Решение Самарского областного суда от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-45/2015

Самарский областной суд

в составе:

председательствующего Шабаевой Е.И.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев гражданское дело по заявлению Лукьянова ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Лукьянов А.П. обратился в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 053,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 253 000 рублей.

Свои требования заявитель обосновал тем, что является собственником вышеуказанного земельного участка. На основании приложения N 2 к постановлению Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта кадастрового органа в размере 8 614 455, 46 руб. по состоянию на 25.11.2013 года.

Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 4 253 000 руб. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель Лукьянова А.П. - Зарифова И.И. заявленные требования поддержала по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Борисова Е.В. заявленные истцом требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Также представитель ответчика пояснила, что в целях проверки доводов заявителя, предоставленный им отчет об оценке, был передан специалисту отдела оценки филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, которым было выявлены замечания к отчету. Так, в анализе рынка не приведена информация о среднем уровне цен для объектов промышленного назначения, при этом средний уровень цен для объектов промышленного назначения составляет 1751 руб. за 1 кв.м. Однако определенная рыночная стоимость объекта оценки рассчитана, исходя из 842 руб. за 1 кв.м. Результаты итоговой величины противоречат данным анализа рынка. Соответственно, информация в представленном отчете не обосновывает выводы оценщика об установленной в отчете рыночной стоимости, равной 4 253 000 рублей.

Представитель Правительства Самарской области в судебное заседания не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований отказать.

Представители Министерства имущественных отношений Самарской области и мэрии г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Лукьянова А.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что заявитель Лукьянов А.П. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 053,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена на основании акта, утвержденного филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области 25.11.2013 года, в соответствии с приложением N 2 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на 2511.2013 года в размере 8 614 455, 46 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N 525/2014 от 12.12.2014 года, выполненный ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 053,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 25.11.2013 года составляет 4 253 000 рублей.

Согласно экспертного заключения на данный отчет от 12.12.2013 года за N 1103/Н-14, выполненного экспертом ФИО8 (член Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент", регистрационный номер N), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности. Информация, используемая в отчете, соответствует требованиям достаточности и достоверности. Методы оценки использованных оценщиком подходов к оценке обоснованы. Выполненные расчеты стоимости объекта оценки в отчете об оценке соответствуют применяемым подходам и методам.

Проанализировав представленный заявителем отчет об оценке, учитывая наличие положительного экспертного заключения, о которым указано выше, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

Так, общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы", видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, чему в отчете приведено обоснование.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО N1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N1).

В представленном отчете, выполненным ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы", имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы отчета 11-17, раздел 6).

Использованные в отчете объекты аналоги (страница отчета 77-78, источники информации содержатся в приложении) имеют сходное с объектом оценки назначение, одинаковую категорию, расположены в пределах одной части муниципального образования.

В комментарии к расчету описан процесс внесения поправок и корректировок, приведено их обоснование (страницы отчета 73-76).

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки N 1 и требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Представитель ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" Зубкова Е.Е. в судебном заседании подтвердила выводы, изложенные в отчете об оценке.

Те замечания к отчету, которые были высказаны представителем кадастрового органа в судебном заседании и в письменном отзыве (они изложены в решении выше), не могут являться основанием для признания отчета недостоверным, поскольку они опровергаются содержанием самого отчета. Так, на странице 55 отчета указана величина в размере 1751 руб. за 1 кв.м, что относится к ценам в г.Самара, оцениваемый участок расположен в "адрес", в котором расположен спорный земельный участок, диапазон цен составляет от 440 до 1600 руб. за 1 квадратный метр. Источником информации в этом случае явился анализ рынка земельных участков Самарской области за 3 квартал 2013 года, составленный Поволжским центром развития, о чем также указано в отчете. Кроме того, в таблице 15 отчета приведены объекты - аналоги оцениваемого участка, представленные к продаже на дату оценки. Расчет удельного показателя стоимости земли по аналогичным земельным участкам позволил сузить диапазон цен на землю промышленного назначения в Центральном районе г.Тольятти. Так, средняя стоимость 1 кв.м земли с учетом скидки на торг составила 757 руб., а диапазон цен от640 до 1077 руб. Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1 кв.м оцениваемого участка в размере 842 руб. (таблица 27 ) превышает среднее значение в рамках диапазона на дату оценки и не выходит за его рамки.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 12.121.2014 года за N 1103/Н-14 составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требования Лукьянова А.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что требования Лукьянова А.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 053,00 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 253 000 рублей, подлежат удовлетворению.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке. Более того, достоверность представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подтверждена самим кадастровым органом.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 246 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Лукьянова А.П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 053,00 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 253 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: