Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2015 г. по делу N 33-1231/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе

председательствующего: С.В. Кустовой

судей: Т.В. Масловой, И.Н. Овсянниковой

с участием прокурора: Н.А. Лазаревой

при секретаре: А.Г. Чирковой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тимонина К. А., Гагариной Е. Г. к Жихареву М. Д., Жихаревой О. А. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по встречному исковому заявлению Жихаревой О. А. к Тимонину К. А., Гагариной Е. Г., Жихареву М. Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения, по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Жихаревой О.А., апелляционному представлению прокурора города Комсомольска-на-Амуре на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года.

заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, представителя К.А. Тимонина М.А. Тимонина, заключение прокурора Н.А. Лазаревой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тимонин К.А. и Гагарина Е.Г. обратились в суд с иском к Жихареву М.Д. и Жихаревой О.А. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они являются собственниками жилого помещения по "адрес". Условиями договора купли-продажи, заключенного с прежними собственниками, предусмотрено, что в квартире на регистрационном учете состоят Жихарев М.Д. и Жихарева О.А., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение тридцати рабочих дней. До настоящего времени ответчики продолжают занимать квартиру, освобождать жилое помещение отказываются, зарегистрированной в квартире остается Жихарева О.А.

Просили признать прекращенным право пользования Жихарева М.Д. и Жихаревой О.А. в отношении квартиры по "адрес"; выселить Жихарева М.Д. и Жихареву О.А. из спорного жилого помещения; возложить обязанность на УФМС России по Хабаровскому краю снять Жихареву О.А. с регистрационного учета в данном жилом помещении.

Жихарева О.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Тимонину К.А., Гагариной Е.Г., Жихареву М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ выдала своему внуку Жихареву М.Д. доверенность с целью оформления последним договора займа под залог квартиры по "адрес", которая принадлежала ей и Жихареву М.Д. на праве общей долевой собственности с определением по "данные изъяты" доли. Фактически Жихарев М.Д. заключил не договор займа, а договор купли-продажи квартиры с Тимониным К.А. и Гагариной Е.Г., при этом пояснил ей, что он занял денежные средства у Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. в общем размере "данные изъяты" и написал расписку, что оставляет в залог квартиру. Намерений продавать квартиру он не имел. О том, что Жихарев М.А. заключил договор купли-продажи, по условиям которого квартира была продана за "данные изъяты", она узнала ДД.ММ.ГГГГ, получив судебное извещение о рассмотрении иска о ее выселении. Полагает сделку купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса, поскольку у Жихарева М.А. не было намерений на продажу квартиры, являющейся единственным постоянным местом жительства, никаких денег от продажи квартиры она не получала, ключи от входной двери никому не передавала, акт приема-передачи жилого помещения между сторонами не составлялся. Заключая договор купли-продажи, покупатели не интересовались состоянием квартиры, не обратились с требованием об освобождении квартиры. Указанная в договоре стоимость квартиры "данные изъяты" явно несоразмерна рыночной стоимости квартиры. Кроме того, с момента приобретения квартиры покупатели в нее не приходили, не вселялись, расходы по содержанию не несли.

Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по "адрес", заключенный между Жихаревым М.А. с одной стороны, и Тимониным К.А. и Гагариной Е.Г. с другой стороны; признать за Жихаревой О.А. право собственности на "данные изъяты" долю данного жилого помещения.

Решением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года исковые требования Тимонина К.А., Гагариной Е.Г. удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований Жихаревой О.А. отказано. Суд постановил:

признать прекращенным право пользования Жихарева М. Д. и Жихаревой О. А. жилым помещением по "адрес";

выселить Жихарева М. Д. к Жихареву О. А. из жилого помещения по "адрес";

возложить обязанность на управление Федеральной миграционной службы по Хабаровскому краю осуществить снятие Жихаревой О. А. с регистрационного учета по месту жительства по "адрес".

В апелляционной жалобе Жихарева О.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указывает, что, принимая решение по делу, суд не учел, что сделка купли-продажи квартиры была совершена под влиянием обмана, а также то, что до ДД.ММ.ГГГГ Жихарева О.А. находилась в заблуждении относительно природы сделки. Данные обстоятельства суд безосновательно отверг, несмотря на то, что в деле имеются многочисленные доказательства того, что фактически Тимониным К.А. и Гагариной Е.Г. были совершены действия не по договору купли-продажи квартиры, а по договору займа под залог квартиры. До прихода к нотариусу Жихарев М.Д., объяснив, что ему нужны деньги под залог квартиры, введя Жихареву О.А. в заблуждение, получил от нее согласие на оформление доверенности, в текст доверенности она не вникала и поскольку юридически неграмотна, то полностью доверяла Жихареву М.Д.

О том, что Жихарев М.А. ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи квартиры с Тимониным К.А. и Гагариной Е.Г., продав имущество за "данные изъяты", Жихарева О.А. узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании по иску Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. о прекращении за ней права пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении.

Из разговора с Жихаревым М.Д. ей стало известно, что он занял денежные средства у Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. и написал расписку, что оставляет в залог до возвращения денежных средств квартиру, в которой она проживает. Это доказывает то, что намерений продать квартиру он не имел. У нее также не было намерений на продажу квартиры, являющейся единственным постоянным местом жительства, никаких денег от продажи квартиры она не получала и ключи от входной двери Тимонину К.А. и Гагариной Е.Г. не передавала, акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся.

За время проживания Жихаревой О.А. в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время потенциальные покупатели в квартиру не приходили, не вселялись, расходы по содержанию квартиры не несли. Жихарев М.Д. в судебном заседании пояснил, что сделку купли-продажи заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, поскольку стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже рыночной.

В апелляционном представлении прокурор города Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное, постановленное с нарушением норм материального права, указывая, что Жихаревой О.А. была выдана доверенность на право продажи своей доли в квартире на внука, однако выдавая доверенность, ее волеизъявление было направлено на оказание помощи внуку на получение займа под залог квартиры. Совершив сделку купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, Жихарев М.А. не сообщил о совершенной сделке купли-продажи Жихаревой О.А., о том, что получил денежные средства в результате сделки купли-продажи квартиры, чем нарушил условия доверенности.

Судом в мотивировочной части решения необоснованно отвергнуты доводы об отсутствии факта передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, при том, что в судебном заседании установлено, что на день подписания договора купли-продажи в квартире как проживали, так и остаются проживать до настоящего времени Жихарева О.А., Жихарев М.А..

Тимонин К.А. и Гагарина Е.Г. как новые собственники уклонялись от бремени содержания спорной квартиры, мер по выселению Жихаревых не предпринимали, что в совокупности свидетельствует об изначальном намерении у продавца и покупателя не исполнять указанное в договоре условие о передаче недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Гагариной Е.Г., Тимонина К.А. - А.В. Дрига просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, постановленное при правильном применении и толковании норм материального права, при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование возражений указал, что довод апелляционной жалобы о наличии заблуждения о природе сделки опровергается содержанием нотариально удостоверенной доверенности именно на продажу квартиры, а не совершение с ней иных сделок. Содержание доверенности нотариусом разъяснено. Никаких доказательств заблуждения не предоставлено.

Довод о наличии каких-либо отношений по договору займа также не подтвержден какими-либо доказательствами, опровергается содержанием доверенности именно на продажу квартиры, распиской в получении денег за проданную квартиру. Довод не соответствует действительности. Проверялся правоохранительными органами, не нашел подтверждения.

Довод жалобы о том, что покупатели в квартиру не вселились, не имеет правового значения, так как это право покупателей, а не обязанность. Кроме того, как следует из договора купли-продажи, стороны договорились о сохранении права пользования за продавцами в течение тридцати дней после заключения сделки.

Истцы (ответчики) Тимонин К.А., Гагарина Е.Г., ответчик Жихарев М.А., ответчик (истец) Жихарева О.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали, в связи с чем в силу частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Представитель Тимонина К.А. Тимонин М.А. в судебном заседании полагал решение суда законным и обоснованным. Указал, что помимо приобретенной квартиры у Тимонина К.А., Гагариной Е.Г. имеются в собственности квартиры в г. Хабаровске, г. Комсомольске-на-Амуре.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционном представлении и возражениях относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит жалобу и представление подлежащими удовлетворению, поскольку выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и неверном определении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Жихаревой О.А. на имя Жихарева М.А. выдана нотариально удостоверенная доверенность на право продажи за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащей ей "данные изъяты" доли квартиры, расположенной по "адрес", подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить причитающиеся от продажи квартиры денежные средства, зарегистрировать в регистрационном органе договор и переход права собственности (т. 1 л.д. 48).

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Тимонин К.А. и Гагарина Е.Г. приобрели у Жихарева М.А. и Жихаревой О.А. в собственность квартиру по "адрес", за "данные изъяты" (т. 1 л.д. 6).

Факт передачи Гагариной Е.Г. Жихареву М.А. денежных средств в размере "данные изъяты" во исполнение договора купли-продажи подтверждается распиской последнего от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на указанную квартиру к Тимонину К.А. и Гагариной Е.Г. зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 7, 8).

Из выписки из поквартирной карточки усматривается, что в настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрирована по месту жительства Жихарева О.А. с ДД.ММ.ГГГГ (бывший собственник) (т. 1 л.д. 9).

По данным КГУП "Хабкрайинвентаризация" и Управления Росреестра по Хабаровскому краю за Жихаревым М.А. и Жихаревой О.А. прав собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано (т. 1 л.д. 23, 33, 34).

Удовлетворяя исковые требования Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Жихаревой О.А. на имя Жихарева М.Д. была выдана нотариально заверенная доверенность на право продажи принадлежащей ей доли в квартире, доверенность подписана лично, о последствиях совершенного действия была уведомлена, была согласна с ними, соответственно факт ее волеизъявления на отчуждение спорного жилого помещения является установленным; право собственности на квартиру в установленном законом порядке было зарегистрировано за истцами (ответчиками).

При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на долю жилого помещения, суд исходил из того, что Жихаревой О.А. в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в части признания недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

В силу части 1 статьи 178, части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент совершения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору, являлось выяснение вопроса о понимании истицей сущности сделки на момент ее заключения, наличия невыгодных условий при заключении сделки. В этой связи суду необходимо было выяснить: сформировалась ли выраженная в сделке воля Жихаревой О.А. вследствие заблуждения, на которое она ссылается, и является ли оно существенным применительно к части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оценке подлежали такие обстоятельства как грамотность истицы, ее возраст, состояние здоровья. При решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в части 1 статьи 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Суд данное обстоятельство (соответствие действительной воли Жихаревой О.А. ее волеизъявлению, выраженному в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на продажу принадлежащей ей доли в спорной квартире) фактически не выяснял, ограничившись лишь формальной оценкой содержания полномочий доверенного лица, изложенных в доверенности.

Мотивируя решение отсутствием оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, суд не учел, что Жихарева О.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, находится в преклонном возрасте, является пенсионером, юридического образования не имеет, страдает возрастными заболеваниями, как бабушка и опекун находилась в особых доверительных отношениях со своим внуком Жихаревым М.А ... Именно по этим причинам истица действительно могла заблуждаться относительно природы сделки и полагать, что дает согласие на заключение договора залога квартиры в связи с полученным ее внуком займом, а не на отчуждение своего единственного жилья.

По этим же причинам то обстоятельство, что Жихаревой О.А. разъяснялось содержание сделки купли-продажи и ею в целях заключения данной сделки подписана доверенность на имя Жихарева М.А., не означает, что ответчица (истица) полностью понимала сущность и правовые последствия совершаемых действий, и не свидетельствует о законности оспариваемой сделки, поскольку для признания сделки соответствующей нормам гражданского закона необходимо, чтобы стороны сделки четко понимали ее правовую природу, и эта сделка должна соответствовать их действительной воле.

То обстоятельство, что действительная воля Жихаревой О.А. при заключении сделки была направлена на оформление договора залога спорного имущества с целью оказания помощи внуку, помимо объяснений самой истицы, подтверждается тем фактом, что с момента заключения сделки в ДД.ММ.ГГГГ ни Тимонин К.А., ни Гагарина Е.Г. попыток вселения в спорное жилое помещение не предпринимали, как не предпринимали попыток к выселению семьи Жихаревых из данного жилого помещения, при этом бремя содержания спорного жилого помещения до настоящего времени продолжает нести Жихарева О.А. Доказательств извещения Жихаревой О.А. внуком Жихаревым М.Д. о совершении договора купли-продажи квартиры, передачи денежных средств за реализованный объект недвижимости Жихаревым М.Д. Жихаревой О.А. материалы дела не содержат. Условия сделки крайне невыгодны для Жихаревой О.А., поскольку в результате ее совершения Жихарева О.А. утрачивает единственное помещение, предназначенное для проживания, объект недвижимости - двухкомнатная квартира, общей площадью 44,3 кв. м. - отчужден по цене, соответствие которой рыночным ценам на момент заключения договора, не подтверждено доказательствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Жихаревым М.А., действующим по доверенности от имени Жихаревой О.А., предметом которого является квартира, расположенная по "адрес", недействительным и применяет последствия его недействительности.

С выводом суда о предъявлении встречного искового заявления в пределах срока исковой давности судебная коллегия соглашается, поскольку исковое заявление поступило в суд в течение одного года с момента, когда Жихаревой О.А. стало известно о совершении сделки.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Соответственно, запись ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. на спорную квартиру подлежит аннулированию и в ЕГРП подлежит внесению запись о возврате недвижимого имущества Жихаревой О.А. и Жихареву М.А. и регистрации за ними права собственности.

Вместе с тем, с Жихарева М.А. в пользу Гагариной Е.Г. подлежит взысканию денежная сумма в размере "данные изъяты", полученная им при заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, в целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела, без устранения которой невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Жихаревой О.А., а также принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия, отменяя решение суда, принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска, удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года по исковому заявлению Тимонина К. А., Гагариной Е. Г. к Жихареву М. Д., Жихаревой О. А. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по встречному исковому заявлению Жихаревой О. А. к Тимонину К. А., Гагариной Е. Г., Жихареву М. Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения - отменить, апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Жихаревой О.А., апелляционное представление прокурора города Комсомольска-на-Амуре - удовлетворить.

Принять по делу новое решение:

В удовлетворении исковых требований Тимонина К. А., Гагариной Е. Г. к Жихареву М. Д., Жихаревой О. А. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета - отказать.

Встречные исковые требования Жихаревой О. А. к Тимонину К. А., Гагариной Е. Г., Жихареву М. Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по "адрес", общей площадью 44,3 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Жихаревым М.А. и Жихаревой О.А., через ее представителя Жихарева М.А., действующего по доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны и Тимонина К.А. и Гагариной Е.Г. с другой стороны.

Аннулировать государственную регистрацию права собственности Тимонина К. А. N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на "данные изъяты" долю жилого помещения - квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Аннулировать государственную регистрацию права собственности Гагариной Е. Г. N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на "данные изъяты" долю жилого помещения - квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности Тимонина К. А. на "данные изъяты" долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности Гагариной Е. Г. на "данные изъяты" долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Возвратить в собственность Жихаревой О. А. "данные изъяты" долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Возвратить в собственность Жихарева М. Д. "данные изъяты" долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв.м., расположенную по "адрес".

Взыскать с Жихарева М.Д. в пользу Гагариной Е. Г. денежные средства в размере "данные изъяты".

Апелляционную жалобу Жихаревой О. А., апелляционное представление прокурора г. Комсомольска-на-Амуре - удовлетворить.

Председательствующий: С.В. Кустова

Судьи: Т.В. Маслова

И.Н. Овсянникова