Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 марта 2015 г. по делу N 3г-73/2015

... Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Уфа 16 марта 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.

при секретаре Багиеве Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ЗАО "Магеллан" о признании кадастровой стоимости земельного участка районной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Магеллан" обратилось дата в Верховный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес, что подтверждается договором аренды земельного участка N ... от дата

Согласно ст. 1, 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. За вышеуказанный земельный участок заявители производят арендные платежи, расчет которых производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С целью установления рыночной стоимости указанного земельного участка заявитель обратился в ООО " ... ", которое произвело оценку рыночной стоимости участка, по результатам которой был подготовлен отчет N ... , согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет ... рублей.

Отчет экспертным заключением N ... от дата г., проведенный Общероссийской общественной организацией " ... " признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности стандартов и правил оценки.

дата ЗАО "Магеллан" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по адрес с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка в связи со значительным отличием размера кадастровой стоимости по отчету оценщика от установленной на основании постановления Правительства РБ N521 от 30.12.2011г.

Решением N ... от дата комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в удовлетворении заявления отказано.

Заявитель считает, что несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости является нарушением прав заявителя.

ЗАО "Магеллан" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес равным его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. в размере ... рублей.

В последующем, представитель ЗАО "Магеллан" - Н.Е.И. уточнила требования заявителя, также просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес равным его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. в размере ... рублей (л.д. ... ).

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Правительства Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по адрес, Администрации ГО адрес Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ЗАО "Магеллан" - Н.Е.И. заявленные требования поддержала в полном объеме. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011г. в размере ... руб. (с учетом заключения эксперта). Указала, что вид разрешенного использования земельного участка не менялся. В ст.24.18 закона "Об оценочной деятельности" указано, что заинтересованные лица имеют право оспаривать кадастровую стоимость. Размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка в связи, с чем заявитель обратился с соответствующим заявлением. После уменьшения кадастровой стоимости земельного участка изменится арендная плата. Считает, что на основании решения суда собственником земельного участка будет произведен перерасчет арендных платежей.

Представитель заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Адельгильдина М.З. (доверенность в деле) возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что арендатор не относится к лицам, которые могут оспаривать оценку кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендных платежей не менялся на всем протяжении действия договора аренды.

Допрошенная в качестве свидетеля эксперт ЗАО " ... " - М.Г.А ... пояснила, что при проведении исследования аналогами выступали объекты, которые были проданы на открытых торгах. С учетом ретроспективного исследования были применены соответствующие корректировки. При этом при применении корректировки была учтена удаленность объекта от центра. Средний процент корректировки равен 12%, однако, в связи с малочисленностью объектов на рынке, ею применен процент - 10%. Исследуемый земельный участок застроен, однако при проведении экспертизы взят объект, как незастроенный, так как в противном случае объект недвижимости будет перенесен на землю и привязан к ней. Указала, что в целом, объект недвижимости с землей будет стоить дороже, чем незастроенный земельный участок, однако сам по себе земельный участок из-за наличия на нем объекта недвижимости не увеличивается в стоимости.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу ст. 65 ЗК Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу заявитель ЗАО "Магеллан" по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает его права как плательщика арендной платы.

С целью досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявитель обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии от дата N ... заявление о пересмотре кадастровой стоимости отклонено (л.д. ... ).

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" (вместе со "Средними удельными показателями кадастровой стоимости земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан", "Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан") были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".

Согласно вышеуказанному постановлению результаты государственной кадастровой оценки земель в городах Уфа, Салават, Стерлитамак, включающие в себя также удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровому кварталу в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан в разрезе видов разрешенного использования, определены по состоянию на 01 января 2011 года.

В соответствии с приложением к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... составляет ... рублей (л.д. ... ).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером дата, общей площадью 32 355 кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес, имеет вид разрешенного использования: "для обслуживания деревообрабатывающего цеха и административно-бытового корпуса деревообрабатывающего цеха", относится к категории земель: "земли населенных пунктов", поставлен на государственный кадастровый учет дата (л.д. ... ).

Между ЗАО "Магеллан" (арендатор) и администрацией городского округа адрес Республики Башкортостан (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N ... от дата (л.д. ... ).

Как следует из расчета арендной платы, ее размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (л.д. ... ).

Заявителем предоставлен отчет N ... об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка от дата, подготовленный ООО " ... ", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила ... рублей по состоянию на 01.01.2011г. (л.д. ... ).

Отчет экспертным заключением N ... от дата г., проведенный Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности стандартов и правил оценки (л.д.95-104).

В предварительном судебном заседании дата на обсуждение сторон был поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года, в связи с наличием двух разных сумм оценки земельного участка, значительно отличающихся друг от друга.

Представитель ЗАО "Магеллан" Н.Е.И. не возражала против назначения экспертизы, предложила провести экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка в ЗАО " ... ".

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ЗАО " ... ", с постановкой вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: РБ, адрес, по состоянию на 01.01.2011 года? (л.д. ... ).

Согласно заключению эксперта ЗАО " ... " от дата N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:54, расположенного по адресу: РБ, адрес, по состоянию на 01.01.2011 года составляет ... рублей (л.д. ... ).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ЗАО " ... " от дата N ... , лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ЗАО " ... " от дата N ... установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

Суд, оценивая заключение эксперта ЗАО " ... " от дата N ... и отчет рыночной стоимости указанного земельного участка N ... об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка от дата, подготовленный ООО " ... ", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ЗАО " ... " от дата N ... , поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведена корректировка на торг (л.д. ... ).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ЗАО " ... " от дата N ... , в размере ... рублей.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившейся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

С учетом данного принципа статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года N 521 по состоянию на 01 января 2011 года, использованный удельный показатель кадастровой стоимости был рассчитан именно исходя из ценообразующих факторов, существовавших по состоянию на 01 января 2011 года. Данное обстоятельство также подтверждается прямым указанием в тексте Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" на дату, по состоянию на которую были утверждены удельные показатели кадастровой стоимости. Спорный земельный участок включен в перечень объектов недвижимости, утвержденных вышеприведенным постановлением.

С учетом положений п. 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В первоначальном заявлении (л.д. 2-5) ЗАО "Магеллан" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес равным его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере ... рублей.

В последующем, представитель ЗАО "Магеллан" - Н.Е.И. уточнила требования заявителя, также просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес равным его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. в размере ... рублей (л.д. ... ).

В судебном заседании дата представитель ЗАО "Магеллан" - Н.Е.И. заявленные требования поддержала в полном объеме. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011г. в размере ... руб. (с учетом заключения эксперта). Указала, что вид разрешенного использования земельного участка не менялся. В ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" указано, что заинтересованные лица имеют право оспаривать кадастровую стоимость. Размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка в связи, с чем заявитель обратился с соответствующим заявлением. После уменьшения кадастровой стоимости земельного участка изменится арендная плата. Считает, что на основании решения суда собственником земельного участка будет произведен перерасчет арендных платежей.

С учетом изложенного, права заявителя - арендатора земельного участка могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ЗАО "Магеллан", вытекающие из арендных отношений.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление ЗАО "Магеллан" о признании кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 01 января 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова