Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 24 февраля 2015 г. по делу N 33-638/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Литвинцевой И.В.

и судей краевого суда Антипенко А.А., Ревенко Т.М.

при секретаре Балдановой Д.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 24 февраля 2015 года гражданское дело по иску Золотаревой С,И. к ЗАО "Интеко" о признании незаконными действий и возложении обязанности по заключению договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Золотаревой С.И.

на решение Центрального районного суда г. Читы от 24 сентября 2014 года, которым постановлено Золотаревой С,И. в иске к ЗАО "Интеко" о признании незаконными действий и возложении обязанности по заключению договора купли-продажи отказать.

Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Золотарева СИ. 28 июля 2014 года обратилась в суд с названным иском, мотивируя его следующим. 20 февраля 2012г. между ней и ЗАО "Интеко" в лице ООО "Магистрат", действующего на основании Агентского договора от 8 ноября 2011г. и доверенности от 29 ноября 2011г. заключен предварительный договор, по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: "адрес" на условиях, предусмотренных предварительным договором, согласно п. 1.2 которого форма основного договора купли-продажи квартиры, подлежащего заключению, утверждена сторонами и является приложением N1 к настоящему договору. Квартира, являющаяся предметом договорных обязательств, состоит из жилых комнат, в общую площадь квартиры не входит площадь балконов. Между тем, как следует из расшифровки площадей составных частей квартиры, приложенной к уведомлению от 29 ноября 2013 г. о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору о проведении окончательных взаиморасчетов по квартире из-за увеличения ее площади по результатам обмеров БТИ, увеличение площади квартиры связано с включением в ее общую площадь площади двух балконов. При этом площади остальных составных частей квартиры остались без изменения. Считает, что требования о необходимости заключения дополнительного соглашения продиктованы не результатами соответствующих замеров БТИ, которыми установлено реальное увеличение площади квартиры, а сугубо включением в ее состав "летних" помещений, что противоречит положениям заключенных договоров. Включение в состав квартиры площадей двух балконов, фактически не учтенных при заключении предварительного договора, не может служить основанием для увеличения цены квартиры, а, следовательно, и для подписания дополнительного соглашения. Золотарева С.И. просила признать действия ответчика, выразившиеся в направлении уведомления о необходимости заключить дополнительное соглашение к договору о проведении окончательных взаиморасчетов по квартире в связи с увеличением площади квартиры по результатам обмеров МосГорБТИ в отношении квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: "адрес" незаконными и обязать ЗАО "Интеко" заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры без условий включения в общую площадь квартиры площадей двух балконов и дополнительной оплаты данных площадей (л.д.3-6).

Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д.141а-144).

В апелляционной жалобе Золотарева С.И. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. По ее мнению, включение в состав квартиры площадей двух балконов, фактически не учтенных при заключении предварительного договора, не может служить основанием для увеличения цены квартиры, а, следовательно, и для подписания дополнительного соглашения. Направленное ответчиком уведомление от 2 ноября 2013г. о необходимости подписания дополнительного соглашения фактически выходит за рамки полномочий сторон, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. Доводы жалобы повторяют доводы, указанные в исковом заявлении (л.д.147-149).

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ссылается на то, что оспоренное истицей предложение о заключении дополнительного соглашения соответствует закону, принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и условиям предварительного договора о возможности увеличения цены квартиры по окончании строительства и после фактического обмера квартиры органами БТИ. Увеличение площади квартиры на "данные изъяты" кв. м. за счет площади вспомогательных помещений подтверждено, что влечет увеличение цены квартиры на "данные изъяты" руб. При этом не имеет значения, что это площадь балконов, т.к. согласно договору вся площадь объекта недвижимости оплачивается по одной неизменной цене, установленной п. 2.1 - "данные изъяты" руб.

Стороны, извещенные надлежаще, на апелляционное рассмотрение дела не явились по неизвестной причине, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, что при таких данных допускается п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2012 года между ЗАО "Интеко" в лице ООО "Магистрат" и Золотаревой С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме. Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1). Квартира расположена в жилом доме-новостройке по строительному адресу: "адрес", и имеет следующие характеристики: "данные изъяты".

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора цена договора купли-продажи квартиры определяется как произведение суммы общей площади квартиры и площадей, расположенных в составе квартиры балконов, лоджий, веранд, террас, на стоимость одного кв.м. площади, равной "данные изъяты" руб. Указанная стоимость квадратного метра общей площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.5 предусмотрено, что после проведения обмеров квартиры органами технической инвентаризации, стороны подписывают дополнительное соглашение, в котором уточняют цену квартиры и размер обеспечительного платежа, исходя из суммарной площади квартиры и стоимости 1 кв.м., указанной в п. 2.1. договора, уточняют цену договора купли-продажи и параметры квартиры, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к настоящему договору.

В соответствии с п. 2.6. предварительного договора, цена договора купли-продажи квартиры оплачивается покупателем не позднее 10 банковских дней с даты подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Ввод объекта в эксплуатацию разрешен 2 октября 2010г. (л.д.45-46).

Органами технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию произведены обмеры квартиры, о которой в настоящее время возник спор. Согласно техническому плану на квартиру N общая площадь спорной квартиры составляет "данные изъяты" кв. м. По сравнению с проектной площадью "данные изъяты" кв. м. площадь квартиры увеличилась и составила "данные изъяты" кв. м (включая площадь летних помещений). С учетом увеличения площади квартиры по данным обмера органами БТИ цена квартиры увеличилась до "данные изъяты" руб. Во исполнение условий предварительного договора, истице направлено 29 ноября 2013г. уведомление с предложением заключить дополнительное соглашение к указанному договору о проведении окончательных расчетов по квартире (л.д.44).

Отказывая в иске, суд правомерно исходил из того, что стороны при заключении предварительного договора оспариваемые истцом условия согласовали, она была с ними согласна и подписала данный договор. Сам договор истицей не оспорен, как и не представлено доказательств неправомерных действий ответчика. Все действия ответчика соответствовали условиям заключенного сторонами предварительного договора.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Золотарева С.И. 20 декабря 2011г. письменным заявлением подтвердила, что извещена о том, что по результатам обмера, произведенным специализированной организацией, общая площадь квартиры, а также площадь летних помещений (балконов, лоджий, веранд, террас) по окончании строительства может увеличиться. При этом она обязалась осуществить доплату за увеличение площади. В заявлении ею также указано, что она извещена, что общая площадь квартиры и летних помещений будет определяться без применения каких-либо понижающих или повышающих коэффициентов, а также, что в проектной документации площади летних помещений указаны с понижающим коэффициентом, что приведет к увеличению площади, подлежащей оплате (л.д.43). Написание такого заявления истица не оспаривает, как и условий предварительного договора. Ее довод, по сути, сводится к тому, что при заключении предварительного договора в общую площадь квартиры не включена площадь двух балконов и что произведенный обмер после ввода дома в эксплуатацию на самом деле не является уточнением фактических параметров квартиры, как это предусмотрено договором. Увеличение общей площади квартиры обусловлено включением в ее состав летних помещений, что, по мнению истицы, не может влечь увеличения цены квартиры.

С таким доводом нельзя согласиться.

Исходя из буквального содержания предварительного договора, и написанного истицей упоминавшегося выше заявления, квартира имеет летние помещения, оплачиваемые по цене 1 кв. м., предусмотренной предварительным договором - "данные изъяты" руб., без понижающих коэффициентов. Такие условия сторонами согласованы, подписаны, т.е. истица обязалась оплатить, в том числе и площадь балконов.

Буквальное толкование условий предварительного договора и других письменных документов, имеющих отношение к этому договору, позволяет сделать однозначный вывод о том, что окончательный размер площади квартиры на дату заключения сделки не мог быть известен, как и окончательная стоимость приобретаемого истицей имущества. Она может быть определена только по результатам обмеров БТИ; в связи с чем согласовано условие о возврате сумм в связи с уменьшением договорной площади, либо о доплате, в связи с увеличением площади по результатам обмера БТИ. Истец имеет право требовать заключения основного договора, после оплаты каждого фактически построенного квадратного метра в составе квартиры, в т.ч. с учетом балконов и лоджий (летних помещений), что следует из п. 2.7. До момента исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, о полной оплате истицей стоимости квартиры (п.2.5), невозможно и заключение договора купли-продажи с ней.

Истица не ставит под сомнение произведенные обмеры квартиры после ввода дома в эксплуатацию, как и наличие двух балконов и их размер "данные изъяты" и "данные изъяты" кв. м). При таких данных нельзя признать незаконным предложение ответчика, направленное истице, о заключении дополнительного соглашения об увеличении цены квартиры, с учетом включения в общую площадь двух балконов. Такое предложение исходит из условий заключенного сторонами договора, не противоречащих закону, в том числе ч. 5 ст. 15, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, ч. 1 ст. 422 ГК РФ, на которые истица ссылается в жалобе. Условия предварительного договора не нарушают императивных правовых норм и не дают оснований для иного их толкования, исключающего обязанность истицы по оплате площади балконов.

При отсутствии дополнительного соглашения, обязывающего истицу произвести доплату по результатам обмера квартиры органами БТИ (т.е. при невыполнении истицей всех обязательств по предварительному договору), не имеется оснований для удовлетворения требования о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры. Заслуживают внимания и другие доводы ответчика, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, об отсутствии законных оснований для заключения договора купли-продажи (отсутствие акта реализации контракта; то, что дом не поставлен на кадастровый учет; ненаступление срока подписания основного договора, установленного п. 3.1.1 предварительного договора - не позднее 31 декабря 2016г.).

Суд первой инстанции по существу спора постановил правильное решение, соответствующе вышеприведенным нормам материального права, с учетом содержания предварительного договора. Доводы апелляционной жалобы не могут влечь отмены решения, поскольку правильность выводов суда не опровергают и исходят из иного толкования условий договора и закона, для чего оснований не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Читы от 24 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Золотаревой С.И.- без удовлетворения.

Председательствующий: И.В. Литвинцева

Судьи: А.А. Антипенко

Т.М. Ревенко