Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 марта 2015 г. по делу N 33-15/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Муратовой Н.И.,

судей Калоевой З.А., Селюковой З.Н.,

при секретаре Димитровой Н.В.,

с участием представителя истца ТСЖ "Рубин-2009" - Бархатовой Н.А., представителя ответчика ООО "СТ Финанс" - Галахова С.Ю, представителя ответчика Старченко П.К. - Кандиева А.В., представителя ответчика ИП Зайцева А.Д. - Гребенюк Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ТСЖ "Рубин-2009" к ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцеву А.Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Рубин-2009 обратилось в суд с иском к ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцеву А.Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения N ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на ... техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома, обосновав свои требования тем, что члены ТСЖ являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями на основании свидетельств о регистрации права собственности. Согласно полученной копии свидетельства от Старченко П.К. стало известно, что нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома были зарегистрированы за собственником Старченко П.К. - свидетельство ... от 24.09.2012 года. Право собственности было оформлено на основании договора купли-продажи недвижимости от 23.08.2012 года с ООО "СТ Финанс" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N ... от 27.11.2009 года. Представитель ТСЖ считает, что действия, связанные с государственной регистрацией права собственности за ООО "СТ Финанс" и последующим переоформлением права собственности на Старченко П.К., являются незаконными (сделка о регистрации права ничтожной, которая не порождает никаких правовых последствий) в связи с тем, что у первоначального правообладателя отсутствовало какое-либо право на общее имущество. Поскольку, спорные помещения находятся в долевой собственности его регистрация за ООО "СТ Финанс" могла происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования. Жилищным кодексом - статьей 44 ЖК РФ также определен порядок отчуждения, вывод из общей собственности или уменьшение площади помещений общего пользования, который возможен при условии получения согласия всех собственников на общем собрании. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 ст. 40 ЖК РФ, п.п. 1 пункта 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Получается, что уменьшение или передача помещений общего пользования возможна только при условии проведения реконструкции этих помещений и получения перед ее проведением согласия всех собственников многоквартирного жилого дома путем проведения общего собрания в форме совместного присутствия. В данном случае не было ни первого, ни второго условия. Кроме того, в спорных помещениях расположены элементы ливневой канализации (воронки с электроподогревом, проходит трубопровод ливневой канализации для отвода ливневых стоков электрический кабель для питания в зимний период времени).

Согласно решению Арбитражного суда Ставропольского края N А63-8550/2011, оставленного в силе постановлением ФАС СКФО на крыше 9 секции должны располагаться сигнальные (загородительные) огни с разводкой электрического кабеля по техническому этажу до щита управления. То есть, находится инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения многоквартирного жилого дома. На техническом этаже расположены пульты управления системой дымоудаления, доступ к которым не может являться открытым для посторонних лиц, в связи с созданием опасности жизни людей заблокированных в лифтовых шахтах (управление проточного воздуха) и отсутствием удаления дыма на трех этажах (непосредственно на котором произошло срабатывание пожарных датчиков, под этим этажом и над этим этажом) при срабатывании раскрытия электроклапанов системы дымоудаления. На техническом этаже отсутствует пожарный (второй эвакуационный) выход для их эксплуатации находящихся там собственников или других лиц. Это влечет невозможность эксплуатации технических этажей. Решением Октябрьского районного суда (судьей Якименко И.И.) также удовлетворено требование ТСЖ и физических лиц об устранении строительного недостатка путем установки двойного стеклоблока вместо окон для увеличения теплоизоляции технического этажа согласно проекту АС переданного эксплуатирующей организации. Данное обстоятельство также указывает на отсутствие возможности эксплуатации помещений в качестве производственных или административных, проветривания и других условий. Технические этажи в многоквартирном доме выполняют функцию отсечения контакта холодного воздуха бетонных конструкций с собственниками верхних квартир (потолочного перекрытия) для уменьшения теплопотерь и создания температуры в соответствии с правилами оказания коммунальных услуг должна быть выше 18 (20) градусов в жилых помещениях.

Проектной документацией, переданной ТСЖ "Рубин - 2009", также отсутствует снабжение помещений технического этажа тепловой энергией, электрической энергией (за исключением технического освещения), горячей и холодной водой и отвода канализационных стоков. Соответственно, эксплуатация технических этажей невозможна без нарушения микроклимата производственных помещений согласно СанПиН 2.2.4.548-96 (федеральных санитарных правил, норм и гигиенических нормативов). Согласно пункту 40 Правил пожарной безопасности РФ (ППБ 01-03) в зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. Получается, что эксплуатация технических этажей без нарушения правил пожарной безопасности остальных жильцов многоквартирного жилого дома попросту невозможна. При продаже квартир от застройщика так и при заключении договоров долевого участия в строительстве до приобретателей жилых помещений не доводилась информация о том, что технические этажи или другие подвальные помещения будут исключены из общедолевой собственности с последующей реализацией. Что является дополнительно обманом потребителя при заключении договора на более худших условиях. На техническом этаже, где были проданы помещения, находится оборудование (вентиляторная приточного воздуха лифтов, машинное отделение лифтов, крышный электродвигатель системы дымоудаления), которое при эксплуатации жилого дома производит высокий звук (шум), не предназначенный для находящихся там людей. На техническом этаже отсутствуют датчики системы пожарооповещения, которые расположены на всех жилых этажах в лифтовых холлах и внеквартирных коридорах для срабатывания системы дымоудаления, открытия электроклапанов и принудительной вытяжки задымленного воздуха.

То есть, постоянное нахождение людей на техническом этаже не предусмотрено не только проектной, и исполнительской документацией, но и установленной системой пожарооповещения. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ и п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в жилом доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами. В статье 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. Согласно пункта 55 постановления Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 года и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до предъявления в суд иска не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Согласно справке ГУП СК Крайтехинвентаризация от 29.04.2014 года N ... инвентаризационная стоимость ... помещений в ценах 2013 года составляет ... рублей. Из учета инвентаризационной стоимости была рассчитана государственная пошлина по настоящему иску. Недействительная сделка - это сделка, которая не порождает юридических последствий. То есть недействительная сделка не влечет за собой возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки.

Истцы просили суд признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО "СТ Финанс" на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на ( ... ) техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной); признать недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимости от 23.08.2012 года, заключенный между ООО "СТ Финанс" и Старченко П.К. на нежилые помещения NN ... , расположенные по адресу: пр. ... , ... , г. Ставрополя, общей площадью ... кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права ... от 24.09.2012 года); договор на реализацию нежилых помещений NN ... , заключенный между Зайцевым А.Д. и Старченко П.К. (номер государственной регистрации права ... ); признать право общей собственности на нежилые помещения NN ... общей площадью ... кв.м., расположенные на техническом ( ... ) этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , пр. ... , г. Ставрополя, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, пропорционально их долям в праве собственности на помещения; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцевым А.Д. на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на ... техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , пр. ... , г. Ставрополь; указать, что решение суда является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве общей собственности собственников многоквартирного дома на вышеуказанные помещения; взыскать солидарно с ответчиков в пользу ТСЖ "Рубин 2009" (плательщика государственной пошлины) государственную пошлину в размере ... руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 августа 2014 года исковые требования ТСЖ "Рубин-2009", Бархатовой Н.А., Невдахина В.В., Аксакаловой Н.Ю., Серова Д.Н., Москалевой А.И. к ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцеву А.Д. третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения, удовлетворены.

Суд признал первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО "СТ Финанс" на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на ... техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , расположенного по пр. ... , в

г. Ставрополе, ничтожной.

Суд признал ничтожной сделкой: договор купли-продажи недвижимости от 23.08.2012 года, заключенный между ООО "СТ Финанс" и Старченко П.К. на нежилые помещения NN ... , расположенные по адресу: пр. ... , ... ,

г. Ставрополя, общей площадью ... кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права ... от 24.09.2012 года); договор мены нежилых помещений NN ... , заключенный между Зайцевым А.Д. и Старченко П.К. от 5.03.2014 года (номер государственной регистрации права ... ).

Суд признал право общей собственности на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на техническом ... этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , расположенного по пр. ... ,

г. Ставрополя, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, пропорционально их долям в праве собственности на помещения.

Решение суда является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцевым А.Д. на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на ... техническом этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , расположенного пр. ... , г. Ставрополя.

Решение суда является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве общей собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения NN ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на техническом ... этаже ... секции многоквартирного жилого дома N ... , расположенного по пр. ... , г. Ставрополя.

Суд взыскал солидарно с ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцева А.Д. в пользу ТСЖ "Рубин 2009" государственную пошлину в размере ... руб. ... коп.

В апелляционных жалобах представитель ООО "СТ Финанс" Галахов С.Ю., а также ответчик Старченко П.К. просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, мотивируя тем, что дело было рассмотрено без участия Старченко П.К, который не был надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания и кроме того, суд первой инстанции не учел, что разъяснения, изложенные в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года N 489-О-О и положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Определением от 18 ноября 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

В ходе судебного разбирательства по правилам производства в суде первой инстанции представитель ТСЖ "Рубин-2009" - Бархатова Н.А. поддержала исковые требования в полном объеме и пояснила, что она не согласна с выводами эксперта, поскольку они не соответствуют описательным частям заключения строительно-технической экспертизы.

Представитель ответчика ООО "СТ Финанс" - Галахов С.Ю. против удовлетворения иска возражал, мотивируя тем, что спорные помещения изначально были спроектированы для самостоятельного использования.

Представитель ответчика Старченко П.К. - Кандиев А.В. исковые требования не признал и пояснил, что часть 13-го этажа занята оборудованием, которое обслуживает квартиры в многоквартирном доме, но в помещениях, непосредственного принадлежащих Старченко П.К., такого оборудования не имеется. Кроме того, судом апелляционной инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, в заключение которой указывается, что спорные помещения могут использоваться самостоятельно и в них отсутствует оборудование, которое необходимо для обслуживания многоквартирного дома.

Представитель ИП Зайцева А.Д. - Гребенюк Н.В. против удовлетворения исковых требований возражала, указав на то, что выводы эксперта у нее не вызывают сомнения, и, кроме того, экспертное учреждение было выбрано самим истцом.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ " Рубин-2009" по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , д. ... в квартале ... образовали товарищество собственников жилья "Рубин-2009" в качестве способа управления многоквартирным домом (т. 1 л.д.11-13).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 115-116) право собственности на нежилые помещения площадью ... кв.м., расположенные на ... этаже под номерами ... по адресу: г. Ставрополь, пр. ... , д. ... было зарегистрировано за ООО "СТ Финанс".

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от 23.08.2012 года нежилые помещения N ... площадью ... кв.м., расположенные на ... этаже многоквартирного дома по адресу:

г. Ставрополь, пр. ... , д. ... перешли в собственность Старченко П.К. 24.09.2012 года ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную недвижимость серии ... , кадастровый номер ... (т. 1 л.д. 16).

Далее, в соответствии с договором мены объектов недвижимости от 05 марта 2014 года (т. 1 л.д. 157-159) правообладателем помещений ... по адресу: г. Ставрополь, пр. ... , д. ... стал Зайцев А.Д., дата государственной регистрации права собственности 06.06.2014 года, номер государственной регистрации права ... (т. 1 л.д. 115).

В связи с тем, что для обоснованного разрешения спора потребовались специальные знания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства, судебная коллегия определением от 05 декабря 2014 года назначила по делу судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой было поставлены соответствующие вопросы.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы N 17-А/15 от 04 февраля 2014 года (т. 2 л.д. 252-284): 1) нежилые помещения NN ... , расположенные на ... этаже ... секции многоквартирного дома N ... по пр. ... в городе Ставрополе не являются местами общего пользования, через которые обеспечивается проход к другим, технологическим помещениям, соответственно могут использоваться самостоятельно, и не предназначены для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме; 2) в нежилых помещениях N ... и N ... имеются инженерные коммуникации стояковой разводки канализации и вентиляции, расположенные в коммуникационных шахтах, проходящих через внутренние помещения квартир многоквартирного жилого дома от уровня первого до уровня тринадцатого этажа, иного обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование в нежилых помещениях NN ... отсутствует; 3) нежилые помещения N ... , расположенные на ... этаже секции ... многоквартирного жилого дома N ... по пр. ... , могут использоваться самостоятельно, и не связаны с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Данная экспертиза по просьбе истца была поручена государственному унитарному предприятию Ставропольского края "Бюро экспертиз", находящемуся по адрес: г. Ставрополь, пр. ... , д. ... , экспертам М. и Г. разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, они также предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ за дачу ложного заключения. При проведении экспертизы использовались положения Гражданского кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года за N 491, СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, СП 1118.13330.2012 СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения, СП 31-110-2003 Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий, ГОСТ 26433.1-89 "Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений".

Оценивая заключение экспертов по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу, что ответы на поставленные вопросы эксперты сделали на основании представленных материалов дела, а также осмотра объекта, предъявленного на экспертизу. Результаты проведенной по делу экспертизы, не противоречат документам, содержащимся в материалах дела и которые были исследованы и оценены экспертами при проведении исследования, заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, также как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции нет оснований не доверять заключению экспертов.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 290 ГК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491.

Согласно подпункту "а" пункта 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение и не принадлежат отдельным собственникам.

В судебную коллегию не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорные нежилые помещения NN ... предназначены для облуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и не имеют самостоятельного значения.

Исходя из материалов дела (т. 1 л.д. 13-15, т. 2 л.д. 93-101), нежилые помещения N ... являются самостоятельными объектами гражданских прав, по данным учета помещения не являются техническими помещениями, обслуживающими многоквартирный дом. Спорные нежилые помещения изолированы, помещения N ... имеют санузел.

Материалами дела также не подтверждается, что нежилые помещения NN ... проектировались и строились как помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Равно как не представлены доказательства того, что спорные помещения в соответствии с проектом и иной технической документацией на строительство построены и сданы в эксплуатацию с объектами инженерной инфраструктуры для нужд всего дома.

Согласно представленному техническому паспорту на жилой дом N ... по пр. ... г. Ставрополя, экспликации к поэтажному плану строения, спорные нежилые помещения NN ... не отнесены к категории помещений общего пользования, а отнесены к прочим помещениям.

Сам по себе факт наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций стояковой разводки и вентиляции не свидетельствуют об автоматическом отнесении данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, поскольку указанные коммуникации также проходят в коммуникационных шахтах во внутренних помещениях квартир, что автоматически не относит данные квартиры к общему долевому имуществу. Наличие в указанных помещениях элементов инженерного оборудования автоматически, т.е. без учета целевого назначения и наличия технической возможности использования инженерного оборудования самостоятельного использования, не влечет включение помещений в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Судебной коллегией не установлено нарушений прав истца в пользовании общим имуществом дома, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества в этом доме, а истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено таких доказательств. Поскольку при рассмотрении спора, также не установлено нарушения прав других собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом установленных фактических обстоятельств дела, приведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные нежилые помещения не относятся общему имуществу в многоквартирном доме, так как они не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в них нет оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений, имеется возможность самостоятельного использования данных помещений.

Наличие или отсутствие нарушения норм противопожарной безопасности в спорных нежилых помещениях не может служить основанием для отнесения их к категории помещений общего пользования.

Истцом в обоснование заявленных требований не представлено доказательств, указывающих, что не отнесение спорных помещений к общему долевому имуществу препятствует установке сигнальных (заградительных) огней.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, среди которых отсутствует такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу положений ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в их системном толковании со ст. ст. 8, 218 ГК РФ оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности, тогда как сам акт регистрации и правоподтверждающий документ не порождают, не изменяют и не отменяют право собственности, следовательно, не могут нарушать права и интересы истца и являться предметом спора.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец, заявляя требования о признании первоначальной государственной регистрации права собственности ничтожной, избрал неправильный способ защиты своих прав, не основанный на законе, что в свою очередь является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении указанной части иска.

В судебную коллегию не представлено доказательств, указывающих на незаконность, недействительность оспариваемых сделок купли-продажи и мены. Сами договора соответствуют формальным требованиям, установленным законом, в частности ст. ст. 160, 164, 549, 550, 551, 554, 567 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах оснований для признания оспариваемых сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 169 ГК РФ, признания права общей долевой собственности, судебная коллегия не усматривает, поскольку договоры заключены в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 328, 329, п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 августа 2014 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ТСЖ "Рубин-2009" к ООО "СТ Финанс", Старченко П.К., Зайцеву А.Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения отказать в полном объеме.