Решение Астраханского областного суда от 02 февраля 2015 г. по делу N 2-6/2015

Астраханский областной суд в составе председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Байкубеновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3 -6/2015 по исковому заявлению Бердышевой Е.Т. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость,

УСТАНОВИЛ:

Бердышева Е.Т. обратилась в Астраханский областной суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об изменении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости, указав, что она является собственником двух нежилых объектов недвижимости: хозблока, общей площадью 73,1 кв.м., расположенного по адресу "адрес"; офиса общей площадью 565,90 кв.м., расположенного по адресу г "адрес".

Бердышевой Е.Т. предоставлен в аренду с 07 декабря 2001 года сроком на 25 лет земельный участок площадью 3 506 кв.м., в соответствии с согласованными границами раздела земельного участка между совладельцами по ул. "адрес" в Советском районе для эксплуатации административного здания.

Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П по состоянию на 01 января 2013 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" удельный показатель кадастровой стоимости - "данные изъяты"

Бердышева Е.Т. считает кадастровую стоимость земельного участка не соответствующей рыночной стоимости, нарушающей её права, как налогоплательщика. Согласно отчету об оценке N 134-14 от 19 августа 2014 года, выполненному ООО А рыночная стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" руб. В связи с чем она просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" руб. и применить эту стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации для исчисления арендной платы с 10 января 2014 года. Бердышева Е.Т. просит также обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области заменить в

2

государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 30:12:030109 :24 с суммы "данные изъяты" на рыночную стоимость земельного участка в сумме "данные изъяты" руб.

В судебное заседание Бердышева Е.Т. не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности Андросова В.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Вавилова Н.Д. и Душатова Ж.Д., Администрации города Астрахани Нехороших Л.Б., Правительства Астраханской области Башмаков Н.М. возражали против удовлетворения исковых требований, просили в их удовлетворении отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 3 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Г осу дарственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что на основании договора аренды N 1 от 04 января 2003 года, заключенного с Администрацией города Астрахани, Бердышевой Е.Т. предоставлен земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

Договор заключен на срок с 07 декабря 2001 года по 06 декабря 2026 года для эксплуатации административного здания.

Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области, согласно которым кадастровая стоимость арендованного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты"

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации не исключает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в

3

государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что Бердышева Е.Т. является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе предъявлять иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров арендной платы по договору аренды и, соответственно, нарушение прав арендатора, поскольку может привести к возникновению обязанности уплаты экономически необоснованных завышенных арендных платежей. Защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

В подтверждение своих доводов о том, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет на 01 января 2013 года "данные изъяты" руб., истец представила отчет N 134-14 от 19 августа 2014 года, выполненный ООО " А", по определению рыночной стоимости недвижимого имущества и положительное экспертное заключение от 16 декабря 2014 года С

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации, как указывалось выше, регулируется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года и 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Согласно пункту 4 указанных федеральных стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5

Допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе, проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности - Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Суд приходит к выводу о том, что представленный истцом Отчет N314-14 от 19 августа 2014 года, подготовленный ООО А по определению рыночной стоимости недвижимого имущества на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 3.

Из Отчета N 314-14 от 19 августа 2014 года следует, что согласно договору на предоставление услуг по определению рыночной стоимости земельного участка из категории земель населенных пунктов от 18 августа 2014 года произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", именуемого в дальнейшем Объект.

Согласно разделу Отчета "Задание на оценку" объектом оценки является земельный участок, кадастровый номер "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

В разделе Отчета "Задание на оценку" обозначена цель оценки - определение рыночной стоимости земельного участка, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения - для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки, отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд считает, что указанные в Отчете цели и задачи проведения оценки допускают их неоднозначное толкование, а также возможность применения при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, при составлении отчета об оценке оценщиком нарушен принцип однозначности, что является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 подпункт "в").

6

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) (методические рекомендации, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р).

При оценке с использованием сравнительного подхода оценщиком при выборе аналогов не учел факторы, влияющие на стоимость, которые экспертом не описаны и не учтены.

Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При применении в Отчете сравнительного подхода к оценке земельного участка в качестве аналогов выбраны земельные участки с иным видом разрешенного использования.

Так, из раздела Отчета "Описание объекта оценки" следует, что оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования на 1 января 2013 года - для эксплуатации административного здания, относится к категории земель населенных пунктов, его общая площадь 3506 кв. м, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке, приобщенной к Отчету.

Между тем в Отчете об оценке в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки производственного назначения, а также представленные под строительство девятиэтажного дома. Применены объекты- аналоги, различные по площади и значительно отличающиеся от принадлежащего на праве аренды истцу земельного участка (участки-аналоги площадью "данные изъяты" кв. м, "данные изъяты" кв. м., "данные изъяты" кв.м, и "данные изъяты" кв. м., находящиеся в собственности); указано разное время продажи аналогов с большим временным интервалом (05 сентября 2012 года, 28 ноября 2012 года, 19 декабря 2012 года, 26 декабря 2012 года); указано различное месторасположение объектов - аналогов по сравнению с оцениваемым объектом по отношению их расположения к проезжей части дороги.

7

В разделе Отчета "Описание процесса оценки объекта" выбран метод сравнения продаж, определены наиболее важные факторы стоимости: поправка на дату продажи, поправка на объем передаваемых прав, местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Однако данные факторы по каждому объекту различны между собой.

Кроме того, в разделе Отчета "поправка на объем передаваемых прав" (л.д.29) указано что все объекты -аналоги предлагаются на праве собственности, вместе с тем в судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный по адресу "адрес" предоставлен Бердышевой Е.Т. на основании договора аренды.

С учетом изложенного, суд считает, что применение объектов-аналогов в данном случае не отвечает требованиям достоверности.

Приведенный в Отчете анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и нарушению положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В связи с несоблюдением принципа проверяемости при составлении Отчета произведенные оценщиком корректировки проверить невозможно.

При вышеизложенных обстоятельствах Отчет об оценке N 134-14 от 19 августа 2014 года не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в заявленном истцом размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Суд, оценивая представленные в подтверждение заявленных требований доказательства, приходит к выводу, что при установлении факта составления Отчета об оценке N 134-14 от 19 августа 2014 года с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не подтверждают обоснованность исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного "участка равной рыночной стоимости на основании указанного Отчета.

Положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства С от 16 декабря 2014 года само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза являлась нормативнометодической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста Отчета. Правильность примененных методов и методик и правильность вычислений также проверены посредством анализа текста.

В ходе судебного разбирательства представитель истца указывал на необходимость установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" равной его рыночной стоимости, именно в размере "данные изъяты" рублей, определенном Отчетом N 134-14 от 19 августа 2014 года, иных доказательств не представил, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлял.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств Отчет N 134- 14 от 19 августа 2014 года по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", подготовленный ООО А на основании которого истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, в размере "данные изъяты" рублей не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Ссылка представителя истца на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 июня 2012 года (вступившего в законную силу 05 июля 2012 года) об удовлетворении исковых требований Бердышевой Е.Т. по изменению кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость не может быть принята во внимание судом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" установлена Постановлением Правительства Астраханской области по состоянию на 01 января 2013 года. Данное постановление вступило в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования - 30 декабря 2013 года, и распространяется на правоотношения, возникшие с 10 января 2014 года.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Бердышевой Е.Т. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца через Астраханской областной суд.

Председательствующий

Н.Х.Мухамбеталиева