Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2015 г. по делу N 33-4298/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Нюхтилиной А.В.

судей

Овчинниковой Л.Д. и Цыганковой В.А.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 марта 2015 года гражданское дело N2-5996/2014 по апелляционной жалобе Дорошенкова А.Н. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2014 года по иску Солдатова И.В. к Дорошенкову А.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи, и по встречному иску Дорошенкова А.Н. к Солдатову И.В. о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения Дорошенкова А.Н. и его представителя Савельева А.А. (доверенность N 78 А А 7447980 от 28.10.2014 года, срок 3 года), представителя Солдатова И.В.- Агамян М.А.(доверенность N 23 А А 3259334 от 20.01.2014 года на 3 года, ордер в деле), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Солдатов И. В. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Дорошенкову А.Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, о государственной регистрации перехода права собственности на " ... " долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес", от Дорошенкова А.Н. к Солдатову И.В. В обоснование исковых требований указав, что "дата" между ним и Дорошенковым А.Н. был заключен договор купли-продажи " ... " долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес", принадлежащих ответчику Дорошенкову А.Н. на основании договора передачи доли квартиры в собственность граждан N ... от "дата", со стороны истца обязательства по оплате стоимости доли квартиры исполнены в полном объеме, однако право собственности в отношении спорной доли квартиры за истцом до настоящего времени не зарегистрировано в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения дела по существу Дорошенков А.Н. предъявил встречный иск к Солдатову И.В., с учетом дополнений, о признании договора купли-продажи незаключенным и взыскании денежных средств в размере " ... " рублей, указав, что "дата" между сторонами был заключен договор купли-продажи " ... " долей квартиры по адресу: "адрес". Пунктом 4 данного договора определен порядок расчетов, согласно которому покупатель (Солдатов И.В.) должен был выплатить продавцу " ... " рублей до подписания договора, оставшуюся часть суммы частями - после регистрации права собственности, снятия с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в жилом помещении, и после подписания акта приема-передачи долей квартиры, передача денег должна была быть подтверждена соответствующими расписками, однако Солдатов И.В., в нарушение условий договора, денежные средства в сумме " ... " рублей до подписания договора продавцу не передал, что подтверждается отсутствием соответствующей расписки, в связи с чем, им было подано заявление о приостановке регистрации перехода права собственности, а впоследствии отозвана доверенность на представителей. Кроме того, передача доли квартиры должна осуществляться на основании подписанного сторонами акта приема-передачи, однако данный акт до настоящего времени сторонами не подписан, денежные средства покупателем в счет оплаты приобретаемых долей квартиры не внесены, что свидетельствует об отсутствии в реальности исполнения договора купли-продажи, в связи с чем, его нельзя признать заключенным.

Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 мая 2014 года указанное гражданское дело передано по подсудности в Выборгский районный суд для рассмотрения по существу.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2014 года постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи " ... " долей в праве общей долевой собственности квартиры "адрес", совершенного "дата" между Дорошенковым А. Н. и Солдатовым И. В.

Указанным решением суда в удовлетворении встречных требований Дорошенкова А. Н. к Солдатову И. В. о признании договора купли-продажи от 11 сентября 2013 года незаключенным и взыскании денежных средств отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Дорошенков А. Н. просит отменить указанное решение в части удовлетворения требований Солдатова И.В., и принять новое решение об отказе в удовлетворении требования Солдатова И.В. о государственной регистрации договора.

3-е лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель не явился, доказательства уважительности причин не предоставил. В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что "дата" между сторонами был заключен договор купли-продажи " ... " долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", принадлежащих ответчику Дорошенкову А.Н. на основании договора передачи доли квартиры в собственность граждан N ... от "дата".

Согласно положения пункта 4 договора купли-продажи спорных долей квартиры от "дата", спорные доли квартиры оценены сторонами и проданы за сумму " ... " рублей, из которых " ... " рублей выплачены Солдатовым И.В. Дорошенкову А.Н. до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма будет выплачена в следующем порядке: " ... " рублей - в течение 3-х дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателем; сумма " ... " рублей - в течение 3-х дней после снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в отчуждаемых долях квартиры; сумма в размере " ... " рублей - в течение 3-х дней со дня подписания акта приема-передачи отчуждаемых долей квартиры. Расчеты будут подтверждаться расписками в простой письменной форме.

Также из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что до настоящего времени договор купли-продажи в установленном законом порядке не зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРП в отношении спорной квартиры, а также факт уклонения от регистрации заключенного " ... " договора купли-продажи " ... " долей спорной квартиры со стороны ответчика.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона следует, что право собственности на жилое помещение может возникнуть у покупателя Солдатова И.В. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца Дорошенкова А.Н.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.Оценив представленные доказательства и проанализировав положения договора купли-продажи от "дата"., суд пришел к обоснованному выводу о том, что его сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. При этом из материалов дела следует, что сторонами было соблюдено требование закона о форме договора.

Довод Дорошенкова А.Н. о том, что договор купли-продажи от "дата" нельзя признать заключенным в связи с отсутствием подписанного между сторонами акта приема-передачи долей квартиры, был предметом исследования суда первой инстанции, признан несостоятельным.

Оценивая данный довод, суд руководствовался положениями ст. 421,422 ГК РФ, признал, что стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующих условий предписано законом или иными правовыми актами, пришел к выводу о том, что в данном случае условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи предусмотрено, что подписание акта приема-передачи производится сторонами после государственной регистрации договора, снятия с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в жилом помещении, и оплаты покупателем полной стоимости объекта недвижимости. Поскольку в настоящее время указанные условии не наступили, у сторон отсутствует обязанность подписать акт приема-передачи спорных долей квартиры.

На наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорный договор нельзя признать заключенным, Дорошенков А.Н. не ссылался, в связи с чем суд отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Отклоняя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом, что требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

При таком положении добытые по делу доказательства не позволяют вынести суждение о признании спорного договора незаключенным, в связи с чем отказ в удовлетворении заявленных встречных требований не противоречит требованиям гражданского законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда в данной части Дорошенков А.Н. в апелляционном порядке не обжалует.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Разрешая спор, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа письменных доказательств по делу, а именно: положений пункта 4 договора купли-продажи спорных долей квартиры от "дата", руководствуясь требованиями ст. 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что покупателем Солдатовым И.В. денежные средства в размере " ... " рублей были переданы продавцу Дорошенкову А.Н. до подписания оспариваемого договора купли-продажи, о чем прямо указано в тексте договора, в связи с чем, доводы Дорошенкова А.Н. о неисполнении Солдатовым И.В. условий договора по выплате до подписания договора денежных средств в сумме " ... " рублей суд первой инстанции правомерно признал несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на иное толкование условий договора купли-продажи не могут повлиять на правильность вывода суда, не свидетельствуют о нарушении судом положений ст. 431 ГК РФ, поскольку буквальное значение содержащихся в договоре условий не вызывает его неясности.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на положения п.4 договора о том, что факт передачи денежных сумм в размере " ... " руб. должен быть обязательно подтвержден распиской не могут быть признаны состоятельными.

Исходя буквального толкования условий договора (п.4) денежные средства в размере " ... " руб. переданы до подписания настоящего договора. Оставшаяся сумма будет выплачена при наступлении определенных обстоятельств в оговоренные сроки, что будет подтверждено расписками в простой письменной форме.

В апелляционной жалобе ответчик со ссылкой на положения ст. 328 ГК РФ, ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации", указывает, что от регистрации договора купли-продажи он не отказывается, однако указанные действия могут быть произведены только после передачи покупателем ему аванса в размере " ... " рублей, чего Солдатовым И.В. сделано не было, в связи с чем, начало исполнения сделки не наступило. Однако указанный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу ч.2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Вместе с тем, материалами дела достоверно установлено, что до подписание договора купли-продажи от "дата" покупателем были переданы денежные средства (аванс) продавцу в размере " ... " рублей, то есть условия договора по выплате указанных денежных средств покупателем исполнены, в связи с чем, действия ответчика от уклонения регистрации договора купли-продажи нарушают права истца.

Разрешая исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи " ... " долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес", суд первой инстанции усмотрел основания для его удовлетворения, поскольку факт уклонения Дорошенкова А.Н. от регистрации спорного договора купли-продажи в ходе рассмотрения дела по существу признан судом установленным; истцом же, напротив, условия договора о передаче денежных средств в размере " ... " рублей исполнены.

В соответствии с требованиями ст. 551 ч. 3 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество являются ... договоры и другие сделки с недвижимым имуществом.

Поскольку судом первой инстанции установлено уклонение ответчика от регистрации сделки, то суд правомерно удовлетворил требование о регистрации договора купли-продажи.

Обстоятельство того, что до настоящего времени между сторонами не подписан акт приема передачи квартиры не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку стороны, заключая договор купли-продажи, стороны пришли к соглашению о том, что данный акт будет подписан после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных, т.е. при определенных условиях.

Данное условие не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Вместе с тем вышеуказанные условия до настоящего времени не наступили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сделка между Дорошенковым А.Н. и Солдатовым И.В. была совершена в надлежащей форме и исполнена ими в соответствии с условиями договора, а регистрация договора не была произведена в связи с отказом Дорошенкова А.Н., судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Солдатову И.В.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Дорошенкова А.Н. о взыскании с Солдатова И.В. денежных средств в сумме " ... " рублей в счет оплаты стоимости приобретаемых долей квартиры, является правомерным, поскольку п. 4 заключенного между сторонами договора купли-продажи обязанность истца по оплате оставшейся стоимости спорных долей квартиры должна наступить после регистрации права собственности истца на спорные доли; снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в отчуждаемых долях квартиры и подписания акта приема-передачи спорных долей, между тем, ни одно из указанных условий до настоящего времени не наступило, в то же время, ответчик Дорошенков А.Н. от регистрации договора купли-продажи уклоняется.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчика Дорошенкова А.Н., выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.

При таких обстоятельствах решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы в пределах действия ст.330 ГПК РФ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: