Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-735/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Плехановой С.В.,

судей Пятанова А.Н., Шаламовой Л.В.,

при секретаре Самороковой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Долгих М.С. на решение Ишимского городского суда Тюменской области от 11 ноября 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации города Ишима удовлетворить.

Взыскать с Долгих М.С. в пользу администрации города Ишима Тюменской области долг по договору аренды земельного участка " ... " от " ... " в сумме " ... " рублей " ... " копеек.

Взыскать с Долгих М.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме " ... " рублей " ... " копейки".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пятанова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Ишима Тюменской области обратилась в суд с иском к Долгих М.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что " ... " между администрацией города Ишима и Долгих М.С. был заключен договор " ... " аренды земельного участка по адресу: " ... ". Согласно пункту 2.4 договора аренды годовой размер арендной платы составляет " ... " руб.

" ... " администрация города Ишима и Долгих М.С. заключили соглашение о расторжении договора аренды, по условиям которого договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора произведена " ... " г.

За период с 01.07.2013 г. по 28.04.2014 г. арендатор не платила арендную плату, в результате чего у нее образовалась задолженность в сумме " ... " руб., кроме этого ей начислена предусмотренная договором пеня в сумме " ... " руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме " ... " руб.

На основании изложенного, администрация города Ишима просит взыскать с Долгих М.С. задолженность по договору аренды земельного участка в размере " ... " руб., в том числе неуплаченная арендная плата - " ... " руб., договорная пеня - " ... " руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - " ... " руб.

В судебном заседании суда первой инстанции:

представитель истца администрации города Ишима Макушина Е.А. исковые требования поддержала;

ответчик Долгих М.С. с иском не согласилась по основания, указанным в письменных возражениях.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласна ответчик Долгих М.С., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

Указывает на то, что суд не принял во внимание, что арендодатель своими неправомерными действиями содействовал увеличению размера арендных платежей, поскольку рассмотрение заявления о передаче земельного участка в собственность длилось около 5 месяцев вместо установленных административным регламентом 2 месяцев.

По ее мнению, в решении судом неверно указано на то, что она не оспаривала расчет задолженности по договору аренды, поскольку была согласна только с озвученной в судебном заседании суммой долга, равной " ... " руб.

Кроме этого, ссылаясь на положения пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", апеллянт считает, что обязанность по уплате арендных платежей в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю; то есть, по ее мнению, обязанность по оплате арендных платежей должна быть прекращена не позднее 20.01.2014 г.

На апелляционную жалобу поступили возражения от представителя администрации города Ишима Ковлевской Н.В., в которых она просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Участвующие в деле лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела были надлежащим образом уведомлены.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим частной отмене по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, " ... " между администрацией города Ишима (арендодателем) и Долгих М.С. (арендатором) в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от " ... " был заключен договор " ... " аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ". Срок действия договора установлен сторонами с " ... " по " ... " г., годовой размер арендной платы за пользование участком составляет " ... " руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения условий пункта 2.5 договора арендатору начисляются пени за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от не перечисленного в срок платежа.

" ... " между администрацией города Ишима и Долгих М.С. заключено соглашение, по условиям которого в связи с оформлением в собственность земельного участка и на основании заявления Долгих М.С. стороны решили расторгнуть договор аренды земельного участка. При этом указанное соглашение является частью договора " ... " аренды от " ... " и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Принятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора аренды арендатор надлежащим образом не исполняла, с августа 2013 года платежи в счет арендной платы не вносит, в связи с чем по состоянию на 29.09.2014 г. у нее образовалась задолженность по договору аренды в размере " ... " руб., из которой неуплаченная арендная плата - " ... " руб., договорная пеня - " ... " руб.; кроме этого арендатором на основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлены к взысканию и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме " ... " руб.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, руководствуясь статьями 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями заключенного между сторонами договора аренды, а также учитывая, что арендатор свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком надлежащим образом не исполняет, с августа 2013 года платежи не вносит, представленный истцом расчет задолженности по арендной плате стороной ответчика не оспорен, пришел к обоснованному выводу о взыскании с Долгих М.С. в пользу администрации города Ишима задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец своими неправомерными действиями содействовал увеличению размера арендных платежей, поскольку рассмотрение заявления Долгих М.С. о передаче земельного участка в собственность длилось около пяти месяцев вместо положенных двух, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку, как следует из материалов дела, с заявлением о расторжении договора аренды в связи с предоставлением земельного участка в собственность Долгих М. обратилась 20.11.2013 г., это заявление администрацией города Ишима удовлетворено 27.01.2014 г., одновременно на Долгих М.С. была возложены обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировать его в установленном законом порядке.

Довод ответчика Долгих М.С. о том, что договор купли-продажи земельного участка сторонами был заключен только 10.04.2014 г. по вине администрации города Ишима, судебная коллегия отклоняет, поскольку в его подтверждение в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких либо доказательств не представлено.

Суждение апеллянта о том, что в судебном заседании она признавала только долг в сумме " ... " руб., не может быть принято во внимание, поскольку из протоколов судебных заседаний от 27.10.2014 г. и от 11.11.2014 г. не следует, что Долгих М.С. давала пояснения относительно суммы предъявленных к ней требований; предусмотренным статьей 231 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правом на подачу замечаний на протокол судебного заседания ответчик не воспользовалась.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по уплате арендных платежей прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, независимо от государственной регистрации права собственности к покупателю, следовательно, в данном случае, обязанность по оплате арендных платежей должна быть прекращена не позднее 20.01.2014 г., судебная коллегия не принимает во внимание ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы на основании пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статей 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, у покупателя, одновременно являющегося арендатором земельного участка, обязательство по внесению арендной платы на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Таким образом, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи к ответчику был зарегистрирован 28.04.2014 г., что следует из свидетельства о регистрации права собственности, судом обоснованно взыскана задолженность по арендной плате за период 01.07.2013 г. по 28.04.2014 г.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене обжалуемого решения не являются, поскольку не опровергают выводов суда, построены на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Однако согласно положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Как указано в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.

В данном случае судом первой инстанции в числе прочего удовлетворены требования администрации " ... " о взыскании с Долгих М.С. предусмотренной пунктом 4.2 договора аренды пени за нарушение срока внесения арендной паты в установленный срок в сумме " ... " руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме " ... " руб.

Статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) понимает определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

То есть существует два основных вида неустойки - пени и штраф, при этом штрафом является фиксированный размер денежных средств, который может взыскиваться за нарушение обязательства одной из сторон договора, то есть, штраф как неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства в заранее установленном размере или в процентном отношении к стоимости предмета исполнения. Штраф является однократно взыскиваемой суммой.

Пени же являются текущей санкцией, начисляемой периодически с момента, когда обязательство должно быть исполнено (платеж должен был быть совершен), и до момента, когда оно было фактически выполнено (платеж произведен). Иными словами, размер пени не является фиксированным и зависит от периода просрочки.

Следовательно, в данном случае судом удовлетворены требования истца о взыскании договорной пени, предусмотренной пунктом 4.2 договора аренды и законной - предусмотренной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъясняет Верховный суд Российской Федерации в Постановлении Пленума N 13 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором (пункт 6).

Исходя из изложенного, учитывая, что и неустойка, предусмотренная договором аренды и проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются мерами ответственности должника за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды, при этом из содержания договора не следует, что договорная неустойка является штрафной, суду следовало применить только одну меру ответственности, а не две одновременно.

В данном случае судебная коллегия отдает преференцию договорной неустойке, поскольку она предпочтительнее для кредитора, так как ее размер выше (0, 05 против 0, 027 в день), и приходит к выводу о том, что решение суда в части взыскания с Долгих М.С. процентов за пользование чужими денежными в сумме " ... " руб. на основании статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В связи с изменением состоявшегося решения, подлежат уменьшению, как того требует часть 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и взысканные с Долгих М.С. в доход местного бюджета судебные расходы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ишимского городского суда Тюменской области от 11 ноября 2014 года

в части взыскания с Долгих М.С. в пользу администрации города Ишима Тюменской области процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, принять в этой части новое решение, которым администрации города Ишима Тюменской области в иске к Долгих М.С. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме " ... " рублей " ... " копейки отказать, уменьшить взысканный с Долгих М.С. в пользу администрации города Ишима Тюменской области долг по договору аренды земельного участка до " ... " рублей " ... " копеек;

в части взыскания с Долгих М.С. судебных расходов изменить, уменьшить размер взысканной с Долгих М.С. в доход местного бюджета государственной пошлины до " ... " рублей " ... " копейки.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика Долгих М.С. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии