представленные суду первой инстанции заявления граждан об отсутствии претензий к использованию истцами определенного им для эксплуатации земельного участка согласно схеме внутрихозяйственного раздела земельного участка не свидетельствуют о согласии всех собственников жилых помещений многоквартирного дома "адрес", или их законных представителей на возведение спорных пристроек и уменьшение общего имущества данного дома. Кроме того, заявления представлены не от всех собственников многоквартирного дома.

Таким образом, поскольку совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае не установлена, при отсутствии согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на возведение спорных пристроек оснований для удовлетворения исковых требований Плехановой А.А., Ефимовой Т.А. и Ефимовой К.В. у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда по существу является законным. Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 6 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Плехановой А.А., Ефимовой Т.А., Ефимовой К.В. - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что самовольное строительство осуществлено истцами на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке.

Судья-председательствующий

Судьи: