Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 02 марта 2015 г. по делу N 33-4328/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,

судей Мирошкина В.В. и Кирщиной И.П.,

с участием прокурора Прошиной И.А.,

при секретаре Киселёве И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционное представление процессуального истца - Одинцовского городского прокурора Московской области на решение Звенигородского городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года по гражданскому делу по уточнённому иску Одинцовского городского прокурора Московской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в интересах муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", к Разовой Юлии Алексеевне, Жумабаевой Мархамат Мадраимовне, Жумабаевой Азизе Андреевне, Жумабаевой Умиде Андреевне и администрации городского округа Звенигород Московской области об оспаривании постановлений главы органа местного самоуправления, договора социального найма жилого помещения, договора приватизации указанной квартиры и истребовании последней из чужого незаконного владения,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения представителя Жумабаевой У.А. и Жумабаевой А.А. по доверенности - Жумабаевой М.М., действующей также в своих интересах, и представителя Разовой Ю.А. по доверенности и ордеру - адвоката Солдаткина Д.А.,

УСТАНОВИЛА:

процессуальный истец - Одинцовский городской прокурор, действующий в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в интересах муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", обратился в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчицам Разовой Ю.А., Жумабаевой М.М., Жумабаевой А.А., Жумабаевой У.А. и администрации городского округа Звенигород Московской области о признании недействительными: постановления главы городского округа Звенигород Московской области от 16 января 2013 года N 21 "Об исключении жилого помещения из числа служебных", договора социального найма жилого помещения от 16 января 2013 года N 254, заключённого между администрацией городского округа Звенигород и Жумабаевой М.М. в отношении квартиры общей площадью 116,6 кв. м, находящейся по адресу: "данные изъяты" (далее также - спорная квартира, спорное жилое помещение), постановления главы городского округа Звенигород Московской области от 11 февраля 2013 года N 103 "О приватизации квартиры", договора передачи жилого помещения в собственность от 11 февраля 2013 года N 4037, заключённого между администрацией городского округа Звенигород и Жумабаевой У.А., Жумабаевой А.А. в отношении спорной квартиры, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путём истребования вышеуказанного жилого помещения из незаконного владения Разовой Ю.А. в собственность муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области".

В обоснование предъявленных требований процессуальный истец указал на то, что Одинцовской городской прокуратурой Московской области проведена проверка законности принятия органами и должностными лицами городского округа Звенигород Московской области решений о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда. Проверкой установлено, что постановлением главы городского округа Звенигород от 26 июня 2012 г. N 519 в число служебных жилых помещений включена спорная трёхкомнатная квартира площадью 116,6 кв. м, что по адресу: "данные изъяты". Постановлением главы городского округа Звенигород от 26.06.2012 г. N 520 спорное жилое помещение предоставлено на период работы Жумабаевой М.М., являвшейся начальником юридического отдела администрации городского округа Звенигород, на семью в составе 3 человек (Жумабаева М.М., 2 дочери - Жумабаева А. А. и Жумабаева У.А.).

26 июня 2012 года между Жумабаевой М.М. и администрацией городского округа Звенигород заключён договор найма N 38 служебного жилого помещения, предметом которого, договора, являлась спорная квартира. По акту приёма-передачи жилого помещения от 26 июня 2014 г. указанная квартира в пригодном для постоянного проживания состоянии передана Жумабаевой М.М. На основании заявления Жумабаевой М.М. от 09 января 2013 г. постановлением главы городского округа Звенигород от 16 января 2013 г. N 21 спорное жилое помещение исключено из числа служебных жилых помещений, отделу по жилищным вопросам поручено заключить договор социального найма спорной квартиры с Жумабаевой М.М., Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. 16 января 2013 года между Жумабаевой М.М. и администрацией городского округа Звенигород заключён договор социального найма спорного жилого помещения N 254. В соответствии с п. 3 договора в спорное жилое помещение вместе с нанимателем вселяются члены семьи: Жумабаева А.А. и Жумабаева У.А. Постановлением главы городского округа Звенигород от 11 февраля 2013 года N 103 спорная квартира, находящаяся в муниципальной собственности, передана в общую долевую собственность Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. в порядке приватизации. Жумабаева М.М. от участия в приватизации жилого помещения отказалась.

11 февраля 2013 г. между Жумабаевой А.А., Жумабаевой У.А. и администрацией городского округа Звенигород заключён договор N 4037 передачи спорного жилого помещения в общую долевую собственность.

Проверкой установлено, что Жумабаева М.М., Жумабаева А.А. и Жумабаева У.А. на момент предоставления спорного жилого помещения на основании постановления от 16 января 2013 г. N 21 на учёте нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, не состояли и не состоят в настоящее время. Ссылается на то, что действующим законодательством предоставление жилых помещений по договору социального найма гражданам, ранее занимавшим указанные жилые помещения в качестве жилых помещений специализированного жилищного фонда, не предусмотрено.

Кроме того, предоставление органом местного самоуправления жилых помещений на основании договора социального найма в отсутствие предусмотренных законом оснований и с нарушением определённой Жилищным кодексом РФ очередности противоречит требованиям действующего законодательства.

С учётом изложенного, полагает, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты", исключено на основании заявления Жумабаевой М.М. из числа служебных жилых помещений, предоставлено семье Жумабаевой М.М. по договору социального найма и впоследствии передано в общую долевую собственность Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. неправомерно.

Поскольку договор социального найма от 16 января 2013 г., заключённый с нарушением требований жилищного законодательства, является ничтожным с момента его заключения, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации жилого помещения также является ничтожным.

В результате предоставления Жумабаевой М.М., Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. спорного жилого помещения последнее неправомерно выбыло из собственности муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", чем существенно нарушены имущественные интересы данного муниципального образования.

Кроме того, в результате незаконной регистрации права общей долевой собственности Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. на данное жилое помещение нарушены права неопределённого круга лиц на получение служебного жилого помещения в случае занятия муниципальной должности в администрации городского округа Звенигород Московской области.

Также городской прокуратурой установлено, что 02 октября 2014 г., т.е. после предъявления настоящего иска, в Звенигородский отдел Управления Росреестра по Московской области поступило заявление Жумабаевой У.А., Жумабаевой А.А. и Разовой Ю.А. о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от 01 октября 2014 г.

13 октября 2014 г., т.е. в ходе разбирательства дела в суде, в ЕГРП зарегистрировано право собственности Разовой Ю.А. на спорное жилое помещение.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель процессуального истца - помощник Одинцовского городского прокурора Московской области Ященко М.И. на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчица Жумабаева М.М. в суде первой инстанции иск не признала, представив письменные возражения, согласно которым считает, что процессуальный истец не обосновал противоправность издания оспариваемого постановления главы городского округа Звенигород "Об исключении жилого помещения из числа служебных". Кроме того, в нарушение положений Федерального закона "О прокуратуре РФ", Федерального закона "Об антикоррупционной экспертизе нормативно-правовых актов и проектов нормативно-правовых актов" горпрокуратура своевременно не приняла меры прокурорского реагирования на оспариваемые решения, введя своим бездействием в заблуждение должностных лиц администрации г/о Звенигород относительно соответствия закону совершаемых ими сделок по предоставлению спорной квартиры. При этом считает, что ни ненадлежащее исполнении своих обязанностей прокуратурой, ни существенное заблуждение должностных лиц органа местного самоуправления не может ставиться в вину гражданину и произвольно лишать его права на жилище. По мнению Жумабаевой М.М., решение о предоставлении спорного жилого помещения по договору социального найма, как и договор социального найма, по своей юридической природе не являются сделкой и, соответственно, применение к требованиям о признании решения и договора социального найма недействительными аналогии закона, регулирующего основания и последствия недействительности сделок, по существу невозможно. Одновременно указывает на то, что если признать договор социального найма спорного жилого помещения одной из разновидностей сделок, то, как и любая сделка, он может признаваться недействительным по правилам главы 9 ГК РФ без обращения к аналогии закона. Утверждает, что спорное жилое помещение было предоставлено Жумабаевой М.М и членам её семьи в качестве служебного жилого помещения не только на основании заявления, но и по результатам решения жилищной комиссии в соответствии со ст. 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с нуждаемостью в жилом помещении. Считает довод горпрокуратуры о предоставлении Жумабаевой М.М. и членам её семьи спорной квартиры, пригодной для проживания, необоснованным, поскольку данное жилое помещение требовало проведения первичного ремонта с необходимым устройством электропроводки, пола, установкой дверей, окон, установкой санитарно-технического оборудования и т.д. Также ответчица Жумабаева М.М. указала на то, что она не относилась к числу лиц муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", так как была зарегистрирована в Одинцовском районе Московской области. Однако, являясь муниципальной служащей города Звенигорода, считает, что имела право обращаться с просьбой о предоставлении жилого помещения для проживания. Ссылаясь на положения Жилищного кодекса РФ, полагает, что запрета на предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, не состоявшим на очереди, не предусмотрено. В связи с этим нарушение обязательной нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не может являться основанием для признания сделки ничтожной. Полагает, что в данном случае договор социального найма был заключён уполномоченным лицом, договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства, сделка является действительной, собственник обладал полномочиями по распоряжению своим имуществом, решение о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда было принято в рамках имеющихся полномочий, договор социального найма был заключён на его основе. Решение было принято в виде исключения, исходя из нуждаемости Жумабаевой М.М. в жилом помещении. При этом при предоставлении спорного жилого помещения муниципальный жилищный фонд был сохранён, права неопределённого круга лиц не нарушались. Жумабаева М.М. и члены её семьи были вселены в спорную квартиру на законных основаниях, проводили ремонт за свой счёт, несли расходы по содержанию спорного жилого помещения, оплачивали коммунальные услуги. В результате данных правоотношений возникли правовые последствия сделки в виде прав и обязанностей по содержанию, владению и пользованию жилым помещением. Полагает, что сделка по передаче ей и членам её семьи по договору социального найма спорного жилого помещения является оспоримой, в связи с чем просила применить срок исковой давности и в удовлетворении заявленных Одинцовским городским прокурором Московской области уточнённых требований отказать в полном объёме.

Ответчицы Жумабаева У.А. и Жумабаева А.А. в суд первой инстанции не явились, надлежащим образом были извещены о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки суду своевременно не представили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее представили в суд письменные возражения на уточнённый иск горпрокурора, тождественные возражениям их представителя по доверенности - ответчицы Жумабаевой М.М.

Представитель ответчика - администрации городского округа Звенигород Московской области по доверенности - Раевский С.С. в суде первой инстанции указал на то, что для предоставления Жумабаевой М.М. в качестве служебного жилого помещения спорной квартиры оснований (доказательств её нуждаемости в жилье) не имелось. Непредоставление Жумабаевой М.М. всех установленных законодательством документов привело к неправильному рассмотрению вопроса о её нуждаемости в жилье.

С учётом изложенного, полагает, что спорная квартира неправомерно была получена Жумабаевой М.М. и членами её семьи по договору найма служебного жилого помещения, следовательно, все правовые последствия и последующие сделки с указанной квартирой должны быть признаны судом недействительными, так как вытекают из изначального неправомерного предоставления Жумабаевой М.М. и членам её семьи спорной квартиры.

Представитель ответчицы Разовой Ю.А. по доверенности - Солдаткин Д.А. уточнённый иск горпрокурора не признал, представив письменные возражения, согласно которым считает требование об истребовании из владения Разовой Ю.А. спорной квартиры незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

05 июля 2014 года между Жумабаевой А.А., Жумабаевой У.А. и Разовой Ю.А. был заключён предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, при осмотре которой покупателю были представлены документы, удостоверяющие права сособственниц. Представленные документы и поведение продавцов не вызывало сомнений в законности владения имуществом. Также при осмотре спорной квартиры стороны обсудили видимые недостатки жилого помещения, стоимость имущества и условия предварительного договора купли-продажи. Сведениями о том, что продавцы не имели права отчуждать имущество, Разова Ю.А. не владела. Разова Ю.А. передала продавцам в счёт оплаты приобретаемого имущества денежные средства в залог. Утверждает, что ответчицей Разовой Ю.А. были приняты меры для выяснения правомочий продавцов по отчуждению спорного имущества. 01 октября 2014 года его доверительница передала продавцам оставшуюся часть денежных средств за спорную квартиру, заключила с последними основной договор купли-продажи спорного жилого помещения. Право собственности Разовой Ю.А. на спорный объект недвижимости было зарегистрировано 13 октября 2014 г. Полагает, что его доверительница проявила должную осмотрительность и внимательность при приобретении недвижимого имущества. Указывает также на то, что Разова Ю.А. после приобретения права собственности на спорную квартиру владеет данным имуществом, начала ремонт квартиры, несёт расходы по коммунальным платежам. Считает Разову Ю.А. добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, в связи с чем требование горпрокурора не подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности - Тихонова Е.П. в судебное заседание не явилась, о слушании дела была извещена надлежащим образом, ранее представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала на то, что имущественного и иного спора между Управлением и процессуальным истцом не имеется, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Решением Звенигородского городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года уточнённый иск Одинцовского городского прокурора Московской области удовлетворён частично. Данным решением признаны недействительными: постановление главы городского округа Звенигород Московской области от 16 января 2013 года N 21 "Об исключении жилого помещения из числа служебных"; договор социального найма спорного жилого помещения от 16.01.2013 года N 254, заключённый между администрацией городского округа Звенигород и Жумабаевой М.М.; постановление главы городского округа Звенигород Московской области от 11 февраля 2013 года N 103 "О приватизации квартиры"; договор передачи спорного жилого помещения в общую долевую собственность от 11 февраля 2013 года N 4037, заключённый между администрацией городского округа Звенигород и Жумабаевой У.А., Жумабаевой А.А. В удовлетворении искового требования Одинцовского городского прокурора Московской области к Разовой Ю.А. об истребовании спорной квартиры из её незаконного владения отказано.

Не согласившись с приведённым решением суда первой инстанции, представитель процессуального истца - старший помощник Одинцовского городского прокурора Московской области принёс апелляционное представление на предмет его отмены в части отказа в удовлетворении искового требования к Разовой Ю.А. об истребовании спорной квартиры из её незаконного владения, ссылаясь на то, что при вынесении решения в указанной части судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что ответчица Разова Ю.А. не проявила разумную осмотрительность при заключении договора купли-продажи спорной квартиры и не удостоверилась в отсутствии судебных споров относительно приобретаемого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор отдела прокуратуры Московской области доводы апелляционного представления поддержала.

Ответчица Жумабаева М.М., действуя в своих интересах и на основании доверенности в интересах Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А., а также представитель ответчицы Разовой Ю.А., наделённый соответствующими полномочиями по доверенности и ордеру, возражали против удовлетворения апелляционного представления прокурора, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Поддержали письменные возражения на апелляционное представление.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционному представлению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционного представления и поступивших относительно него возражений, проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения ответчицы Жумабаева М.М. и представителей сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении искового требования горпрокурора к Разовой Ю.А. об истребовании спорной квартиры из её незаконного владения с принятием по делу в указанной части нового решения по следующим основаниям.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционном представлении и возражениях относительно представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Постановляя обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении искового требования горпрокурора об истребовании спорного жилого помещения из незаконного владения Разовой Ю.А., суд первой инстанции, сославшись на положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, с учётом разъяснений, которые даны в пп. 35, 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, указал на то, что спорное жилое помещение получено владельцем Разовой Ю.А. не от собственника - муниципального образования "городской округ Звенигород". Разовой Ю.А. была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, в частности она знакомилась со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняла основания возникновения у продавцов недвижимого имущества права собственности, производила непосредственный осмотр приобретаемого имущества до заключения сделки, на момент заключения оспариваемой сделки обременений, включая наложения ареста, а также притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества не имелось, что подтверждается материалами дела, объяснениями представителя ответчицы Разовой Ю.А. и не оспаривалось иными лицами, участвующими в деле.

Также суд указал на то, что сделка в отношении спорного имущества производилась путём заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 05 июля 2014 года и основного договора купли-продажи квартиры от 01 октября 2014 года, являлась возмездной со внесением задатка в счёт оплаты стоимости квартиры 05 июля 2014 года и оплаты оставшейся суммы за квартиру 30 сентября 2014 года, что подтверждено соответствующими договорами и расписками в подтверждение передачи денежных средств (л.д. 272-281).

Поскольку орган муниципального образования являлся стороной не только договора найма служебного жилого помещения и договора социального найма спорной квартиры, но и договора передачи последней в общую долевую собственность, при этом администрацией городского округа Звенигород не отрицается факт заключения данных договоров и не оспаривается волеизъявление на совершение данных сделок, суд пришёл к выводу о том, что спорное жилое помещение было отчуждено муниципальным образованием и передано во владение Жумабаевой М.М., а в дальнейшем в общую долевую собственность Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А. по воле собственника жилищного фонда, реализованной им через свои уполномоченные органы, и в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ не может быть истребовано от добросовестного приобретателя Разовой Ю.А., приобретшей спорную квартиру у Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А по договору купли-продажи.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции признал ответчицу Разову Ю.А. добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку считает его ошибочными ввиду следующего.

Как разъяснили Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пп. 38, 39 совместного постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признаётся добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 01 октября 2014 года).

При этом ответчице Разовой Ю.А. при предъявлении к ней названного иска необходимо доказать, что спорное жилое помещение было приобретено ею по возмездной сделке и при этом она не знала и не должен была знать, что лица, у которых она приобрела спорную квартиру, не имели права на её отчуждение.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённому Президиумом Верховного Суда РФ 01 октября 2014 года, Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Как следует из материалов дела, 05 июля 2014 года между Жумабаевой А.А. и Жумабаевой У.А., с одной стороны, и Разовой Ю.А., с другой стороны, заключён предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты".

В соответствии с п. 4 вышеприведённого предварительного договора Разова Ю.А. оплачивает сумму 900000 рублей в следующем порядке: 400000 рублей уже оплачено до подписания настоящего предварительного договора, что подтверждено распиской от 05 июля 2014 года, в качестве задатка; 590000 рублей оплачивает наличными денежными средствами на момент подписания основного договора купли-продажи спорного жилого помещения (л.д. 275).

Основной договор был заключён между сторонами 01 октября 2014 года - после обращения Одинцовского городского прокурора Московской области в суд в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в интересах муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области" (30 сентября 2014 года) (л.д. 277-282). А денежные средства в сумме 590000 рублей были переданы не в момент подписания основного договора, а 30 сентября 2014 года, т.е. в день подачи настоящего иска горпрокурором (л.д. 5), что подтверждается распиской от 30 сентября 2014 года (л.д. 273).

С заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру ответчицы Жумабаевы и Разова Ю.А. обратились в орган государственной регистрации прав 02 октября 2014 года (л.д. 79), т.е. также после предъявления настоящего иска горпрокурором.

Государственная регистрация перехода к Разовой Ю.А. права собственности на спорное жилое помещение произведена 13 октября 2014 года, т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, о чём в ЕГРП внесена запись регистрации N 50-50-49/008/2014-191 (л.д. 71).

Вышеприведённые обстоятельства, установленные судебной коллегией, свидетельствуют о том, что Разовой Ю.А. не была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, не были приняты достаточные меры для выяснения прав лиц, отчуждающих спорную квартиру, она не удостоверилась в отсутствии судебных споров относительно спорного жилого помещения при наличии такой возможности.

Довод ответчиц о заключении предварительного договора купли- продажи спорного жилого помещения не имеет значения для правильного разрешения настоящего дела, так как факт заключения данного договора именно 05 июля 2014 года объективно не подтверждён. Ответчики и их представителя не смогли пояснить по обстоятельствам заключения как предварительного, так и основного договоров.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Разова Ю.А. не является по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем, в связи с чем исковое требование Одинцовского городского прокурора Московской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в интересах муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", к Разовой Ю.А. об истребовании из её незаконного владения спорного жилого помещения подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Звенигородского городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года в части отказа в удовлетворении искового требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения отменить, апелляционное представление Одинцовского городского прокурора Московской области - удовлетворить.

Принять по делу в отменённой части новое решение, которым исковое требование Одинцовского городского прокурора Московской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в интересах муниципального образования "городской округ Звенигород Московской области", к Разовой Ю.А. об истребовании из её незаконного владения жилого помещения удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения Разовой Юлии Алексеевны в собственность городского округа Звенигород Московской области жилое помещение, находящееся по адресу: "данные изъяты".

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности Разовой Юлии Алексеевны на "данные изъяты" "данные изъяты".

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Судья-председательствующий:

Судьи: