Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 марта 2015 г. по делу N 33-1953/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Ситьковой О.Н.

судей Калединой Е.Г. и Гедыгушева М.И.

при секретаре Дугужевой Д.Х.-М.

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 марта 2015 года

дело по апелляционным жалобам представителя истцов Лукановой А.О., Лукановой И.Н., Машкиной Т.Н. по доверенности адвоката Камиловой О.Т.

на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 01 декабря 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Лукановой И.Н., Лукановой А.О. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект и земельный участок, по встречному исковому заявлению Дробязго Т.И. к Лукановой И.Н., Лукановой А.О. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, обязании не чинить препятствий в пользовании имуществом и его освобождении, по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива "Эконом Строй" к Лукановой И.Н., Машкиной Т.Н., Прищепа М.А., Цигельман И.Н. о признании договоров о паевых взносах незаключенными, по встречному исковому заявлению Цигельман И.Н. к Жилищно-строительному кооперативу "Эконом Строй", Дробязго Т.И. о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании компенсации морального ущерба,

по исковому заявлению Машкиной Т.Н. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании права собственности на долю в праве незавершенный строительством объект и земельный участок, обязании провести инвентаризацию

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

Луканова И.Н., Луканова А.О. обратилась в суд с иском к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании права собственности по 1/4 доли в праве на незавершенный строительством объект и земельный участок, расположенные по адресу: " ... ". Дополнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, истцы просили о признании заключенным договор купли-продажи недвижимости от 09.08.2013 года, подписанный Дробязго Т.И., по условиям которого Дробязго Т.П. обязалась передать Лукановой И.Н. и Лукановой А.О. право собственности на недвижимое имущество, которое состоит из 1/14 доли каждому в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства - жилого дома, а также по 1/14 доле каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 782 кв.м., расположенных по адресу: " ... ".

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 08.08.2013 года между Лукановой И.Н. и ЖСК "ЭкономСтрой" в лице председателя Дробязго Т.И. был заключен договор о паевом взносе, по условиям которого и приложения N 2 от 08.08.2013 года, являющегося неотъемлемым приложением к данному договору, ЖСК "ЭкономСтрой" в лице председателя Дробязго Т.И. обязался достроить для истца жилое помещение, общей площадью 47 кв.м., расположенное по адресу: " ... ". При этом, квартира должна быть передана истцу не позднее 3 квартала 2013 года в состоянии готовности, т.е. ЖСК "ЭкономСтрой" в лице председателя Дробязго Т.И. взяли на себя обязательство осуществить: штукатурку стен, ввод канализации, водопровода,электроразводки, без установки прибора учета потребления электричества, воды, ввод газа без разводки по квартире, электроразводки согласно действующим нормам, устройство входного проема. 08.08.2013 года истцом был передан в кассу ЖСК "ЭкономСтрой" задаток в сумме " ... " рублей за квартиру в виде приобретенных у Дробязго Т.И. долей в праве собственности на недвижимое имущество, расположенных в литер А на первом этаже незавершенного строительством жилого дома согласно поэтажного плана объекта недвижимости. 09.08.2013 года истцом были переданы Дробязго Т.И. денежные средства в сумме " ... " рублей на ввод воды и канализации в приобретенную истцом квартиру. 09.08.2013 года между Лукановой И.Н.-покупателем и Дробязго Т.И.-продавцом был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Дробязго Т.И. обязалась истцу и ее дочери Лукановой А.О. передать право собственности на недвижимое имущество, которое состояло из 1/14 доли каждому в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства - жилого дома, степень готовности 70%, площадью застройки 261,90 кв.м., литер А, кадастровый номер " ... ", назначение - нежилое здание, а также по 1/14 доле каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 782 кв.м., расположенные по тому же адресу. Приобретаемое истцом имущество на момент заключения сделки принадлежало на праве собственности продавцу Дробязго Т.И. Стоимость приобретенного истцами имущества в сумме по соглашению сторон составила " ... " рублей. Все платежи, которые истцы должны были произвести по условиям договора были установлены в соответствии с индивидуальным графиком выплат от 08.08.2013 года, согласно которому сумма в размере " ... " рублей должна быть передана истцами в кассу ЖСК "ЭкономСтрой" 16.08.2013 года, на остальную сумму в размере " ... " рублей истцам была предоставлена рассрочка платежа на 30 месяцев по " ... " рублей ежемесячно, путем внесения в кассу ЖСК "ЭкономСтрой". Во исполнение условий договора истцом 16.08.2013 года Дробязго Т.И. были переданы денежные средства в сумме " ... " рублей, как паевой взнос за квартиру. Всего на 16.08.2013 года истцом лично Дробязго Т.И. были переданы денежные средства в сумме " ... " рублей. 13.09.2013 года истцом дополнительно были переданы денежные средства в сумме " ... " рублей в виде очередного членского и паевого взноса. На предложение истца оплатить сразу всю сумму в счет исполнения принятых на себя обязательств Дробязго Т.И. ответила отказом. В октябре 2013 года со слов Дробязго Т.И. стало известно, что 22.10.2013 года Октябрьским районным судом г. Ставрополя было принято к производству исковое заявление Корниенко А.Н. к Дробязго Т.И. и Филипповой А.Е. о признании договора купли-продажи объекта незавершённого строительства - жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу г. Ставрополь, ул. Мостовая 12 заключённого между Корниенко А.Н., от имени, которого действовал по нотариальной доверенности Колесниченко А.Б., и Дробязго Т.И., недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании за Корниенко А.Н. права собственности на незавершённый строительством объект и земельный участок, расположенные по " ... ". признании договора N 28/08/2013 от 28.08.2013 года займа между Дробязго Т.И. и Филипповой А.Е., недействительным, признании договора от 28.08.2013 года залога незавершенного строительства и земельного участка, расположенных по " ... ", заключённого между Дробязго Т.И. и Филипповой А.Е., недействительным. В связи с указанными обстоятельствами истец обратилась с заявлением о привлечении ее в качестве третьего лица к участию в рассмотрении данного гражданского дела к судье Кузнецовой Н.М., однако определением суда от 19.11.2013 года истцу было отказано. 21.11.2013 года Октябрьским районным судом гражданское дело по иску Корниенко А.Н. было рассмотрено по существу, исковые требования Корниенко А.Н. удовлетворены в полном объеме. Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.03.2014 года отменила решение суда и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Кузнецовой А.Н. В связи с указанными обстоятельствами и вступившим в законную силу судебным актом, в настоящее время право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за Дробязго Т.И. Однако, Дробязго Т.И. добровольно выполнять принятые на себя обязательства отказывается в полном объеме, денежные средства не возвращает. На сегодняшний день истом переданы Дробязго Т.И. денежные средства в общей сумме " ... " рублей, что значительно превышает 10% паевого взноса.

Дробязго Т.И. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Лукановой И.Н. и Лукановой А.О. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, обязании не чинить препятствий в пользовании имуществом и его освобождении. В обоснование требований указано, что 09.08.2013 года между Дробязго Т.И. "Продавец" и Лукановой И.Н. "Покупатель 1" и Лукановой А.О. "Покупатель 2" был заключен договор купли-продажи недвижимости. По условию п.1. договора "Продавец" обязуется продать, то есть передать право собственности на недвижимое имущество, а "Покупатели" обязуются принять в собственность и оплатить следующий объект недвижимого имущества: по 1/14 доли в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства - жилого дома, степень готовности 70%, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, дом N 12, улица Мостовая и по 1/14 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Согласно п.2.2 договора цена вышеуказанного недвижимого имущества составляет " ... " рублей, в п.2.4. договора указано, что расчет между "Продавцом" и "Покупателями" произведен в полном размере до момента подписания настоящего договора, однако данная запись в п.2.4. сделана для удобства по просьбе "Покупателей", которые заверили "Продавца", что в будущем оплатят стоимость по договору и после оплаты договор купли-продажи будет сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сторонами для государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Но до настоящего времени "Покупателями" по настоящему договору денежные средства не внесены, что является существенным нарушением договора. Договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не зарегистрирован, однако "Покупатели" продолжают незаконно пользоваться владениями, препятствуя тем самым истцу распоряжаться своим имуществом. Уплаченные денежные средства в размере " ... " рублей. были внесены в кассу ЖСК "ЭкономСтрой" по договору о паевом взносе от 08.08.2013г. на нужды ЖСК, а также согласно п. 1.2 и п. 2.4.1 договора о паевом взносе для инвестирования строительства и улучшения нескольких строящихся объектов. По условию п.1.2. договора о паевом взносе истцы обязались осуществлять финансирование деятельности кооператива по строительству объекта недвижимости в жилой сфере - жилого помещения доли в праве в общей долевой собственности, общей площадью 47 кв.м, расположенной в строящемся доме в " ... ", также по условиям договора о паевом взносе п.2.4.1., Кооператив обязуется обеспечить выполнение работ по строительству иного жилого дома в " ... ". Кроме того, даже если исходить из позиции истцов о полной оплате по договору купли-продажи путем внесения денежных средств в кассу ЖСК "Эконом Строй", то истцами оплачено лишь " ... " рублей, тогда как цена объекта спора составляет " ... " рублей. Поскольку по условиям договора о паевом взносе истцами вносились денежные средства в размере " ... " рублей, то цена договора на сегодняшний день не оплачена. Следовательно, Дробязго Т.И. и ЖСК "ЭкономСтрой" не обязаны передавать истцам право собственности на спорный объект.

Жилищно-строительный кооператив "Эконом Строй" обратился в суд с иском к Лукановой И.Н., Машкиной Т.Н., Прищепа М.А., Цигельман И. Н. о признании договоров о паевых взносах незаключенными.В обоснование иска указано, что 24.07.2013 года между кооперативом и Прищепа М.А. был заключен договор о паевом взносе. По договору Прищепа М.А. внесла " ... " рублей, что подтверждается квитанциями.08.08.2013 года между ЖСК "Эконом Строй" и Лукановой И.Н. был заключен договор о паевом взносе. По договору Луканова И.И. внесла " ... " рублей, что подтверждается квитанциями.17.08.2013 года между кооперативом и Машкиной Т.Н. был заключен договор о паевом взносе. По договору Машкина Т.Н. внесла " ... " рублей, что подтверждается квитанциями.10.09.2013 года между кооперативом и Цигельман Илларией Николаевной был заключен договор о паевом взносе. По договору Цигельман И.Н. внесла " ... " рублей, что подтверждается квитанциями.

Согласно п. 1.2 договора деньги привлекаются на цели строительства жилого дома, расположенного по адресу: " ... ".

Указанные договоры о паевом взносе составлены с нарушением норм материального права, не соблюдены существенные условия. Из названия договоров можно сделать вывод о том, что предметом обязательства является паевой взнос. Однако, содержание договоров не соответствует названию. Предметом указанных договоров определено внесение паевых взносов членами кооператива для финансирования деятельности кооператива по строительству объекта недвижимости в жилой сфере - жилого помещения доли в праве в общедолевой собственности. Настоящие договоры, как следует из их содержания, являются договорами о долевом участии в строительстве, а, следовательно, к ним применяются правила договора о долевом участии в строительстве. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из чего следует, что оспариваемые договоры являются незаключенными. Ни один из указанных выше договоров не был зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, указанные договоры составлены с нарушением норм материального глава, при их составлении не соблюдены существенные условия. В указанных договорах отсутствуют положения о цене договора и сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Следовательно, сторонами не согласованы существенные условия договоров. Таким образом, оспариваемые договоры имеют признаки недействительного и незаключенного договора. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным. На данный момент дом в эксплуатацию не введен, строительство не окончено.

Цигельман И.Н. предъявила встречный иск к ЖСК "Эконом Строй" в лице председателя Дробязго Т.И. о признании права собственности, компенсации морального вреда. В обоснование иска указала, что Дробязго Т.И. заявляя иск о признании незаключенным договор от 10.09.2013 года о паевом взносе между ЖСК "Эконом Строй" и Цигельман И.Н. считает, что название договору не соответствует его назначению, кроме того, договор не прошел государственную регистрацию, а также составлен с нарушением норм материального права, т.к. в нем не указаны, как полагает истец, сведения о сроке и цене, являющиеся обязательными. С исковыми требованиями Цигельман И.Н. не согласна, т.к. текст договора (соответственно и его название и его содержание) был составлен и предложен к подписанию истцом Дробязго Т.И., также именно по ее инициативе договор не проходил государственную регистрацию, поскольку Дробязго Т.И. пояснила, что дом не может пройти государственную регистрацию, т.к. еще не сдан в эксплуатацию, к дому еще не подведены коммуникации. Следовательно, Дробязго Т.И. преднамеренно вводила Цигельман И.Н. в заблуждение, в чем усматривается состав преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ. Кроме того, в своем исковом заявлении Дробязго Т.И. указывает на несогласованность существенных условий договора - срока и цены, тогда как в приложении к договору между истцом и ответчиком N 2 от 10.09.2013 года (п. 3.1.2.) указано, что срок исполнения и сдачи квартиры устанавливается не позднее 30.11.2013 года. Цена договора указана в индивидуальном графике выплат, где истцом собственной рукой написано, что паевой взнос в размере " ... " рублей и 30 000 рублей за оформление документов уплачен ответчиком в полном объеме, а так же имеется квитанция, подтверждающая, что Цигельман И.Н. уплатила паевый взнос за квартиру, а так же указан размер " ... " рублей. При перечисленных обстоятельствах, полагает, что цена договора не являлась неоговоренной. Во всех перечисленных документах имеется подпись Дробязго Т.И. Истец полагает, что в связи с недействительностью сделки ответчик обязана возвратить истцу все полученное по сделке, т.е. квартиру, площадью 32 кв.м., расположенную по адресу " ... ". На данный момент указанная жилплощадь является единственным жильем для ответчика. Денежные средства Цигельман И.Н. были внесены, а Дробязго Т.И. приняты, считает, что договор между истцом и ответчиком является заключенным, однако неисполненным до конца стороной Дробязго. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. В данном случае такой сделкой является договор о паевом взносе от 10.09.2013 года. За ненадлежащее исполнение обязательств, а именно просрочку подключения коммуникаций и передачу квартиры в собственность, подлежит взысканию неустойка в размере " ... " рублей. Также подлежит взысканию компенсация нанесенного морального вреда.

.

Машкина Т.Н. обратилась в суд с иском к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании права собственности на долю в праве незавершенный строительством объект и земельный участок, обязании провести инвентаризацию объекта недвижимости. В обоснование иска указала, что в августе 2013 года Дробязго Т.И. предложила ей принять участие в качестве члена жилищно-строительного кооператива в финансировании окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: " ... ". Истец согласилась при условии, что дополнительно к приобретаемому жилому помещению, общей площадью 24.5 кв.м. ей разрешат пристроить помещение в литер "А", примыкающее к литер "а" указанного жилого дома. 13.08.2013 года истцом был передан в кассу жилищно-строительного кооператива "ЭкономСтрой" задаток в сумме " ... " рублей за квартиру, общей площадью 24,5 кв.м., расположенную в литер "А". 17.08.2013 года между истцом и ЖКС "ЭкономСтрой" в лице председателя кооператива Дробязго Т.И. был заключен договор о паевом взносе. Предметом указанного договора является объект недвижимости - жилое помещение, общей площадью 24,5 кв.м., расположенное в строящемся доме в " ... ", характеристики которого и планировка согласованы между сторонами и удостоверены приложением N 2 и N 3 к договору. Согласно условиям договора истец должна была осуществлять финансирование деятельности ЖСК "ЭкономСтрой" путем внесения паевых взносов для строительства доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости. Общий размер паевых взносов, согласно п. 4.1 договора определялся исходя из суммарной площади жилого помещения, общей площадью 24,5 кв.м., расположенной в строящемся доме в " ... ". На момент подписания договора между истцом и Дробязго Т.Н. объект незавершенного строительства - указанный жилой дом принадлежал и в настоящее время принадлежит Дробязго Т.И ... Договор о паевом взносе вступил в силу с момента его подписания сторонами, т.е. с 17.08.2013 года. Срок исполнения условий договора ЖСК "ЭкономСтрой" в лице председателя кооператива Дробязго Т.И. определен п. 1.3 Приложения N 2 и установлен не позднее 30.09.2013 года. Во исполнение принятых на себя обязательств 17.08.2013 года истец внесла в кассу ЖСК "ЭкономСтрой", передав лично председателю кооператива Дробязго Т.И. денежные средства в сумме " ... " рублей в качестве паевого взноса за объект недвижимости - квартиру общей площадью 24,5 кв.м. Кроме того, 13.09.2013 года истцом также лично Дробязго Т.И. были переданы денежные средства в сумме " ... " рублей в счет уплаты членских и паевых взносов. За счет собственных сил и средств истец начала строительство помещения размерами 5x7 метров, примыкающее к купленному ею у Дробязго Т.И. Размеры помещения были оговорены истцом с председателем ЖСК Дробязго Т.И., которая удостоверила разрешение на строительство и согласование своей подписью и печатью ЖСК в приложении N 3 к Договору. На сегодняшний день указанное помещение возведено истцом в согласованных размерах и находится на стадии возведения стен. В установленные договором сроки объект недвижимости приобретенный у Дробязго Т.И. по акту приема-передачи не передан. Кроме денежных средств, переданных Дробязго Т.И. за приобретенное помещение, истец уже потратила дополнительно собственные средства на приобретение стройматериалов и строительство в сумме " ... " рублей.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 22.10.2014 года гражданские дела по иску Лукановой И.Н., Лукановой А.О. к Дробязго Т.Н., ЖСК "ЭкономСтрой" о признании права собственности на незавершенный строительством объект и по встречному иску Дробязго Т.Н. к Лукановой И.Н., Лукановой А.О. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску ЖСК "Эконом Строй" к Лукановой И.Н., Машкиной Т.Н., Прищепа М.А., Цигельман И.Н. о признании договоров о паевых взносах незаключенными и по встречному иску Цигельман И.Н. к ЖСК "Эконом Строй" в лице председателя Дробязго Т.Н. о признании права собственности на объект недвижимости, компенсации морального ущерба, по иску Машкиной Т.Н. к Дробязго Т.И., ЖСК "Эконом Строй" о признании права собственности на долю в праве незавершенный строительством объект и земельный участок, обязании провести инвентаризацию, объединены в одно производство в соответствие со ст. 151 ГПК РФ.

Решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 01 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований Лукановой И.Н., Лукановой А.О. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании договора купли-продажи от 09.08.2013 года, подписанного Дробязго Т.И., заключенным, о признании права собственности на 1/14 долей в праве на незавершенный строительством объект недвижимости, степень готовности 70%, площадью застройки 261,90 кв. метров, литер А, назначение - нежилое здание, кадастровый номер " ... " и земельный участок, общей площадью 782 кв.м., расположенные по адресу: " ... " - - отказано.

Встречные исковые требования Дробязго Т.И. к Лукановой И.Н., Лукановой А.О. - удовлетворены. Суд признал договор купли - продажи недвижимости, заключенный 09.08.2013 года между Дробязго Т.И. и Лукановой И.Н., Лукановой А.О., незаключенным, обязал Луканову И.Н. и Луканову А.О. освободить и не чинить препятствий в пользовании домовладением, расположенным по адресу " ... ", принадлежащем Дробязго Т.И..

Исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Эконом Строй", удовлетворены, суд признал договоры о паевом взносе от 24.07.2013 года между Жилищно-строительным кооперативом "Эконом Строй" и Прищепа М.А., от 08.08.2013 года между Жилищно-строительным кооперативом "Эконом Строй" и Лукановой И.Н., от 10.09.2013 года между Жилищно-строительным кооперативом "Эконом Строй" и Машкиной Т.Н., от 10.09.2013 года между Жилищно-строительным кооперативом "Эконом Строй" и Цигельман И.Н. - незаключенными.

В удовлетворении исковых требований Цигельман И.Н. к Жилищно-строительному кооперативу "Эконом Строй", Дробязго Т.И. о признании права собственности на объект недвижимости, доли в праве, расположенный по адресу: " ... " (первый этаж, пл. 32 кв.м.), степень готовности 70% и взыскании компенсации морального ущерба в размере " ... 2 рублей - отказано.

В удовлетворении исковых требований Машкиной Т.Н. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании права собственности на долю, состоящей из жилого помещения, общей площадью 24,5 кв.м., расположенного в литер "А" и вновь возведенного жилого помещения, общей площадью 35 кв.м., определив долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, степень готовности 70%, общей площадью застройки 261,90 кв.м., литер А, кадастровый номер " ... ", назначение - нежилое здание, расположенного по адресу: " ... " - отказано.

В удовлетворении исковых требований Машкиной Т.Н. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 782 кв.м., расположенный по адресу: " ... ", кадастровый номер " ... ", соразмерную доле в праве на жилой дом, расположенный по адресу: " ... " - отказано.

В удовлетворении исковых требований Машкиной Т.Н. об обязании Дробязго Т.И. осуществить инвентаризацию объекта недвижимости: жилого дома, степень готовности 70%, площадью застройки 261,90 кв.м., литер А, кадастровый номер " ... ", назначение - нежилое здание, расположенного на земельном участке общей площадью 782 кв.м., кадастровый номер " ... " по адресу: " ... " - отказано.

В апелляционной жалобе представитель истцов Лукановой А.О. и Лукановой И.Н. по доверенности адвокат Камилова О.Т. просит решение суда отменить, указав, что судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Суд не дал оценку объяснениям Дробязго Т.И., председателя ЖСК "Эконом Строй", изложенных в процессуальных документах, приобщенных к делу. Суд не учел, что между сторонами были заключены договоры, переданы денежные средства, что не отрицается Дробязго Т.И. Право собственности на спорный объект за ней зарегистрировано. Истцами были переданы денежные средства в общей сумме " ... " рублей, что значительно превышает 10 % паевого взноса. Поскольку дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, то необходимые для истцов условия внесения оставшейся суммы за приобретенное недвижимое имущество фактически еще не наступили.

В апелляционной жалобе представитель истца Машкиной Т.А. по доверенности адвокат Камилова О.Т. просит решение суда отменить, указав, что судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Истцом были переданы денежные средства в общей сумме " ... " рублей, что значительно превышает 10 % паевого взноса. Заключая договор о паевом взносе, истица рассчитывала вступить во владение квартирой, произвела улучшения за счет собственных средств. Полную оплату необходимо было внести до момента ввода объекта в эксплуатацию До настоящего времени объект не введен в эксплуатацию. Плата по договору о паевом взносе внесена истицей в качестве обеспечения исполнения обязательства, регистрация которого предполагается при наступлении необходимых условий. Вывод суда о том, что приложение N 3 к договору о паевом взносе от 17.08.2013 г. не подписано сторонами противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЖСК "Эконом Строй" по доверенности Шлегель М.В. и ответчик Дробязго Т.И. просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а также отменить принятые судом 08.09.2014 г. и апелляционным определением судебной коллегии от 26.08.2014 года обеспечительные меры в виде ареста имущества принадлежащего Дробязго Т.И. - жилого дома и земельного участка по " ... ".

В заседание судебной коллегии ответчик Дробязго Т.И. и истец Луканова А.О. не явились, представили заявление о рассмотрении апелляционных жалоб в их отсутствие. Прищепа М.А., Цигельман И.Н., их представитель Камилова О.Т. не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, о причине неявки не сообщили. Судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, и возражениях относительно жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу, выслушав истцов Машкину Т.Н. и Луканову И.Н ... поддержавших доводы жалоб и просивших об отмене решения, представителя ответчика ЖСК "Эконом Строй" по доверенности Шлегель М.В ... просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными судом обстоятельствами.

Отказав в удовлетворении исковых требований Лукановой И.Н., Лукановой А.О., Цигельман И.Н., Машкиной Т.Н. к Дробязго Т.И., Жилищно-строительному кооперативу "ЭкономСтрой", удовлетворив встречные исковые требования Дробязго Т.И. и исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Эконом Строй", суд первой инстанции указал, что при заключении договоров ЖСК "Эконом Строй" 24.07.2013 года с Прищепа М.А., 08.08.2013 года с Лукановой И.Н., 17.08.2013 года с Машкиной Т.Н., 10.09.2013 года с Цигельман И.Н., сторонами в нарушение нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ не согласованы существенные условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а именно, вышеуказанные договоры о паевых взносах не содержат данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче пайщику, в них отсутствуют технические характеристики квартиры, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома, в связи с чем, имеются основания для признания оспариваемых договоров о паевых взносах незаключенными, поскольку по всем существенным условиям не достигнута договоренность сторон. Договор купли-продажи недвижимости от 09.08.2013 года не прошел государственную регистрацию, переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, он не может считаться заключенным, а незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает их обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Дробязго Т.И. являлась председателем жилищно-строительного кооператива "ЭкономСтрой".

Согласно Уставу ЖСК "ЭкономСтрой" кооператив организован для удовлетворения потребностей физических и юридических лиц - членов кооператива в жилье и иных объектов современной социальной инфраструктуры, путем приобретения на первичном и вторичном рынке и иных объектов социальной современной инфраструктуры, строительства, финансирование в строительство в г. Ставрополе собственные и привлеченные средства, для последующей эксплуатации и управления приобретенным и построенным жильем и иными объектами современной социальной инфраструктуры, в том числе кондоминиумами.

В соответствие с п. 5.4 Устава, член кооператива обязан, в том числе соблюдать положения устава, решения общего собрания членов кооператива, правления, председателя кооператива и ревизионной комиссии; соблюдать государственные, технические, противопожарные, санитарные нормы и правила содержания жилого помещения, своевременно и в полном объеме вносить установленные Уставом и собранием взносы.

24.07.2013 года между ЖСК "ЭкономСтрой", в лице председателя Дробязго Т.И. и Прищепа М.А. заключен договор о паевом взносе (том 2, л.д.31-34). Согласно п. 1.1 указанного договора, он регулирует внесение паевых взносов членом кооператива. Член кооператива путем внесения паевых взносов осуществляет финансирование деятельности кооператива по строительству объекта недвижимости в жилой сфере - жилого помещения доли в праве в общей долевой собственности, общей площадью 45 кв.м. мансардный этаж, расположенный в строящемся доме в г. Ставрополе, ул. Мостовая, 12.

08.08.2013 года между ЖСК "Эконом Строй", в лице председателя Дробязго Т.И. и Лукановой И.Н. заключен договор о паевом взносе (том 2, л.д.23-26). Согласно п. 1.1 указанного договора, он также регулирует внесение паевых взносов членом кооператива. Член кооператива путем внесения паевых взносов осуществляет финансирование деятельности кооператива по строительству объекта недвижимости в жилой сфере - жилого помещения доли в праве в общей долевой собственности, общей площадью 47 кв.м., расположенный в строящемся доме в " ... ".

17.08.2013 года между ЖСК "Эконом Строй", в лице председателя Дробязго Т.И. и Машкиной Татьяной Николаевной заключен договор о паевом взносе (том 2, л.д.39-42) на тех же условиях, путем внесения паевых взносов в строительство объекта недвижимости- жилого помещения доли в праве в общей долевой собственности, общей площадью 32 кв.м., расположенный в строящемся доме в г. Ставрополе, ул. Мостовая, 12 (п.1.2.).

10.09.2013 года между ЖСК "Эконом Строй", в лице председателя Дробязго Т.И. и Цигельман Илларией Николаевной заключен договор о паевом взносе (том 2, л.д.15-18) по строительству объекта недвижимости в жилой сфере - жилого помещения доли в праве в общей долевой собственности, общей площадью 24,5 кв.м., расположенный в строящемся доме в " ... ".

Таким образом, согласно заключенных договоров, денежные средства пайщиков привлекались на осуществление финансирования деятельности кооператива по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мостовая, 12. Общий размер паевых взносов определен исходя из суммарной площади объекта (приложение N1). Форма выплаты паевого взноса установлена п. 4.2 договора, денежными средствами и путем внесения денежных средств в кассу кооператива, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет кооператива.

Кооператив обязался завершить строительство не позднее 3 квартала 2013 года, а также передать пайщику объект в состоянии готовности: штукатурка стен, ввод канализации, ввод водопровода, электроразводки без установки приборов учета на электричество, без установки приборов учета на воду, ввод газа, без разводки по квартире, электроразводки согласно действующим нормам, устройство входного проема. Срок исполнения и сдачи квартиры устанавливается не позднее 30 августа 2013 года (п.1.3.). После приема всего дома в эксплуатацию в течении 30 дней кооператив обязан передать пайщику пакет необходимых документов, для регистрации права собственности жилого помещения.

Согласно вышеуказанных заключенных договоров о паевом взносе Прищепа М.А. внесла в кассу ЖСК "Эконом Строй" денежные средства в размере " ... " рублей: " ... " рублей в качестве паевого взнос за квартиру, " ... " рублей за риэлторские услуги (том 2, л.д.38), Луканова И.И. внесла " ... " рублей: " ... " рублей в качестве задатка за квартиру, " ... " рублей в качестве взноса за воду и канализацию, " ... " рублей в счет паевого взноса за квартиру, " ... " рублей в счет паевого взноса(том 2, л.д.30), Машкина Т.Н. внесла в кассу ЖСК "Эконом Строй" " ... " рублей: " ... " рублей в качестве задатка, " ... " рублей в качестве паевого взноса за квартиру, " ... " рублей в качестве членского взноса (том 2, л.д.46), Цигельман И.Н. внесла в кассу ЖСК "Эконом Строй" " ... " рублей: " ... " рублей за оформление документов, " ... " рублей в качестве паевого взноса за квартиру(том 2, л.д.22).

Обязательства по оспариваемым договорам кооперативом не исполнены надлежащим образом, поскольку строительство жилого дома не завершено, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, квартиры не переданы по акту приема-передачи пайщикам.

Суд первой инстанции обоснованно признал договоры о паевых взносах между ЖСК "Эконом Строй", в лице председателя Дробязго Т.И. и Прищепа М.А. от 24.07.2013 года, с Лукановой И.Н. от 08.08.2013 года, с Машкиной Т.Н. от 17.08.2013 года, с Цигельман И.Н. от 10.09.2013 года, незаключенными, поскольку они не соответствуют требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, незаключенным признается договор, по которому стороны не достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям.

Судом первой инстанции установлено, что при заключении договоров ЖСК "Эконом Строй" 24.07.2013 года с Прищепа М.А., 08.08.2013 года с Лукановой И.Н., 17.08.2013 года с Машкиной Т.Н., 10.09.2013 года с Цигельман И.Н., сторонами в нарушение нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ не согласованы существенные условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а именно, вышеуказанные договоры о паевых взносах не содержат данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче пайщику, в них отсутствуют технические характеристики квартиры, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.

Из оспариваемых договоров следует, что характеристики объектов по договорам указаны в приложениях N1 к (п.1.2.). При этом, характеристика объекта и ее планировка согласовываются между сторонами, прилагаются к договору (приложениеN2,3) и пересмотру по инициативе члена кооператива не подлежат (п.1.4.).

Согласно п. 11 вышеуказанных договоров о паевом взносе приложениями являются: график платежей - приложение N1, характеристика объекта - приложение N2, план объекта - приложение N3.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что приложение N 3 - план объекта, содержащий индивидуализирующие сведения об объекте недвижимости (помещение), в том числе его месторасположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, подлежащего передаче пайщику после окончания строительства дома, не было подписано.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Существо договора определяется его содержанием.

Исходя из содержания заключенных договоров, они являются договорами о долевом участии в строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оспариваемые договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из системного толкования положений статьи 110 Жилищного кодекса РФ (в прежней и ныне действующей редакции), статьи 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве следует, что право собственности на квартиру возникает непосредственно у члена жилищно-строительного кооператива только в том случае, если кооператив выступает в качестве застройщика многоквартирного дома.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на момент подписания спорных договоров, жилой дом степень готовности 70%, площадь застройки 261.9 кв.м., литер А, кадастровый (или условный) номер " ... ", назначение - нежилое здание, а также земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадь: 782 кв.м., расположенные по адресу: г",.." принадлежал Дробязго Т.И ... что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 26-АИ N347740, 347741 от 18.07.2013 года (том 3, л.д.17,18).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 8, ч. 2 ст. 223 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, исходя из требований приведенных норм материального права договор купли-продажи квартиры, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон, в том числе по передаче недвижимого имущества и переходу права собственности от продавца покупателю.

Судом установлено, что стоимость недвижимого имущества не оплачена покупателями в полном объеме, а оспариваемые договоры, переход права собственности от продавца к покупателям в нарушение требований действующего гражданского законодательства и условий договора не зарегистрирован в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Лукановой И.Н., Лукановой А.О. о признании договора купли-продажи недвижимости от 09.08.2013 года заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Суд обоснованно признал несостоятельными доводы истцов о том, что они полностью исполнили обязательства по договору и оплатили спорную недвижимость, поскольку документов, подтверждающих получение денежных средств по договору купли-продажи от 09.08.2013 года, не выдавалось, что является существенным нарушением договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от 09.08.2013 года не прошел государственную регистрацию, переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу закона он не может считаться заключенным, а незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий незаключенности данного договора

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку Дробязго Т.И. является собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома, степень готовности 70%, а также земельного участка, назначение: земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадь: 782 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, улица Мостовая, 12, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, а у Лукановой И.Н., Лукановой А.О., отсутствуют правоустанавливающие документы на занимаемое ими жилое помещение, то суд обоснованно удовлетворил исковые требования Дробязго Т.И. об обязании Луканову И.Н. и Луканову А.О. освободить и не чинить препятствий в пользовании домовладением, расположенным по адресу " ... ".

На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционных жалоб несостоятельными. Доводы жалоб не содержат правовых оснований для отмены или изменения решения, основаны на неправильном толковании норм материального права, противоречат установленным судом обстоятельствам.

Истцы не лишены возможности обратиться в суд с исковыми требованиями о возмещении причиненных им убытков.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 01 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истцов Лукановой А.О., Лукановой И.Н., Машкиной Т.А. по доверенности адвоката Камиловой О.Т. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи